Preço das casas na Europa: Portugal terá 3ª maior subida este ano

A força do mercado de trabalho, a par da rápida recuperação dos créditos habitação vai continuar a estimular a subida dos preços das casas à venda em vários países da Europa. É o caso de Portugal, onde os preços deverão subir 3,5% em 2024, segundo estima a agência de notação de financeira S&P. Nestas previsões, Portugal é o 3º país que vai registar a maior subida do custo da habitação, estando apenas atrás da Irlanda e de Espanha. Já para o futuro, estima-se que haverá uma subida moderada dos preços das casas.

A S&P reviu em alta as previsões de curto prazo sobre os preços das casas na Europa para 2024. E há vários fatores que justificam a maior aceleração do custo da habitação, como é o caso da recuperação mais rápida do que o previsto dos créditos habitação, perante as recentes descidas dos juros e a força do mercado trabalho europeu. “Acreditamos que os mercados imobiliários da maioria dos países europeus já atingiram o fundo do poço”, destaca o relatório da agência de notação de risco.

A par de tudo isto, estima-se que haja um aumento moderado dos preços nominais da habitação no período 2024-2027. “Após os cortes nas taxas, os fatores estruturais vão continuar a impulsionar a procura de habitação, enquanto a redução das restrições à oferta vai impedir um aumento acentuado dos preços,” lê-se no relatório. Além disso, os custos do trabalho (em termos unitários) estão elevados face aos padrões históricos e o mercado laboral está a arrefecer.

Portugal lidera subida dos preços das casas para 2024 junto da Irlanda e Espanha

Embora a S&P tenha revisto em alta as suas previsões gerais para toda a Europa, salta à vista que a dinâmica dos preços das casas continua a ser desigual entre países. Isto porque há diferenças entre a qualidade do parque habitacional ou o tipo de financiamento típico de cada país (alguns países usam mais créditos habitação a taxa variável enquanto noutros há maior contratação a taxa fixa). Além disso, há também diferenças entre países no que diz respeito aos custos de construção, demografia, mercado de trabalho e apoios à habitação.

A correção dos preços das casas deverá manter-se em 2024 em vários países, como França (-2,5%) e Itália (-3,7%), devendo abrandar na Alemanha (-0,3%). Já na Suécia (+0,6%) e no Reino Unido (+1,4%) deverá sentir-se uma ligeira recuperação do custo da habitação, depois de os preços terem caído entre 2022 e 2023.

Embora devam estabilizar nos Países Baixos (0,1%) e na Suíça (0%), os preços das casas deverão continuar a aumentar de forma constante em quase metade dos restantes países, com a Irlanda (5,8%), Espanha (4%) e Portugal (3,5%) na liderança em 2024.

Correção dos preços das casas vai terminar mais cedo

“A correção dos preços da habitação na Europa vai terminar mais cedo do que o esperado. Após uma contração de 18 meses, o crescimento dos novos empréstimos hipotecários tornou-se positivo na zona euro, no Reino Unido e na Suécia”, destaca o estudo da S&P. E a recuperação dos empréstimos habitação está a ocorrer a um ritmo semelhante ao do período anterior a 2022, antes de os bancos centrais começarem a aumentar as taxas de juro.

“A recuperação do crédito habitação ocorre cerca de seis meses antes do que sugeria a análise econométrica dos ciclos anteriores”, comenta a S&P, que acredita que “a força do mercado de trabalho europeu e a recuperação dos rendimentos das famílias contribuem para a recuperação mais rápida do que o esperado da procura por empréstimos habitação”.

Mesmo assim, a agência de notação financeira admite que a atividade imobiliária não está a recuperar da mesma forma que o crédito habitação. O indicador de atividade imobiliária – incluído no índice de compras do setor da construção - está a estabilizar em níveis baixos para a zona euro e atingiu mesmo o limiar de expansão no caso do Reino Unido. Este indicador sugere ainda que a atividade imobiliária está a aumentar na Irlanda, enquanto está a abrandar na Alemanha, embora ainda não em França e em Itália.

A emissões de licenças de construção foi reduzida para mais da metade no primeiro trimestre de 2024 - para 11% na zona euro. E o mesmo se sentiu, por exemplo, na Suécia, que passou de 58% no verão de 2023 para 21% no arranque deste ano.

Estocolmo, Suécia Foto de Jocke Wulcan na Unsplash

Preços das casas deverão crescer de forma moderada a partir de 2025

A procura de habitação deverá aumentar moderadamente, especialmente nas grandes cidades. A S&P também espera uma recuperação moderada nos preços das casas. “As taxas dos créditos habitação deverão continuar a cair à medida que os bancos centrais cortam os juros, mas vão permanecer mais elevadas em termos reais do que antes da pandemia”, lembra a agência.

Do lado da oferta, os custos de construção diminuíram significativamente desde o pico de 2022, mas permanecem mais elevados do que antes da pandemia, principalmente devido à escassez de mão de obra.

É por isso mesmo que a S&P espera que “a combinação destes fatores de procura e oferta conduza a uma recuperação moderada dos preços” entre 2025 e 2027. Por exemplo, em Portugal a subida dos preços das casas deverá manter-se em 3,5% em 2025, para estima-se que abrande para 3% em 2026 e 2027.

Além disso, espera-se que os salários reais continuem a aumentar, embora se projete uma menor criação de emprego. “Portanto, levará algum tempo até que a ligação entre os preços das casas e o rendimento das famílias se normalize, depois de sofrer o duplo impacto da pandemia e da crise energética. Os preços relativos ainda estão elevados, as taxas de juro reais positivas e a perspetiva de um crescimento mais lento do emprego compensarão os benefícios da queda das taxas e do aumento do poder de compra. Juntos, estes fatores traduzir-se-ão numa procura moderada e na melhoria de compra de habitação em toda a Europa durante os próximos 12 meses”, conclui a S&P.