Navarra aprova lei para controlar arrendamento de quartos

Em Espanha, o Parlamento de Navarra aprovou uma lei destinada a regular o arrendamento de quartos. A norma foi promovida pelos partidos que integram o Governo presidido pela socialista María Chivite (PSN, Geroa Bai e Contigo-Zurekin), com o apoio da EH Bildu, e introduz como principal novidade a criação de três modalidades distintas: quartos destinados a habitação permanente, quartos de arrendamento temporário e quartos abrangidos por contrato de hospedagem.

O eixo central desta lei é a equiparação jurídica do arrendamento destas unidades (tanto de longa duração como temporário) ao regime do arrendamento tradicional de habitação permanente previsto na Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU).

Com esta proposta legislativa, o Governo de Chivite pretende que o arrendamento de quartos, quer permanente quer temporário (por motivos laborais, de formação ou de saúde), fique sujeito ao mesmo regime de proteção aplicável ao arrendamento de uma habitação completa: duração mínima do contrato, prorrogações obrigatórias, direito de desistência, limites à renda, caução e despesas, bem como controlo de preços em zonas consideradas de mercado habitacional tensionado.

Entre as três modalidades agora criadas, a primeira — destinada a quartos considerados habitação permanente — concede ao arrendatário uma proteção reforçada, semelhante à do arrendamento habitacional.

Já o quarto de arrendamento temporário destina-se a satisfazer necessidades pontuais, nomeadamente de caráter vacacional, turístico ou recreativo. Esta modalidade rege-se pelo que for acordado entre as partes. Por seu lado, o contrato de hospedagem inclui serviços mínimos obrigatórios (limpeza e fornecimento de utilidades) e pode abranger apenas um quarto ou a totalidade da habitação.

A Lei Foral parte do princípio de que o arrendamento de quartos constitui uma realidade distinta que, no caso de Navarra, não dispunha até agora de uma regulamentação específica comparável à do arrendamento habitacional. A nova norma passa também a distinguir este regime das situações ligadas a necessidades temporárias de alojamento.

Zonas tensionadas

A nova lei obriga igualmente ao registo de todos os contratos no Registo de Contratos de Arrendamento de Navarra no prazo de um mês, medida que entrará em vigor a 1 de janeiro de 2027.

Além disso, nas zonas classificadas como mercado tensionado, a soma das rendas cobradas pelos quartos de uma mesma habitação não poderá ultrapassar o limite correspondente ao arrendamento integral do imóvel. O senhorio deverá ainda informar o arrendatário sobre a descrição do quarto, as zonas comuns, o valor total da renda, o índice de referência de preços e as garantias exigidas.

Por outro lado, se, no termo do contrato temporário (com duração máxima de um ano), subsistir o motivo que justificou a sua celebração, este poderá ser prorrogado mensalmente até ao limite de doze meses. Ultrapassado esse prazo, o contrato passa a ser considerado arrendamento para habitação permanente.

Dúvidas sobre a constitucionalidade

Contudo, a norma apresentada pela Comunidade Foral de Navarra para regular o arrendamento de quartos enfrenta um debate jurídico de grande relevância: terá Navarra competência para impor limites aos preços deste tipo de arrendamento ou estará a invadir uma matéria reservada ao Estado?

O texto parte de um princípio básico do direito privado: a liberdade das partes para fixarem o preço de um contrato. O artigo 1255 do Código Civil espanhol estabelece que os contratantes podem estipular os pactos que considerem convenientes, desde que não contrariem a lei, a moral ou a ordem pública. Segundo Javier Lusarreta, o Tribunal Constitucional recordou em várias decisões que este princípio da livre estipulação não é um mero formalismo, mas sim um elemento estrutural do sistema contratual espanhol.

O acórdão STC 37/2022 já tinha deixado claro que a competência do Estado em matéria de bases das obrigações contratuais funciona como "um limite direto imposto pela Constituição"à diversidade normativa que as comunidades autónomas podem introduzir. À luz dessa doutrina, a lei navarra poderá vir a ser alvo de um recurso de inconstitucionalidade, caso se entenda que ultrapassa o âmbito permitido pela Lei Orgânica de Reintegração e Aperfeiçoamento do Regime Foral de Navarra (LORAFNA).