Renegociações e amortizações de crédito habitação em queda

As instituições bancárias em Portugal sentiram, em 2024, uma diminuição anual significativa quer do número de amortizações antecipadas, quer no número de contratos renegociados no universo de crédito habitação. No caso dos reembolsos antecipados, o Banco de Portugal diz que a descida dos juros “reduziu os incentivos”. E a queda das renegociações deveu-se ao “crescimento acentuado” observado em 2023, bem como ao aumento dos salários.

Para entender o que está em causa, começamos por analisar os dados sobre amortizações antecipadas. Foram realizados 182.624 reembolsos antecipados totais ou parciais em contratos de crédito habitação (menos 26,1% do que em 2023), aos quais correspondeu um montante reembolsado de cerca de 9 mil milhões de euros (menos 19,6%). 

Esta diminuição do número de reembolsos antecipados nos empréstimos da casa ocorreu depois de um “aumento significativo em 2023” e “num contexto de descida das taxas de juro aplicáveis aos contratos de crédito à habitação, reduzindo os incentivos às amortizações antecipadas de crédito”, explica o Banco de Portugal (BdP) no Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito.

Mas “em 2024 permaneceu em vigor a suspensão da cobrança da comissão por reembolso antecipado para os contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, que se encontrassem, à data do reembolso, num período de taxa de juro variável”. Talvez este incentivo extra às amortizações expliquem o facto de o número ser superior face a 2022, antes da entrada em vigor desta medida.

“O montante médio por reembolso aumentou de 45.408 euros, em 2023, para 49.461 euros, em 2024, por efeito dos reembolsos totais, uma vez que a redução no número de reembolsos totais foi superior à redução do montante reembolsado”, indica ainda o banco central. De notar que as amortizações totais representam mais de metade do total. 

Renegociações desceram mais de 60% em 2024

“O número de renegociações diminuiu acentuadamente face a 2023”, destaca o supervisor bancário na publicação. Foram realizadas 60.491 renegociações em 55.008 contratos de crédito habitação, o que correspondeu a um montante total renegociado de cerca de 6,5 mil milhões de euros. Face a 2023, o número de renegociações desceu cerca de 61% e o montante renegociado diminuiu cerca de 62%.

Mas porque é que isto aconteceu? “Esta evolução ocorre após um crescimento acentuado das renegociações em 2023 e num contexto macroeconómico que viabilizou o aumento do rendimento disponível das famílias e a sua capacidade creditícia, reduzindo a necessidade de renegociação dos contratos de crédito à habitação”, explica o BdP. Ainda assim, os valores de renegociações continuam superaram aos observados em 2022.

Esta tendência de redução das renegociações no crédito habitação continua em 2025, tendo caído para 355 milhões de euros em maio, num recuo de 51,4% em termos homólogos, de acordo com os dados mais recentes do regulador bancário.

Das renegociações realizadas em 2024, em mais de metade (56,3%) só foi alterada uma condição contratual, “maioritariamente o spread do contrato” (54,5% do total de renegociações). De acordo com o BdP, isso “poderá ser explicado, em parte, pelas campanhas promovidas pelas instituições de crédito e pela proatividade dos mutuários em diminuir as prestações mensais do seu crédito à habitação”.

Já em cerca de 18% das renegociações foram alteradas duas condições contratuais (por exemplo, o spread e outras condições do contrato com efeito financeiro, como uma mudança no indexante ou a definição de uma prestação mais baixa durante um certo período, mas não o prazo ou o tipo da taxa de juro). E em 25,8% das renegociações foram alteradas mais do que duas condições financeiras.

A generalidade dos contratos renegociados (97,7%) eram de mutuários sem qualquer situação de incumprimento, uma situação mais frequente do que a que se observou no ano de 2023 (90,7%). Em média, o valor renegociado foi de 107,3 mil euros, o que compara com 110,7 mil euros em 2023.

*Notícia atualizada dia 7 de julho, às 11h29, com referência às renegociações de maio de 2025