O negócio imobiliário de luxo tem mudado as suas exigências. Hoje quem assina um cheque de vários milhões por um imóvel quer jogar ténis numa academia com a chancela de um campeão, treinar padel num court que parece de competição, ter um centro equestre de nível olímpico do outro lado da rua. O desporto passou de extra a umas das peças centrais num lifestyle premium.
"O desporto deixou de ser lazer e passou a ser identidade. Quem compra no segmento de luxo não procura apenas localização, procura pertença a um estilo de vida. E o desporto - seja golfe, ténis, vela ou padel - inseridos em determinado empreendimento: não são apenas amenities. São argumentos de posicionamento. Filtra o público, valoriza o metro quadrado e cria uma comunidade de pares", explica a consultora Cristina Oliveira, especialista em empreendimentos premium. "O desporto confere ao imóvel uma narrativa. E no luxo, não se vende o espaço. Vende-se o que esse espaço representa".
O que mudou na cabeça de quem compra
A base é simples mas com enormes consequências: o cliente de gama alta é, muitas vezes, um atleta (amador ou profissional), alguém que organiza o dia à volta do treino. Esse comprador já não quer só uma casa bonita; quer uma infraestrutura que sustente uma vida ativa, com qualidade profissional, à distância de um elevador ou de cinco minutos a pé. "Luxo é ter tempo para viver a vida, ter hábitos saudáveis e uma vida equilibrada dentro dela e claro ter tempo para cuidar de corpo e mente", diz-nos a consultora Susana Lopes da Silva, habituada a lidar com compradores de luxo.
Associar uma marca forte a um empreendimento altera o preço de forma mensurável: na Europa, as branded residences são comercializadas com um prémio médio de cerca de 29% face a imóveis de qualidade semelhante sem marca, segundo a Savills. O desporto, com a sua promessa de disciplina e excelência, é dos veículos mais eficazes para justificar esse valor extra.
Há quatro forças por detrás disto:
- Diferenciação num segmento cheio. Quando todos os empreendimentos de luxo já têm acabamentos premium e vistas privilegiadas, é preciso algo que separe um projeto do vizinho. Uma academia de ténis com nome de campeão, ou o maior clube de padel da zona, fazem exatamente isso.
- A explosão do padel. É o desporto que mais cresce no mundo. Para teres uma ideia, nos Estados Unidos o número de courts saltou de menos de 30 em 2020 para mais de 600 em 2024. É social, aprende-se depressa e ocupa pouco espaço, o que o torna fácil de integrar em condomínios urbanos.
- A saúde como património. O comprador de hoje vê o bem-estar como investimento de longo prazo. Boas infraestruturas desportivas ajudam a manter e a valorizar o imóvel ao longo do tempo.
- O atleta como marca. Figuras como Rafael Nadal, no exemplo brasileiro, perceberam que o nome vale tanto no betão como na terra batida. O desporto é a porta de entrada; o imobiliário é o fecho do negócio.
A base é simples mas com enormes consequências: o cliente de gama alta é, muitas vezes, um atleta (amador ou profissional), alguém que organiza o dia à volta do treino.
Portugal: pioneiro e um dos mercados europeus mais dinâmicos
Portugal foi dos primeiros mercados europeus a perceber o potencial de juntar desporto e habitação de luxo. O golfe abriu caminho ainda nos anos 60 e 70, quando resorts como a Penina, no Algarve, ou mais tarde a Quinta do Lago e Vale do Lobo, transformaram fairways em argumento de venda e atraíram compradores estrangeiros muito antes de a expressão branded residences existir. Durante décadas, ter casa junto a um campo desenhado por um nome de peso era o expoente máximo do turismo residencial português.
Mário Martins, arquitecto com inúmeros projectos de luxo, localizados exactamente no Algarve, reforça a ideia do estilo de vida completo. "No séc. XX o principal argumento de luxo no imobiliário era o golfe, com o ténis associado. Nas últimas duas décadas, o desporto, com o wellness associado, tem vindo a ganhar uma importância crescente no segmento de luxo do imobiliário, com desportos emergentes como o padel, pickleball, os ginásios indoor e outdoor, o surf e outras atividades, que se construem como ancora dos empreendimentos.Os empreendimentos são dotados destes equipamentos, ou localizados na proximidade de marinas, ou outros locais de atratividade."
