Países nórdicos são mais vulneráveis ​​à mudança de ciclo imobiliário

A Europa está em plena mudança de ciclo do mercado imobiliário. Segundo a agência europeia de notação de risco Scope Ratings, os preços dos imóveis deverão cair nos próximos meses no Velho Continente, embora o ajustamento seja desigual. Noruega e a Suécia são os países mais expostos, mas Portugal também apresenta grandes desafios estruturais.

Num relatório recente, a agência de notação de risco afirma que o crescimento dos preços das casas na Europa, que nos últimos quatro trimestres cresceu a uma taxa média anualizada de dois dígitos, "está finalmente a descer. O que não surpreende, uma vez que a atividade residencial em alguns países já apontava para uma desaceleração e valores mais baixos. No entanto, a imagem é desigual."  E a previsão é que os países nórdicos se comportem pior que os demais.

“A principal causa desta divergência é clara: a dinâmica do mercado imobiliário é muito sensível às taxas de juro", segundo um estudo publicado no Boletim Económico do BCE de setembro de 2022. O estudo constata que um aumento de um ponto percentual nas taxas hipotecárias provoca uma queda de cerca de 5% nos preços da habitação (após dois anos) e uma quebra no investimento habitacional de 8%", refere o documento. E acrescenta: “isto significa que podemos esperar uma queda de 9% nos valores medianos dentro de dois anos porque é onde estamos".

A Scope Ratings dá dois exemplos concretos para explicar o cenário diferente que os países europeus estão a enfrentar: enquanto o credor hipotecário estatal sueco SBAB Bank relatou um declínio baseado em transações de 17% em todo o mercado entre o pico inicial de meados de 2022 e janeiro de 2023, os preços em Espanha subiram mais de 7%.

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“Isto porque o mercado imobiliário também é afetado por outros fatores além das taxas de hipoteca, como o endividamento das famílias, as taxas de juros variáveis ​​e o crescimento insustentável dos preços das casas na última década”. Por esse motivo, insiste a agência, "alguns mercados são mais vulneráveis ​​a aumentos de juros do que outros".

Tendo em conta os fatores descritos, a empresa explica que a Noruega, a Suécia e o Luxemburgo apresentam a maior vulnerabilidade estrutural aos riscos hipotecários decorrentes de crises de acessibilidade e queda de valor. Outros países que também apresentam maiores desafios estruturais em termos comparativos são a Dinamarca, Holanda e Portugal. Por outro lado, “Espanha, Itália e Grécia, que apenas lentamente se recuperaram das altas correções de valores registradas durante a grande crise financeira, apresentam métricas relativamente sólidas”, detalha.

Por seu turno, o setor imobiliário da Europa de Leste apresenta riscos estruturais moderados, de acordo com a Scope Ratings, em resultado do limitado endividamento das famílias, apesar do crescimento insustentável observado.

Mais proprietários com hipotecas e empréstimos variáveis

Entre os dados que levam a agência a colocar os países nórdicos como os mais vulneráveis ​​está o que mede o número de proprietários que estão a pagar uma hipoteca. Nesse sentido, o estudo destaca que "a maioria dos proprietários do leste e sul da Europa possui casa própria, mas sem hipoteca. Isso contrasta com países do norte da Europa, como Noruega, Holanda, Suécia e Dinamarca, onde mais de 75% dos os proprietários têm hipotecas. Como consequência, as famílias desses países também são as mais endividadas da Europa."

Como se isso não bastasse, e apesar do facto de que em muitos países como Espanha ou Portugal, as hipotecas de taxa fixa terem ganhado impulso nos últimos anos, os empréstimos de taxa variável continuaram a proliferar nos países nórdicos e os empréstimos de taxa fixa continuam ser um produto de nicho.

Como resultado, "eles estão mais expostos a uma combinação de dívida alta e taxas de juros variáveis", observa a Scope Ratings. A Dinamarca é outro dos países mais expostos devido ao forte endividamento das famílias, embora neste caso a proporção de hipotecas de taxa variável sobre o total seja relativamente baixa.