"Apoios à prestação e às rendas são impactantes para evitar despejos”

A habitação voltou a ser o tema central do debate político esta quinta-feira, dia 21 de setembro. Depois do veto de Marcelo Rebelo de Sousa, e com a oposição e os players do setor imobiliário a aplaudirem a decisão do Presidente da República, o Mais Habitação regressou ao Parlamento para ser reapreciado. Em paralelo, em Conselho de Ministros, o Governo socialista de António Costa aprovou novas medidas de apoio às famílias que visam fazer face à alta subida das prestações da casa. “No imediato, o subsídio de renda, a bonificação de juros no crédito à habitação, as moratórias e a limitação das atualizações das rendas serão as medidas mais impactantes, pois vão contribuir para que a situação não se agrave com mais despejos provocados por incumprimento”, considera Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários, em entrevista ao idealista/news. Mas avisa que estas medidas são “paliativas”, não contribuindo “para a resolução dos problemas de habitação”.

Os apoios ao crédito habitação foram reforçados esta quinta-feira por decisão do Conselho de Ministros. Em concreto, a bonificação dos juros foi alargada a mais famílias e está prevista uma moratória dos juros nos contratos de empréstimo habitação, que passa por dar um desconto de 30% na Euribor durante dois anos (compensação virá mais tarde). Ficou também decidido que a suspensão da comissão por amortização antecipada do crédito será prolongada até 2024. Já no que diz respeito ao arrendamento, o Governo está a avaliar que medidas tomar, estando nomeadamente a reunir-se com várias entidades do setor para definir como se deve tratar a atualização das rendas em 2024 (se não houver um limite a subida seria de 6,94%).

Em jeito de análise, o Bastonário da Ordem dos Notários diz que as novas medidas de apoio à habitação “são desejáveis e inevitáveis, pois irão aliviar a pressão imediata sobre as famílias”, sublinhando ainda que ajudas deste tipo “são fundamentais para evitar uma degradação irreversível do mercado de habitação e da economia, bem como a formação de nuvens negras sobre a banca portuguesa”.

Isto porque, caso as famílias estejam numa situação financeira mais complicada e antecipem uma situação de incumprimento, “devem estar atentas a todas as medidas do Governo, nomeadamente, as moratórias. Logo que antecipem um possível incumprimento, o melhor a fazer será marcar uma reunião com o banco ou tentar encontrar soluções junto de outras entidades bancárias”, pois “após o incumprimento tudo se torna extremamente complexo”, alerta Jorge Batista da Silva.

“A proatividade e a antecipação de problemas são a melhor proteção, mesmo que isso signifique ter de vender a casa - enquanto o mercado está em alta - e adquirir outra mais barata”.

Ainda assim, estes apoios às famílias “são medidas paliativas, porque vêm apenas dar resposta à alta inflação e o ao consequente aumento dos juros”. Já a médio prazo, “não contribuem para a resolução dos problemas de habitação”, defende o Bastonário da Ordem dos Notários. Para enfrentar a atual crise da habitação é preciso aumentar a oferta - algo em que estão de acordo os investidores privados, Governo e oposição. E no Mais Habitação há medidas que estão no “caminho certo”, aponta, como é o caso da facilitação dos licenciamentos, as garantias dadas aos senhorios em caso de incumprimento ou a disponibilização de imóveis públicos para construção de habitação. Já na vertente fiscal, está em falta no programa vetado por Marcelo a redução do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para aquisição de terrenos destinados à construção de habitações, destaca Jorge Batista da Silva.

“A crise de habitação não apareceu de repente, nem vai resolver-se de forma instantânea e milagrosa. Seja qual for o plano, sejam quais forem as medidas”, entende o especialista, considerando que “o pacote de medidas do Mais Habitação é globalmente positivo e quanto mais depressa entrar em vigor melhor será para o país”. Ainda assim, há que “ter a consciência de que estamos perante um problema complexo, um problema que afeta vários países do mundo e no qual teremos de trabalhar todos os dias, se o queremos resolver”, reforça ainda o Bastonário da Ordem dos Notários, em entrevista ao idealista/news para ler em seguida, em que também analisa a performance do setor imobiliário e dá conselhos a quem está a pensar comprar casa ou enfrenta dificuldades para pagar contas.

