Oportunidades de investimento que o mercado imobiliário europeu oferece

Artigo escrito por Oliver Kummerfeldt, diretor de análise imobiliária europeia da Schroders Capital.

Devido à magnitude da reavaliação do mercado imobiliário observada desde a primavera de 2022, acreditamos que podem ser encontradas oportunidades imediatas em múltiplos mercados e setores. Vários tipos de ativos, em particular nos segmentos industrial e logístico, foram reavaliados para níveis de preços atrativos e contam com o apoio de sólidos fundamentos estruturais. Os investidores também devem estar cientes de que a história "conta" que os períodos após recessões económicas oferecem um retorno superior à média.

Em relação à nossa visão atual dos ativos, os setores preferidos e o posicionamento da carteira mantiveram-se praticamente inalterados nos últimos três meses. Isto demonstra que as nossas expectativas de crescimento dos rendimentos já refletem um ambiente desafiante, como que a reavaliação do mercado está a progredir conforme o previsto, especialmente em termos de ordenação setorial.

Continuamos a preferir parques industriais (incluindo instalações de armazenamento ao ar livre), armazéns de transbordo (para receção a curto prazo de mercadorias) e ativos logísticos urbanos que beneficiam das tendências de comércio eletrónico e urbanização. Estão a surgir oportunidades para capitalizar os importantes reajustes de preços mediante aquisições, reformas e/ou promoções sobre valores de terreno revistos em baixa. Na Europa, continua a existir a oportunidade de aproveitar o potencial de reversão, à medida que expiram os contratos de arrendamento existentes e são renovados a níveis de renda mais elevados.

A persistente - e em muitos casos exacerbada - falta de oferta de espaço residencial nos principais mercados da Europa Ocidental, juntamente com as contínuas tendências de urbanização, estão a criar oportunidades nos segmentos de habitação que proporcionam fluxos de caixa resistentes a longo prazo. Prestamos especial atenção aos segmentos de habitação de arrendamento acessível e de classe média, que carecem de oferta suficiente. Deve-se ter muito em conta também as normativas locais que estão a mudar para proteger ainda mais os inquilinos residenciais das subidas das rendas. Finalmente, vemos oportunidades nos mercados de residências sénior e de estudantes nas principais cidades universitárias.

De resto, vemos oportunidades contínuas em partes específicas do setor hoteleiro, com preferência por hotéis arrendados em localizações que ofereçam rendas base vinculadas à inflação e componentes variáveis que capturem benefícios de exploração, ou hotéis em funcionamento onde o reposicionamento, a reestruturação das operações e/ou a finalização das atividades de estabilização possam impulsionar a criação de valor.

Espera-se que persista a polarização da procura e do rendimento no setor de escritórios entre "os melhores da sua classe" e "o resto". Os ativos modernos com uma boa dotação de serviços nos principais centros de negócios deverão continuar a oferecer rendimentos interessantes, e os ativos prime oferecem potencialmente valor. Dada a incipiente falta de espaço moderno, também vemos que há oportunidade para atualizar e renovar espaços de trabalho bem localizados, aproveitando a crescente escassez de oferta.

Tendo em conta a oportunidade cíclica que vemos, os investidores deveriam tratar ativamente de capitalizar as oportunidades à medida que surgirem ao longo de 2025. O rendimento será diferente conforme as zonas geográficas e os mercados, e conforme os tipos de ativos dentro dos mercados. No entanto, prevemos que este ano será particularmente forte para o investimento "vintage", com o potencial de oferecer retornos futuros superiores a médio prazo.