“Se não conseguires encontrar casa para arrendar, culpa o Governo”

“Se não conseguires encontrar casa para arrendar, culpa o Governo”. É assim que o semanário britânico The Economist titula a sua mais recente análise ao mercado de arrendamento. De acordo com a publicação, as medidas aprovadas por vários governos – como os tetos às rendas - acabaram por boicotar o acesso a casas para arrendar a milhões de inquilinos. O jornal britânico culpa ainda a regulamentação pela atual escassez de casas para arrendar.

Na última década, as constantes tentativas dos governos de intervir no mercado de arrendamento, apesar de terem a intenção de melhorar a qualidade de vida dos inquilinos, acabaram por não alcançar os resultados desejados. Apesar da queda da inflação, as rendas das casas continuaram a subir, registando um aumento de cerca de 5% ao ano nas economias mais desenvolvidas.  

Esse fenómeno não resulta apenas do efeito demorado da inflação nos contratos de arrendamento, mas também é um sinal de que as políticas implementadas atuaram mais nas consequências do que nas causas do problema. Assim, muitas dessas políticas (como os tetos nas rendas), acabaram por piorar a situação dos inquilinos que deveriam ajudar, conclui o semanário britânico.

Desde 2015, diversas cidades e países adotaram medidas para controlar as rendas das casas. A Alemanha introduziu um índice estatal para determinar o valor das rendas que os proprietários podem pedir. O Reino Unido aumentou os impostos sobre os senhorios. Em 2016, a Irlanda limitou os aumentos anuais das rendas em "zonas de pressão de arrendamento" — ou seja, qualquer zona com escassez de oferta — e, desde 2021, o limite ficou definido como a taxa de inflação ou 2% (sendo considerado o menor dos dois). 

Também Portugal indexou a atualização das rendas das casas à taxa de inflação, mas em 2023 acabou mesmo por estabelecer um limite de aumento de 2%. Espanha estabeleceu que a subida das rendas deve estar sempre abaixo da inflação. E vários estados dos EUA, incluindo Califórnia, Nova Iorque e Oregon, endureceram as regulamentações do arrendamento.

Essas políticas partilham uma estratégia comum: culpar o proprietário, algo que acaba por ser populismo, aponta o artigo do The Economist. A verdadeira causa das altas rendas das casas é a escassez de oferta em muitos mercados imobiliários, gerada por limites de construção e restrições aos proprietários. E esta oferta não tem conseguido acompanhar a procura em muitas cidades, estando ainda mais pressionada perante o aumento da imigração. 

A lição parece clara para o The Economist: as regulamentações bem-intencionadas dos governos não conseguem neutralizar a dinâmica do mercado de arrendamento. A imposição de controlo, embora possa ser eficaz no curto prazo, não resolve o desequilíbrio entre oferta e procura, acabando mesmo por prejudicar tantos os inquilinos como a economia como um todo, ao limitar a mobilidade e a flexibilidade do mercado. 

Mas nem tudo está perdido. Alguns governos, como o da Irlanda, começaram a questionar a eficácia das suas estratégias de fiscalização e a explorar alternativas. No entanto, só será possível acabar de vez com este ciclo vicioso quando houver uma expansão de oferta de casas significativa e mais incentivos à construção de casas para arrendar (o build to rent), disponibilizando terrenos, por exemplo.

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Como está o mercado de arrendamento em Portugal?

Em Portugal, também é bem conhecido o problema da falta de casas para arrendar, sobretudo nas cidades com maior procura. Perante as elevadas rendas e a escassez de oferta – num país onde o build to rent ainda é uma miragem -, está-se a assistir a uma contração da atividade de arrendamento, o que também pode ser justificado pelas condições mais atrativas para comprar casa atualmente (juros a descer e isenção de IMT e garantia pública para jovens até aos 35 anos). 

Este arrefecimento da procura nos últimos meses, tem gerado um aumento anual da oferta de casas para arrendar no nosso país: no final de 2024 o stock de arrendamento subiu 59% face ao mesmo período do ano anterior, segundo revelou o idealista. E este contexto também tem tido reflexo nos preços: as rendas das casas têm vindo a vindo a abrandar ligeiramente o ritmo de subida, passando de um aumento anual de 4,1% em janeiro para 3,9% em fevereiro de 2025.

Embora o ciclo imobiliário esteja pouco favorável ao arrendamento, a verdade é que continua a ser considerado um bom negócio para investir, até porque comprar casa para arrendar rendeu 6,9% no final de 2024 (em termos brutos). O que os proprietários se têm vindo a queixar passa precisamente pelo excesso de regulamentação que só protege os inquilinos, a par dos altos impostos (taxa de IRS sobre rendimentos prediais está em 25%). E tudo isto tem travado a colocação de mais casas no mercado de arrendamento.

Enquanto isso, o mercado de compra e venda – onde também há falta de oferta - está em dificuldades em absorver esta pressão da procura, com a venda de casas novas a superar as construções em 100 fogos na última década, tal como noticiou o idealista/news. Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) dão conta que foram transacionadas 156.325 habitações durante o ano passado (sobretudo casas usadas), o que representa um aumento de 14,5% face a 2023. E, com isso, os preços das casas aceleraram o crescimento anual para 9,1%.