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Como avalia a crise da habitação em Portugal atualmente?

Esta profunda crise de habitação tem de ser analisada em duas vertentes: oferta e procura. Por um lado, verificou-se uma redução da oferta, que teve início na anterior crise económica e nos anos da troika, quando centenas de empresas de construção fecharam portas. Só em 2012, por exemplo, declaram insolvência 700 empresas de construção, ou seja, cerca de 20%. Naturalmente este facto levou a uma redução drástica de novas habitações. Basta dizer que, em 2008 foram licenciados 59.256 novos fogos para habitação e nos anos da troika atingimos mínimos históricos. Há um ano, o setor ainda não tinha recuperado: com apenas 20.156 novos fogos licenciados, estávamos nos 34% do valor atingido antes do resgate.

Relativamente à procura, assistimos a um aumento provocado não apenas pelos portugueses mas, também, pelos estrangeiros - atraídos por incentivos fiscais e pela qualidade de vida no nosso país -, pelo aumento do turismo, pelo fenómeno do Alojamento Local e demais equipamentos de alojamento para turistas, pelos investimentos dos vistos gold e dos fundos imobiliários - atraídos pela redução dos valores registados no período da crise económica - e pela própria subida crescente dos preços.

Num mercado em que a oferta se reduz drasticamente e a procura aumenta exponencialmente a consequência é óbvia: os preços aumentam. E tudo isto já era evidente em 2014 e 2015. Portanto, a crise de habitação não apareceu de repente, nem vai resolver-se de forma instantânea e milagrosa. Seja qual for o plano, sejam quais forem as medidas.

"A crise de habitação não apareceu de repente, nem vai resolver-se de forma instantânea e milagrosa"

O pacote Mais Habitação tem uma série de medidas para aumentar a oferta. Quais os benefícios que as famílias podem tirar deste pacote? Há simplificação da aquisição de imóveis? Em que medida? 

Não existe propriamente uma simplificação na aquisição de imóveis exceto, eventualmente, em situações pontuais e no que se refere ao licenciamento. Temos sim, medidas que poderão aumentar a oferta de imóveis através da afetação, da reconversão, de nova construção (mais célere e a custos controlados) e da disponibilização de mais imóveis - também esta a custos controlados -, entre outras.

Quais são as medidas do Mais Habitação que vão impactar mais a vida das famílias? Quais são positivas? E quais devem ser melhoradas?

No imediato, o subsídio de renda, a bonificação de juros no crédito à habitação, as moratórias e a limitação das atualizações das rendas serão as medidas mais impactantes, pois vão contribuir para que a situação não se agrave com mais despejos provocados por incumprimento. Nesse sentido, o recente mecanismo de estabilização anunciado pelo Governo também irá ajudar.

No entanto, são medidas paliativas porque vêm apenas dar resposta à alta inflação e o ao consequente aumento dos juros. A médio prazo, não contribuem para a resolução dos problemas de habitação.

Na nossa opinião, o ponto fraco deste pacote Mais Habitação está precisamente na sua vertente fiscal. A Ordem dos Notários, nas propostas que apresentou ao Governo, incluiu uma proposta de redução do IMT, designadamente na aquisição de terrenos para construção de habitações. Por exemplo, com uma taxa de 6,5% de IMT somada aos 0,8% de Imposto de Selo, implica que quem comprar lote de terreno por 100 mil euros tenha de pagar de impostos 7.300 euros.

Os lotes de terreno para construção deveriam pagar um imposto idêntico ao da compra de habitação própria e permanente, com taxas e abatimentos semelhantes, até porque afetam principalmente as populações do interior do país, onde ainda existem terrenos disponíveis para habitações uni e bifamiliares.

Além disso, também na aquisição de uma habitação própria e permanente de 250.000 euros, o imposto a pagar será de 9.954,82 euros. Ora, para um jovem casal que precisa de 10% para a entrada e ainda tem de pagar às finanças esse valor, pode significar ter de adiar a compra de casa mais uns anos. Não é fácil poupar todo esse dinheiro.

Apesar de alguns especialistas temerem um aumento do preço dos imóveis proporcional à redução dos impostos, consideramos que tal não se verificará. Se por um lado o mercado já atingiu valores de pico, por outro, será possível evitar esse efeito colateral adverso através de uma política de avaliações bancárias prudente.

