Maior venda de escritórios na Europa dos últimos 4 anos cai por terra

A maior operação imobiliária de escritórios na Europa dos últimos anos fracassou, num sinal claro de que a incerteza económica continua a penalizar um mercado que dava ainda os primeiros passos na recuperação após um ciclo particularmente adverso.

A venda da OpernTurm, uma torre de escritórios em Frankfurt (Alemanha) avaliada em aproximadamente 850 milhões de euros – destacada pela sua localização estratégica e pela solidez de arrendatários como o banco suíço UBS – não vai sair do papel, depois de o potencial comprador não ter conseguido assegurar o financiamento necessário, revelaram ao Financial Times fontes próximas do processo.

Erich Schwaiger, empresário e promotor imobiliário de Munique (Alemanha), encontrava-se em negociações avançadas para adquirir o edifício à JPMorgan Asset Management e ao fundo soberano de Singapura GIC, segundo as mesmas fontes.

Depois de consolidar uma carteira relevante de ativos residenciais em Munique, Schwaiger voltou-se recentemente para o segmento imobiliário comercial, tendo adquirido activos de retalho ‘prime’ na sequência da insolvência da Signa, empresa detida por René Benko.

A concretizar-se, a compra da OpernTurm teria sido a maior venda de um edifício de escritórios na Europa desde setembro de 2022, quando a atual sede britânica do Deutsche Bank, em Londres – o edifício 21 Moorfields –, foi transaccionada por 935 milhões de euros, de acordo com dados da Morgan Stanley Capital International (MSCI).

O setor imobiliário europeu mostrava-se optimista quanto às perspectivas de transacções para 2026, quando se reuniu numa conferência em Cannes (França), poucas semanas depois de os EUA e Israel terem lançado a sua ofensiva contra o Irão. No entanto, à medida que os custos de financiamento aumentaram e o conflito se prolongou, algumas operações começaram a perder "força", com os investidores a ponderarem se devem avançar já ou aguardar por maior estabilidade.

Edificio OpernTurm, em Frankfurt, é o imóvel branco que se encontra mais à esquerda Getty images

No primeiro trimestre, os volumes de investimento no conjunto dos segmentos do imobiliário comercial recuaram 10% face ao período homólogo, segundo dados da MSCI.

“A volatilidade externa, em particular o conflito no Irão, voltou a inquietar o mercado e provocou um abrandamento das transacções”, escreveram os analistas da Morgan Stanley.

Uma fonte familiarizada com a potencial operação em Frankfurt afirmou ao Financial Times que a OpernTurm é um activo emblemático, suportado por contratos de arrendamento de longo prazo. Qualquer valorização adicional teria de ocorrer de forma gradual, através da atualização das rendas, e não por via de uma reabilitação de grande escala.

Investidores e promotores preparavam-se para regressar ao mercado após um período difícil, marcado pela subida das taxas de juro em 2022, que pressionou os preços em baixa. A atividade vinha a recuperar lentamente e havia elevadas expectativas de que 2026 assinalasse um regresso à normalidade.

“Estamos há quatro anos em correcção”, afirmou Fergus Keane, director de mercados de capitais para o centro de Londres no BNP Paribas Real Estate. “O mercado atingiu o fundo no final do ano passado. Estávamos a sair da fase mais difícil. Agora, vamos permanecer na parte baixa por mais algum tempo", comentou.

Keane, que assessora operações de ativos comerciais em Londres, incluindo escritórios e retalho, sublinhou que alguns compradores, como family offices e fundos norte-americanos de ‘private equity’, tendem a investir quando os preços estão em queda. “Isso significa que há agora mais tempo para o fazer… é um mercado de compradores”, acrescentou.

Outras operações em suspenso

Também a venda, por parte da Blackstone, do edifício conhecido como Cargo, em Canary Wharf, em Londres, avaliado em 250 milhões de libras (290 milhões de euros), está em compasso de espera, segundo fontes próximas do processo.

O Financial Times já tinha revelado, em março, que a Blackstone tinha mandatado consultores imobiliários e iniciado contactos preliminares para a alienação do ativo. Contudo, a gestora optou por não distribuir ainda a documentação promocional do edifício, preferindo aguardar por uma melhoria do enquadramento de mercado, indicam as mesmas fontes.

A Blackstone prepara-se igualmente para lançar a venda da sua plataforma britânica de arrendamento habitacional, a Leaf Living, por um valor superior a mil milhões de libras (1.156 milhões de euros). Recentemente, terá recebido uma manifestação de interesse por parte de um investidor relativamente a uma parte da carteira avaliada em cerca de 400 milhões de libras, adiantaram fontes próximas do processo.

Apesar do contexto desafiante, alguns segmentos mantêm dinamismo. No final de março, por exemplo, a Brookfield Asset Management adquiriu à Blackstone uma carteira de habitação em Espanha por mais de mil milhões de euros.

“O mercado imobiliário europeu mantém-se resiliente, apesar da incerteza de curto prazo, sustentado por fundamentos sólidos, condições favoráveis nos mercados de dívida e uma procura crescente por ativos tangíveis por parte dos investidores”, concluiu um analista.