Risco de bolha imobiliária modera-se nas principais cidades do mundo

O aumento da inflação e das taxas de juro nos últimos dois anos reduziu de forma acentuada os desequilíbrios existentes nos principais mercados imobiliários globais, aponta a análise de risco de bolha imobiliária da UBS. Na edição de 2023, apenas Zurique e Tóquio continuam a correr risco de bolha imobiliária. Há um ano, contabilizaram-se nove cidades nesta situação. Agora, Toronto, Frankfurt, Munique, Hong Kong, Vancouver, Amesterdão e Telavive apresentam mercados mais moderados, embora continuem sobrevalorizados.

Os baixos custos de financiamento bancário foram importantes para alavancar os mercados imobiliários globais ao longo da última década, recuperando da crise financeira de 2008. Mas tiveram uma consequência: os preços das casas atingiram níveis vertiginosos. Acontece que tudo mudou há cerca de um ano e meio, quando os bancos centrais começaram a subir as taxas de juro de referência, colocando um ponto final na era dos empréstimos mais baratos de sempre. Esta política monetária mais restritiva a nível global acabou por abalar este castelo de cartas e, em pouco mais de um ano, os preços e as avaliações imobiliárias caíram em todo o mundo, muito embora mais em algumas cidades do que noutras.

“No último ano, os preços das casas ajustados à inflação registaram a queda mais acentuada desde a crise financeira global de 2008 em praticamente todas as cidades”, afirma Claudio Saputelli, head swiss & global real estate do Gabinete de Investimentos GWM da UBS. Isto quer dizer que o crescimento dos preços das casas foi atingido pelo aumento dos custos de financiamento, uma vez que as taxas de juro quase triplicaram desde 2021 na maioria dos mercados.

O UBS Global Real Estate Bubble Index destaca que o crescimento anual dos preços nominais estagnou nas 25 cidades analisadas, depois de ter sido registado um forte aumento de 10% um ano antes. Ajustados à inflação, os preços das casas estão ainda 5% mais baixo dos registados em meados de 2022. Ou seja, os preços das casas, em termos reais, recuaram dos valores alcançados durante a pandemia, estando agora de volta aos níveis registados em meados de 2020.

“As cidades que estiveram em maior risco de bolha, pelo menos, uma vez nos últimos três anos viram os preços médios cair em cerca de 10%. No entanto, o impacto das taxas de juro mais elevadas variou muito entre as cidades e a correção dos preços também dependeu de outros fatores”, acrescenta Matthias Holzhey, senior real estate economist do Gabinete de Investimento GWM da UBS.

UBS

Altas taxas de juro impactam preços das casas de forma diferente

As taxas de juro mais elevadas tiveram um impacto diferente nos preços das casas em cada cidade, uma vez que os desequilíbrios eram também distintos. Em Frankfurt e em Toronto, as duas cidades que apresentaram maior risco de bolha imobiliária na edição de 2022, os preços das casas caíram, em termos reais, 15% nos últimos quatro trimestres. E a elevada valorização do mercado combinada com prazos nos créditos habitação mais curtos exerceu uma forte pressão sobre os preços em Estocolmo e, em menor grau, em Sydney, Londres e Vancouver.

Por outro lado, em Madrid, Nova Iorque ou São Paulo - cidades com avaliações de risco de bolha imobiliária moderadas até agora - os preços reais das casas continuaram a aumentar a um ritmo moderado. Depois de um período de estagnação de três anos, os preços subiram 3% na capital espanhola, em termos corrigidos pela inflação, nos últimos quatro trimestres. Mas os preços das casas em Madrid ainda estão 25% abaixo do máximo histórico de 2007.

“A procura está a deslocar-se para o mercado de arrendamento, à medida que as taxas de juro mais elevadas reduzem a atratividade da compra de imóveis. Esperam-se mais desenvolvimentos de construção para arrendamento, mantendo o mercado em equilíbrio”, afirma o estudo do UBS para Madrid.

Na verdade, esta tendência está a generalizar-se. À medida que o acesso à habitação própria a preços acessíveis se deteriorou significativamente, as rendas dispararam. Nas cidades dos EUA, o crescimento nominal das rendas acelerou muito desde meados de 2022 e foi positivo em todas as localidades analisadas. Os maiores aumentos das rendas das casas foram registados em Singapura e no Dubai.

Toronto, Canadá Foto de Pascal Weiland no Pexels

A procura de casas dá sinais de recuperação – haverá nova subida dos preços?

Apesar do clima de instabilidade gerado pela inflação e consequente aumento das taxas de juro, o emprego manteve-se estável nos vários países, o que ajudou a amortecer parcialmente o impacto do aumento dos custos de financiamento na procura de habitação.

Mas o crescimento dos rendimentos das famílias e a correção dos preços das casas não foram suficientes para melhorar significativamente o acesso à habitação a preços acessíveis. Aliás, em algumas cidades já foram deixadas sementes para o próximo boom dos preços imobiliários.

Os destinos mais procurados ​​nos últimos anos são Singapura, Dubai e Miami. Nestas zonas de alta procura internacional destaca-se claramente o crescimento das rendas e dos preços das casas à venda. Os preços subiram até 40% e as rendas 50% em apenas dois anos.

Na verdade, a oferta de habitação continua a ser insuficiente na maioria das cidades, uma vez que o trabalho híbrido não arrefeceu a procura pela vida urbana de forma sustentada. Nos locais onde o número de licenças de construção diminuiu significativamente nos últimos trimestres (particularmente nos centros urbanos europeus), a escassez de habitação deverá intensificar-se ainda mais.

A procura de habitação está, portanto, a aumentar e os preços poderão subir novamente assim que as condições financeiras das famílias melhorarem.