Um ponto positivo do Mais Habitação são a isenção de mais-valias na venda de imóveis de habitação secundária para pagar empréstimos dos próprios ou descendentes e os benefícios fiscais para obras em casas destinadas ao arrendamento acessível.

Já a medida mais polémica é, na nossa opinião, também a mais inócua. Referimo-nos à utilização forçada de imóveis para habitação, uma medida que já estava prevista na Lei e que o novo regime, na prática, pouco ou nada vem mudar. Mesmo que o Estado tente utilizar este mecanismo, ele apenas será efetivo caso os proprietários não se oponham. Isto porque, se por um lado será extremamente fácil não preencher os pressupostos para aplicação da lei (invocando, por exemplo, um comodato a favor de um qualquer familiar), por outro a aplicação coerciva através dos tribunais administrativos irá arrastar este procedimento de tal forma que, quando for resolvido, talvez até já tenha terminado a crise de habitação. Portanto, neste ponto, o Governo está a ser um pouco teimoso e a pagar um custo político desnecessário por uma medida que será meramente simbólica.

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Que cuidados devem ter as famílias na compra de uma casa atualmente?  

Logo e no primeiro momento, devem recorrer a um profissional qualificado para analisar toda a documentação e prestar assessoria no processo. O maior erro que podem cometer é acharem que não precisam de ajuda profissional num dos maiores contratos da sua vida, bastando consultar o Google ou pedir ajuda a um amigo ou a um profissional sem formação adequada.

A compra de um imóvel pode implicar a analise da licença de utilização, ficha técnica, certidão de infraestruturas, caderneta predial, certidão do registo predial, declaração do condomínio, certificado energético, título da propriedade horizontal, anúncio de direito de preferência, etc.

Antes da assinatura de um contrato promessa de compra e venda, antes de entregar um sinal, podem e devem consultar um notário. Este irá ajudar a verificar se o vendedor é mesmo o proprietário, se o imóvel está hipotecado ou penhorado, se tem licença de utilização adequada, quais os encargos do condomínio, qual o montante dos impostos a pagar na aquisição, etc.

Outros aspetos importantes são evitar a aquisição de imóveis muito perto dos limites máximos das taxas de esforço e obter o máximo de informação possível sobre o comportamento dos empréstimos a longo prazo - muitas vezes os contratos têm variantes que podem fazer subir exponencialmente as prestações ao fim de alguns anos.

"Os limites das atualizações das rendas devem ser encarado pelo Governo como algo excecional e os proprietários devem ser compensados"

Como vê os novos apoios ao pagamento das prestações (bonificação alargada e moratórias), bem como à renda (novo limite de atualização)?  

São medidas desejáveis e inevitáveis que irão aliviar a pressão imediata sobre as famílias. São fundamentais para evitar uma degradação irreversível do mercado de habitação e da economia, bem como a formação de nuvens negras sobre a banca portuguesa.

Não existe nenhuma razão para evoluirmos para uma situação relevante de incumprimento em créditos hipotecários. Estamos praticamente com pleno emprego e, por isso mesmo, basta que sejam tomadas as medidas certas para que esse problema seja evitado. 

Na anterior crise, muitas das insolvências pessoais e consequentes perdas de habitação ficaram a dever-se à rigidez de algumas entidades bancárias que, perante as dificuldades dos devedores, demoraram demasiado tempo a conceder moratórias e a encontrar soluções razoáveis.

O Governo deve, proativamente e em conjunto com a banca, oferecer soluções aos cidadãos que lhes permitam ter tempo para reajustar a sua vida à nova realidade de juros altos. Por outro lado, as famílias não se podem esquecer que, no futuro, terão de pagar esta conta. Por isso mesmo é sempre aconselhável que a folga financeira acumulada num tempo de ‘vacas gordas’, seja aplicada na amortização do crédito habitação.

Já os limites das atualizações das rendas devem ser encarados pelo Governo como algo excecional e os proprietários devem ser compensados - sob pena de, em meia dúzia de anos, termos um parque habitacional degradado à semelhança do que aconteceu com centros das cidades nas décadas de 80 e 90.  

Uma das medidas prevê que os terrenos ou imóveis autorizados para comércio e serviços possam ser convertidos em habitação. Como é que isso se faz? Quais são os principais procedimentos administrativos por detrás desta mudança? 

