O que muda no IMI com a revisão dos coeficientes de localização?

O cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é mais um assunto que promete fazer correr muita tinta em Portugal no setor imobiliário. Isto porque a forma como se apura o valor do imposto que os proprietários de casas têm de pagar todos os anos às autarquias pode vir a sofrer alterações, devido à revisão dos coeficientes de localização. O Governo atira a responsabilidade para as autarquias, sendo de esperar que a forma como se calcula o Valor Patrimonial Tributário (VPT) pode mesmo vir a mudar. Explicamos.

Importa recordar, antes de mais, o que é o IMI: é um imposto que se baseia no VPT atribuído às casas, que resulta de um cálculo que tem várias componentes, nomeadamente o coeficiente de localização. Este, como o nome indica, varia em função da zona onde se situa o imóvel e permite diferenciar as áreas geográficas em termos de valor de mercado.

Recentemente, em entrevista ao Jornal de Negócios, o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Nuno Félix, disse que existe “um desalinhamento do VPT dos imóveis face àquilo que é a realidade do mercado”. 

O governante referiu que “todos os dias são pedidas reavaliações para reduzir a tributação em sede de IMI” e que “existe uma comissão a este nível, que é a CNAPU, a Comissão Nacional para a Avaliação dos Prédios Urbanos, que reúne a AT, representantes dos municípios, dos avaliadores, dos mais diversos ‘stakeholders’, que têm agora um trabalho a fazer neste domínio ao nível daquilo que é o redesenho do zonamento”. “Mas também ao nível daquilo que é olhar para o valor médio da construção”, adiantou. 

Nuno Félix salientou que este “é um trabalho que a CNAPU desencadeará brevemente”, tendo de “ser necessariamente articulado com os municípios, articulado com os peritos a nível regional e local”.

Atualização dos coeficientes de localização só em 2024

Entretanto, e segundo escreve o ECO, esta atualização dos coeficientes do zonamento só deverá arrancar em 2024, podendo até ter início mais tarde. E os trabalhos só estarão concluídos em 2026, ano de eleições legislativas e de conclusão do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).

De acordo com a publicação, a atualização do VPT só terá impacto automático no IMI se os proprietários ou as autarquias pedirem uma reavaliação do imóvel. O Ministério das Finanças afastou, no entanto, a intenção de pedir uma revisão automática do VPT, que iria resultar numa subida do valor pago em IMI. Ou seja, o aumento só vai acontecer se os proprietários ou as câmaras solicitarem ao Fisco uma nova avaliação do VPT, que, por sua vez, com a revisão do zonamento, vai resultar num valor superior do imóvel.

“Aquando da aprovação de novos zonamentos – o que nunca terá impacto em 2024 –, as revisões não se refletem direta e imediatamente no IMI a pagar, sendo apenas aplicados nos casos em que se verifique uma nova avaliação do imóvel, designadamente, a pedido do proprietário”, disse fonte oficial do ministério liderado por Fernando Medina, citado pela publicação. 

Importa saber, portanto, o que é o coeficiente de localização e como é calculado o IMI?

O que é o coeficiente de localização?

É um dos elementos da fórmula de cálculo do VPT e varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35, escreve o Jornal de Negócios, lembrando que o valor muda consoante o fim que é dado ao imóvel (habitação, comércio etc.)

Na fixação deste coeficiente tem-se em conta os seguintes fatores: 

• Acessibilidades (qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas); 
• Proximidade de equipamentos sociais (escolas, serviços públicos, comércio); 
• Serviços de transportes públicos; 
• Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. 

“Cada município é dividido num zonamento, que consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os coeficientes de localização. Num mesmo zonamento pode haver coeficientes diferentes consoante o imóvel seja para habitação, comércio, indústria ou serviços”, escreve a publicação. 

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Como é calculado o IMI?

De acordo com o Expresso, o IMI resulta de uma taxa (de 0,3% a 0,8%) que é aplicada sobre o VPT, havendo vários indicadores considerados para o respetivo cálculo. A saber:

• O valor base dos prédios edificados, que se refere ao custo médio de construção por metro quadrado (está nos 665 euros);
• A área bruta de construção; 
• O coeficiente de afetação, que varia em função da utilização do imóvel, que pode estar afeto a indústria, habitação, estacionamento, armazéns, comércio ou serviços; 
• O coeficiente de localização; 
• O coeficiente de qualidade e conforto, onde se incluem elementos como uma piscina, garagem, elevadores ou ar condicionado; 
• O coeficiente de vetustez, que diz respeito à idade do prédio.

Depois, acrescenta a publicação, a taxa de IMI que se aplica em cada localidade é definida pela autarquia no final de cada ano e comunicada à AT. 

Eis um exemplo: o proprietário de uma casa com um VPT de 200.000 euros situada num concelho com uma taxa de IMI de 0,3% paga 600 euros de imposto por ano. Isto se não beneficie do IMI familiar, que dá descontos no valor a pagar consoante o número de dependentes.

Que imóveis serão afetados pelo aumento do coeficiente de localização e, por isso, do IMI? 

Os novos coeficientes, uma vez publicados, não se aplicam automaticamente a todos os imóveis, isto porque vão passar a ser usados apenas quando um imóvel seja avaliado para efeitos fiscais. Tal acontecerá na construção nova, quando um prédio vai ser inscrito na matriz predial pela primeira vez, ou se for feita uma reavaliação a um imóvel já existente, escreve o Jornal de Negócios.

IMI não aumenta em 2024, confirma Fernando Medina

Entretanto, no Parlamento, Fernando Medina assegurou que o IMI não irá aumentar no próximo ano. "Não está previsto qualquer aumento de IMI no Orçamento do Estado para 2024 (OE2024), nem nenhum que eu possa prescrever para o futuro", garantiu esta quinta-feira (27 de outubro de 2023) o ministro das Finanças durante uma audição parlamentar na Comissão de Orçamento e Finanças (COF), sobre a proposta do OE2024

O governante respondia a uma pergunta do deputado do Chega André Ventura. 

A audição de Fernando Medina foi a primeira de várias dedicadas à proposta orçamental, que irá ser debatida na generalidade no Parlamento nos dias 30 e 31 de outubro, estando a votação final global agendada para 29 de novembro.

Nota: notícia atualizada esta sexta-feira (27 de outubro de 2023), pelas 10h02, com a declaração de Fernando Medina no Parlamento.