Legislação do arrendamento aplica-se no novo estado de emergência?

Com a aprovação do primeiro estado de emergência por causa da pandemia da Covid-19, em março deste ano, a produção legislativa subiu em flecha, tendo sido várias as normas criadas para proteger as partes envolvidas numa relação de arrendamento - tanto arrendatários, como senhorios – e de que é exemplo a Lei n.º 4.º-C/2020. E o que acontece agora que somos confrontados com novos meses de estado de emergência? Continua a aplicar-se a mesma lei? Respondemos com fundamento jurídico.

A Lei (ainda em vigor), tal como recorda a CRS Advogados*, neste artigo preparado para o idealista/news prevê um regime excecional de mora no pagamento da renda, para os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, mas pensado para os meses do primeiro estado de emergência, e permitindo que as rendas daqueles meses fossem pagas em 12 prestações mensais, mediante o cumprimento de determinados requisitos.

Agora, com a entrada em vigor de um novo estado de emergência, aplica-se, sem mais, o disposto nesta lei?

A resposta, no entender destes juristas, é claramente negativa. Não só porque foi pensada para um estado de emergência que já não existe, nos mesmos termos, como os pressupostos existentes na atividade económica e nas famílias são hoje manifestamente diferentes.

Com efeito, em relação ao arrendamento não habitacional, a resposta é clara – prevendo a lei que apenas se aplica aos estabelecimentos encerrados constantes do Anexo (o que já não é hoje o caso na maioria dos estabelecimentos) e que terá validade apenas até 1 de setembro de 2020, esta solução deixa 'ab initio' de ter aplicação.

Pelo que, neste momento e até aprovação de nova legislação nesse sentido, é inexistente proteção concedida ao arrendamento não habitacional, que deverá seguir o regime normal previsto.

Em relação ao arrendamento habitacional, coloca-se outra questão – contempla esta lei a possibilidade de as rendas destes novos meses de estado de emergência – novembro e dezembro de 2020 – e o mês imediatamente subsequente – janeiro de 2021 – serem abrangidos pelas medidas estabelecidas na Lei n.º 4-C/2020, uma vez que o seu âmbito de aplicação no tempo não tem uma data limite?

Aqui, a resposta já não é tão clara, obrigando a uma interpretação das próprias normas, porquanto apesar de a lei fazer referência expressa aos meses do estado de emergência e mês subsequente, e permanecer em vigor, a verdade é que não parece ter sido pensada e fundada num Estado de Emergência como o que vivemos atualmente, em que não existe um confinamento generalizado, mas regras pontuais aplicadas a diversos setores económicos.

Face ao exposto, é assim manifesto que apesar da produção legislativa crescente a que temos novamente assistido, a área do arrendamento carece de legislação ulterior, que ponha termo às dúvidas existentes, cabendo às partes socorrer-se da negociação direta entre arrendatários e senhorios para colmatar a falta de legislação imperativa a que se assiste.

*Diana Cabral Botelho, advogada da CRS Advogados