A reconversão de imóveis para habitação é uma medida excelente que só peca por tardia. A principal vantagem da nova legislação é o facto de os proprietários deixarem de depender dos demais condóminos para alterar o uso para habitação - muitos processos estavam parados por motivos fúteis, como o mau relacionamento entre vizinhos ou a dificuldade em recolher assinaturas de proprietários residentes no estrangeiro, por exemplo. Este procedimento de reconversão irá implicar uma escritura para alterar a propriedade horizontal do prédio e o respetivo processo de legalização junto do município.

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Quais são os cuidados a ter na compra de uma casa em sede de processo de insolvência ou num leilão das Finanças? O que se pode fazer se não tiver licenciamento?

Desde logo, é preciso visitar o imóvel. Essa visita pode ser solicitada, por exemplo, ao agente de execução. Na hipótese de haver dificuldade em conhecer o interior do imóvel, é preciso verificar se o exterior corresponde ao que se quer comprar. No caso de uma fração, é aconselhável contactar a administração do condomínio para verificar eventuais encargos futuros com obras comuns.

Relativamente a processos de insolvência ou a execuções, a compra é efetuada no estado em que o imóvel se encontrar e, muitas vezes, o seu interior está destruído ou danificado, facto que deve ser considerado no preço. Acresce que, estes imóveis podem ser comprados sem licença. Por isso, é preciso também verificar junto da Câmara Municipal, se o imóvel está licenciado ou se tem obras ilegais. Se assim for, existe o risco de ter de o demolir, total ou parcialmente.

Se o imóvel não estiver licenciado, deve ser recolhida, junto de um engenheiro ou de um arquiteto, toda a informação referente às obras necessárias, ao seu custo e respetivos trâmites legais. Muitos negócios parecem excelentes, mas acabam por ser ruinosos. E, rapidamente, a casa de sonho torna-se num verdadeiro pesadelo. De notar que o notário pode apoiar os compradores na análise dos documentos do imóvel logo na fase de licitação.

Como vê a simplificação dos licenciamentos já aprovado pelo Presidente da República? Quais são os impactos finais desta medida para as famílias?

A simplificação dos licenciamentos é muito positiva e o esforço do Governo nesta matéria é assinalável. Mas será necessário acompanhar de perto este processo, pois muita da responsabilidade será transferida para os projetistas.

O país precisa de processos de licenciamento normalizados, transparentes e céleres. Isso só vai acontecer quando todos os cidadãos puderem aceder a uma plataforma informática que sirva todos os municípios e onde seja possível tratar de todo e qualquer procedimento urbanístico.

Não podemos continuar a ter leis com múltiplas interpretações e prazos efetivos absolutamente inaceitáveis para análise e aprovação dos procedimentos. Seria também muito útil, podermos aceder a estatísticas comparativas de todos os municípios, em tempo real, sobre os prazos efetivos de tramitação dos procedimentos de licenciamento, bem como das penalizações resultantes de incumprimento dos prazos para apreciação desses processos pelas entidades públicas.

Em alguns países, como França, os notários têm maior intervenção nos procedimentos de licenciamento, nomeadamente, dos prédios construídos para venda em frações. Em Portugal poderíamos fazer o mesmo.

"A simplificação dos licenciamentos é muito positiva e o esforço do Governo nesta matéria é assinalável. Mas será necessário acompanhar de perto este processo"

Quais são as medidas, no seu entender, que podem ajudar a melhorar o acesso à habitação por parte dos jovens e da classe média? 

As únicas medidas que, a longo prazo, irão ter impacto no acesso à habitação pelos jovens, serão aquelas que permitirem o aumento da oferta. Nessa medida, estes são passos no caminho certo:

• a facilitação dos licenciamentos;
•  os incentivos para afetação de imóveis para habitação;
• o aperfeiçoamento dos mecanismos associados aos contratos de arrendamento: através da garantia aos senhorios do pagamento em caso de incumprimento e melhoria dos procedimentos de despejo;
• a disponibilização de financiamento para a construção de habitação a custos controlados;
• a disponibilização de terrenos ou edifícios públicos para construção de habitação ou a reconversão para habitação.

