Guia para combater a crise na habitação: as 22 medidas da Deco

A Associação de Defesa do Consumidor (Deco) apresentou um conjunto de 22 medidas que “promovam e dignifiquem” o setor da habitação, numa altura em que, diz, tem vindo a receber cada vez mais pedidos de ajuda por parte das famílias portuguesas relacionados com o aumento do custo de vida. Entre as várias propostas apresentadas, defende a limitação dos contratos de arrendamento sucessivos (entre o mesmo inquilino e senhorio) e que os créditos habitação contraídos a partir de 2012 passem a ser dedutíveis ao IRS.

“O resultado da compra de casa própria e permanente está à vista: o atual preço de mercado da habitação, a presente inflação e o aumento irremediável das taxas de juro tornam insuportável o pagamento das prestações ao banco por parte das famílias portuguesas”, começa por dizer associação.

Entre os pedidos de apoio que chegam à Deco relacionados com o arrendamento, destacam-se, ainda, os de aumentos de renda "à revelia do estabelecido pelas normas legais" e sujeitos "a pressão para alterar o contrato com vista à celebração de outros, sucessivos" que, diz, "não passam de verdadeiras renovações contratuais com condições mais precárias".

Do mesmo modo, indica no documento, “continuam a aumentar as reclamações relativas à falta de oferta habitacional, principalmente por parte de consumidores mais vulneráveis (idosos, jovens, migrantes), às listas de espera intermináveis para obtenção de uma habitação social, à ineficiência (e desconhecimento) dos programas habitacionais que ao longo do tempo têm vindo a ser lançados”.

Guia para resolver o problema da habitação

Entre as várias reivindicações junto do Governo no que a este setor diz respeito, a Deco destaca 22 medidas que podem ajudar a resolver a crise na habitação. O idealista/news resumiu o pacote de propostas apresentado pela associação.

1. Alteração ao paradigma legal do arrendamento

Deco defende a criação de um regime jurídico que permita integrar arrendatário numa verdadeira relação de consumo perante senhorios que assumem este papel, através do desenvolvimento de uma verdadeira atividade económica e profissional.

2. Corresponsabilização das plataformas online

Associação considera importante haver um desenho legal específico para as plataformas que "promovem o encontro entre arrendatários e senhorios", bem como "a corresponsabilização das plataformas  nos mesmos moldes que os anunciantes".

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3. Criação de comissões arbitrais locais

"Espanha, Escócia, França e Alemanha são exemplos de alguns países que têm vindo a criar mecanismos arbitrais locais com competência, não só para dirimir conflitos entre arrendatários e senhorios, mas também para fixar valores de renda em determinadas zonas onde a pressão urbana é muito elevada", dia a Deco. 

4. Comissões locais de habitação

"O que a nossa associação pretende seria a possibilidade de as estruturas municipais virem a estar dotadas de ferramentas que possam dar resposta a questões relacionadas com a habitação na sua generalidade, como pontos de contacto iniciais e que poderão redirecionar para os profissionais específicos de acordo com a matéria a ser trabalhada".

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5. Clarificar o papel de fiscalização do IHRU

Deco defende que seria importante "não só resultar claro quais as competências concretas do IHRU a este nível, acompanhada de uma evolução regulatória específica relativa às relações jurídicas estabelecidas entre as partes respeitantes às práticas abusivas relatadas pelos arrendatários respeitantes ao comportamento dos senhorios".

6. Reforço na atuação e fiscalização do IMPIC

"Tal como já diversas vezes referido, a Deco entende que o setor da habitação tem, necessariamente, que ser um setor mais fiscalizado e acompanhado por entidades independentes e que promovam não só a informação, mas também a garantia de que o mercado funciona de forma regular", lê-se.

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7.  Perspetivas e concretizações do IFFRU 2030

Para a Deco, pouco ou nada se sobre "quais as metas estabelecidas os resultados obtidos até ao momento, pelo que seria importante que tal como ocorre já com o IFFRU 2020, o mesmo exercício fosse agora apresentado e de uma forma até mais integrada e acessível no que diz respeito ao IFFRU 2030". 

8. Promover e investimentir na literacia para a habitação

"É muito importante que seja criado um plano de comunicação dirigido aos consumidores, com recursos a estratégias de comunicação adequadas ao público alvo. Sabemos que muitos dos apoios que existem escapam ao conhecimento do respetivo público-alvo por puro desconhecimento e falta de contexto", lembra a associação.

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9. Incentivos para build to rent

Neste âmbito, a associação "louva" o Governo que anunciou a aposta na criação de oferta habitacional assente num modelo built to rent, ou seja, construir para arrendar mas a preços acessíveis.

