Crise imobiliária na Europa vai piorar com maior pressão sob rendas

A crise imobiliária na Europa está a arrastar-se e vai piorar. Mas o que é um problema para as famílias que procuram casa para morar – em especial no mercado de arrendamento – torna-se numa grande oportunidade para os investidores imobiliários.

Esta é uma das conclusões do último relatório publicado pela divisão imobiliária da DWS, gestora de ativos do Deutsche Bank, sobre as opções de investimento atualmente oferecidas pelo mercado imobiliário no Velho Continente, com especial destaque para o segmento residencial.

"O mercado residencial europeu tem claros e graves problemas de oferta. Sendo o setor com as maiores restrições de oferta, é assolado por problemas crónicos e cada vez mais graves de escassez", refere o documento assinado por Ruben Bos, chefe de estratégia de investimento imobiliário para a Europa da DWS.

O especialista destaca que as taxas de desocupação no mercado europeu "estão em torno de 2%, o que é quase metade do que se observa no mercado norte-americano, sendo que em algumas cidades alemãs essas taxas estão abaixo de 1%". E explica ainda que “a persistente escassez de casas disponíveis no mercado é agravada pelo facto de que as conclusões de casas novas permanecem significativamente abaixo de 1% ao ano, resultando numa crise imobiliária ainda mais pronunciada".

E o pior é que Ruben Bos prevê que a situação vai piorar. "Se projetarmos que a oferta futura será aproximadamente 35% menor do que a necessária, podemos antecipar uma crise de escassez de oferta ainda mais grave no horizonte, o que poderá inevitavelmente levar a uma crescente pressão sobre os arrendamentos e maiores dificuldades para potenciais inquilinos".

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Uma oportunidade para investidores imobiliários

Essas perspetivas que apontam para um agravamento da crise imobiliária na Europa, representam, no entanto, uma oportunidade para o mundo dos investimentos.

Embora as previsões da DWS apontem para um crescimento económico moderado na Europa – e menor do que em outras grandes economias, como os EUA -, “da perspetiva do setor imobiliário, a Europa beneficia de níveis de oferta historicamente mais baixos, menor disponibilidade de terrenos e regulamentações mais rígidas, que se traduzem em taxas de desocupação estruturalmente mais baixas".

Assim, "a Europa está a entrar num novo e promissor capítulo, com dados sólidos de ocupação, nova oferta limitada, rendimentos estabilizados, liquidez crescente e um ambiente de taxas de juro mais flexíveis", refere ainda. Portanto, "2025 será um ano excecional para o imobiliário europeu", já que o setor "poderá gerar retornos atraentes e proporcionais ao risco", aponta.

A divisão imobiliária da gestora de ativos do Deutsche Bank destaca especificamente o potencial do mercado da União Europeia "para promover efeitos positivos, como o desenvolvimento de edifícios verdes e a oferta de casas acessíveis. Vários fatores estruturais importantes também são fundamentais para a atratividade do mercado imobiliário europeu, como a grave escassez de moradias, a mobilidade dos estudantes, o envelhecimento da população e o aumento dos gastos com saúde e defesa", argumenta.  

Em termos de localização, o DWS concentra a sua análise em cidades europeias com défice de oferta. Ao nível dos segmentos do imobiliário mais apetecíveis para investir, destaca a conversão de escritórios em casas partilhadas ou residências de estudantes, e a reabilitação do parque residencial.

Por outro lado, considera que as residenciais de estudantes, residências para idosos e o coliving ainda estão numa fase de inicial na Europa, pelo que "a escalabilidade do setor residencial europeu é sólida e apoiada por dados de mercado favoráveis". 

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A regulamentação das rendas é um “fator crítico”

No caso do arrendamento, o estudo da DWS sustenta que o mercado europeu ainda tem um espaço significativo para crescer. Nesse sentido, destaca que "nos EUA, a propriedade institucional representa quase 40% do mercado de arrendamento privado, demonstrando a existência de um setor sólido e maduro. Em contraste, a Alemanha, apesar de ter o mercado de arrendamento mais institucionalizado da Europa Ocidental, representa apenas 18%, enquanto o Reino Unido está muito atrás, com apenas 2%".

No entanto, a DWS também alerta que "a regulamentação do arrendamento é um fator crítico a ser considerado ao investir na Europa, pois exige uma abordagem estratégica para operar efetivamente num ambiente regulamentado, onde entender as leis locais, navegar pela conformidade regulatória e adaptar estratégias de investimento são essenciais".

De acordo com Ruben Bos, uma regulamentação do arrendamento bem projetada pode proporcionar estabilidade a longo prazo, embora atualmente esteja a causar um desequilíbrio entre a oferta e a procura, bem como a desencorajar parte do capital de operar nestes mercados. Mas insiste que "navegar operacionalmente com sucesso em mercados mais regulamentados apresenta tanto uma oportunidade como uma barreira significativa à entrada. Portanto, embora para alguns seja uma ameaça, deve ser visto como uma oportunidade", conclui.