Não podemos continuar a discutir o Mais Habitação como um instrumento que tem de resolver todos os problemas que estiveram na origem desta crise de habitação. Este pacote de medidas é globalmente positivo e quanto mais depressa entrar em vigor melhor será para o país. Ainda assim, temos de ter a consciência de que estamos perante um problema complexo, um problema que afeta vários países do mundo e no qual teremos de trabalhar todos os dias, se o queremos resolver.

Após a aprovação deste diploma - com ou sem alterações - o importante será implementar, rápida e corretamente, as medidas, monitorizar a sua eficácia, reforçar ciclicamente o que estiver a correr bem e se necessário recuar sempre que alguma coisa não resulte mesmo que isso implique custos políticos.

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Como tem evoluído o negócio de compra de casas? Sentem um abrandamento na realização de escrituras?

2023 está a ser um pouco atípico. Com alguns picos seguidos de abrandamento, sendo que ainda não é claro se este abrandamento irá ser efetivo, uma vez que os meses de verão foram muito positivos.

Porém, é notório que a redução das avaliações bancárias e o aumento das taxas de juro provocaram algumas dificuldades a quem recorre ao crédito hipotecário, pois com o aumento da taxa de esforço muitas operações foram inviabilizadas.

Para compensar continuamos a ter muitas aquisições a pronto pagamento de portugueses e estrangeiros que estão a refugiar-se no imobiliário, face ao aumento da inflação e às baixas taxas de remuneração dos depósitos, que continuam pouco competitivas.

O debate político, demasiado dramatizado, também não tem ajudado e isso foi evidente, por exemplo, em abril. Para o mercado imobiliário seria excelente reduzirmos a crispação, de forma a evitar retrações injustificadas na oferta e na procura no mercado de compra e venda e também no arrendamento.

Que balanço faz do projeto da escritura à distância?

Neste momento estamos ainda numa fase muito experimental e o número de atos realizados não é, ainda, suficientemente representativo. Temos de continuar a estudar e a trabalhar com o Ministério da Justiça, em soluções que resolvam os problemas dos cidadãos.

No que concerne ao arquivo eletrónico da Ordem dos Notários, já ultrapassámos um milhão e 500 mil consultas de documentos notariais em pouco mais de um ano. Contamos crescer significativamente nos próximos meses.

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Como tem evoluído o número de insolvências pessoais e de famílias? Como é que as pessoas se podem proteger de situações de maior dificuldade financeira (como por exemplo das elevadas taxas de esforço)?

Ainda não estamos perante um crescimento preocupante das insolvências de empresas ou particulares, mas começam a surgir os primeiros sinais de apreensão, nomeadamente, pelo ressurgimento de confissões de dívida particulares garantidas ou não por hipotecas - os familiares e amigos são normalmente a tábua de salvação para quem está mais aflito.

Neste momento, os particulares devem evitar o mais possível contrair crédito ao consumo e tentar até liquidar o crédito já contraído pois, em caso de dificuldade ou de incumprimento, terão aqui o seu calcanhar de Aquiles. Os juros e as penalizações são muito elevados e, normalmente, os credores são muito agressivos a cobrar e pouco tolerantes a renegociar.

No que concerne às taxas de esforço e, caso estejam numa situação complicada, os particulares devem estar atentos a todas as medidas do Governo, nomeadamente, as moratórias. Logo que antecipem um possível incumprimento, o melhor a fazer será marcar uma reunião com o banco ou tentar encontrar soluções junto de outras entidades bancárias.

Após o incumprimento tudo se torna extremamente complexo. A proatividade e a antecipação de problemas são a melhor proteção, mesmo que isso signifique ter de vender a casa - enquanto o mercado está em alta - e adquirir outra mais barata. Pode ser um caminho doloroso, mas é certamente muito melhor que uma insolvência e a perda de todo o património.

Como tem evoluído a compra de casas com criptomoedas?

A instabilidade no mercado de criptomoedas, no primeiro semestre, provocou - como seria de esperar - uma menor apetência por este tipo negócio. Mesmo assim, com a recuperação dos cripto ativos, voltamos a ter vários investidores estrangeiros a perguntarem por este tipo de transação.

Julgo que será sempre um negócio de nicho, mas desde que devidamente regulamentado em matéria de branqueamento de capitais, Portugal terá a ganhar se construirmos um ecossistema atrativo para estes negócios.