10. Redução do IVA na construção

A Deco considera de "extrema relevância esta medida uma vez que ela poderá potenciar uma oferta habitacional com custos mais reduzidos". Contudo, "entende igualmente que ela não poderá valer por si própria ou seja terá de ser acompanhada de programas e incentivos não só dirigidos às empresas construtoras".

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11. Benefícios fiscais em sede de IRS no crédito habitação

Outra das medidas passa pelo alargamento a todos os créditos habitação da possibilidade de dedução dos juros em sede de IRS, que atualmente está limitada aos celebrados até 31 de dezembro de 2011.

12. Isenção de mais-valias na amortização de crédito habitação

A associação considera que esta medida deve ser mantida, uma vez que "a possibilidade de amortização num crédito habitação em virtude de uma venda de uma segunda habitação poderá vir não só a desonerar de um custo desequilibrados os vendedores, como a apoiar financeiramente os próprios jovens e incentivá-los a manter as suas habitações, uma vez que esta medida se dirige não só ao proprietário como também aos respetivos descendentes".

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13. Isenção do pagamento de comissões por amortização antecipada no crédito da casa

Esta isenção surgiu em 2022 tendo sido prorrogada até ao final do ano de 2024. A Deco entende que esta é uma medida que "muito tem contribuído para o alívio financeiro de muitos consumidores" e defende que se mantenha.

14. Limites às rendas dos novos contratos

Deco defende a manutenção do limite à subida das rendas dos novos contratos, ainda que por um período transitório.

15. Manter o equilíbrio entre senhorios e inquilinos

Depois do período transitório de limites às rendas, a associação "entende que a fixação de um valor máximo de renda é passível de conduzir os senhorios a retirar os seus imóveis do mercado ou, em alternativa, a colocá-los num mercado paralelo, potenciador de irregularidades e de uma insegurança que se pretende evitar". Por esse motivo, defende de incentivos fiscais em função do valor de renda praticada ao invés de ser em função da duração do contrato.

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16. Proibir ou limitar contratos sucessivos no arrendamento

A Deco considera que a "celebração de contratos sucessivos deveria ser proibida ou pelo menos limitada com vista à criação de uma maior estabilidade contratual e eliminando, cada vez mais, formas sinuosas de contorno dos efeitos das normas legais vigentes".

17. Esclarecimento das normais legais relativas aos arrendamentos

"De acordo com a norma atualmente vigente, prevista no art. 1096.º, n.º 1 do Código Civil (alterada por aquele diploma) salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior. Ora, esta norma tem suscitado inúmeras dúvidas e incertezas para as partes contratuais", pelo que a Deco entende que deveria ser clarificada. 

18. Proteger arrendatários especialmente vulneráveis

A Deco relembra que tem vindo a defender um "quadro regulatório específico, inserido no âmbito do regime jurídico do arrendamento urbano, orientado e dirigido a arrendatários que se encontrem numa situação económica difícil em função de vários motivos, nomeadamente incapacidade, desemprego entre outros".

19. Apoio extraordinário ao pagamento da renda

"Continuam a ser muitos aqueles consumidores que reunindo os requisitos previstos na lei, continuam a não estar abrangidos pelo apoio ou que, em alternativa, não conseguem contactar ou receber qualquer informação ou esclarecimento por parte das entidades legalmente competentes, como o IHRU e a Autoridade Tributária. Esta é uma situação que tem que ser resolvida com urgência", apela a associação.

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20. Reforço do arrendamento acessível

Este continua a ser um programa de adesão voluntária por parte de arrendatários e senhorios, "sem que se verifique uma adesão em massa por parte dos respetivos proprietários." Nesta medida, diz a Deco, seria importante "entender o motivo da fraca adesão e afinar o programa de forma a tornar-se efetivamente apelativo para os senhorios".

21. Habitação para jovens estudantes deslocados

Outra medida passaria pelo desenvolvimento de um quadro legal específico orientado para os estudantes e não apenas assentar o foco no desenvolvimento de alojamento público.

22. Transição energética

A associação lembra que Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios foi aprovada e com ela trouxe novidades relacionadas com a obrigação de os senhorios e os arrendatários serem envolvidos neste processo de transição energética. "É relevante que a nível governamental os dois ministérios criem condições para desenvolver iniciativas legais em conjunto que asseguram por um lado esta transição e por outro a manutenção do acesso à habitação sem um significativo aumento de custo decorrentes destas novas obrigações", salienta o documento.