A base é a mesma, mas o leque alargou-se, e é precisamente essa maturidade que coloca Portugal entre os mercados mais dinâmicos a nível europeu. Em 2025, um estudo da Savills chegou a colocar Portugal como o país europeu com mais projetos previstos para os cinco anos seguintes. A fotografia mais recente, do relatório Branded Residences Europe 2026, é um pouco diferente mas igualmente expressiva: com 33 projetos identificados, 18 deles em desenvolvimento, o país surge em terceiro lugar, atrás de Espanha e da Turquia. Seja em primeiro ou em terceiro, a leitura de fundo mantém-se: Portugal é um dos motores europeus deste segmento.
O desporto está no centro de muitos destes projetos. E não falo só de golfe, apesar de o golfe continuar a ser o rei histórico do turismo residencial português, mas de uma oferta cada vez mais diversa e mais profissional.
O desporto tornou-se o novo argumento de luxo no imobiliário porque o comprador procura a saúde, socialização e exclusividade. A procura crescente leva a uma oferta cada vez mais elevada e a um mercado imobiliário cada vez mais desigual.
No Algarve, Quinta do Lago, o resort mais exclusivo do país elevou a oferta desportiva a categoria própria com The Campus, um complexo multidesportivo para famílias ativas e atletas em ascensão, com ginásio de alto rendimento, courts de ténis e padel, piscina, centro de ciclismo, aulas de grupo, treino personalizado e um centro de fisioterapia e reabilitação. Quem compra ali compra acesso a uma máquina de performance, não só metros quadrados.
Em Vale do Lobo, o regresso ao desenvolvimento imobiliário ao fim de quase duas décadas chega com o mesmo ADN. As Vale do Lobo Residences são apartamentos, moradias e townhouses no resort, com obra iniciada em junho de 2025, e o arranque foi forte: 40% das unidades reservadas ainda em planta. Os proprietários têm acesso direto a tudo o que o resort oferece, incluindo dois campos de golfe, spa e courts de ténis.
Ainda assim, o caso mais emblemático talvez seja o da Comporta, hoje apontada pela própria Savills como o próximo grande destino mediterrânico de branded residences. Aqui o desporto faz parte da identidade dos projetos:
- Torre, das Terras da Comporta. Vai ter um campo de golfe Par 72 desenhado por Sergio García e várias infraestruturas a nascer, entre elas academia de ténis, padel, pickleball, ginásio e piscina, abertas ao público para promover uma vida ativa.
- Dunas. Aposta na sustentabilidade aliada ao desporto, com um campo de golfe Par 71 do arquiteto David McLay-Kidd, mais academia de ténis, padel, pickleball, ginásio e piscina.
- Pinheirinho Comporta. O futuro Six Senses, as primeiras branded residences da marca em Portugal, assenta numa propriedade de 400 hectares com campo de golfe de 18 buracos, espaços desportivos ao ar livre, instalações equestres, trilhos e acesso a pé à praia.
Às portas de Lisboa, o desporto entrou na equação da habitação quase pela porta da política. Em setembro de 2023, o consórcio da CR7, empresa de Cristiano Ronaldo, com a Lusofinança, de Filipe de Botton, anunciou o investimento na Cidade do Padel, em Oeiras. As antigas instalações da Fundição de Oeiras podem dar lugar a um megaprojeto avaliado em 250 milhões de euros, com 600 fogos, lotes para comércio e serviços, um hotel e uma residência de estudantes. O padel funciona aqui como âncora de marca de um projeto que é, no fundo, de habitação.
Brasil: mercado em alta
Foi do outro lado do Atlântico que veio o impulso mais visível, e vale a pena olhar para os casos em detalhe, porque mostram bem como cada empreendimento escolhe um desporto âncora. O exemplo mais comentado é o All Resort Club Residence, em Porto Belo, Santa Catarina, da promotora All Wert. Vai receber o primeiro Rafa Nadal Tennis Center da América do Sul, uma franquia da academia do tenista espanhol, com 17 courts de ténis (entre cobertos e ao ar livre, em terra batida e piso rápido), oito courts de padel e uma arena central com bancada para cerca de 1.500 pessoas.
Em Armação de Búzios, no litoral do Rio de Janeiro, o bairro planeado Aretê Búzios, do fundo Opportunity, prepara cerca de 30 estruturas desportivas, do campo de golfe a uma piscina de ondas. A mais curiosa é o Bike Park: um circuito com cerca de 10 km, com 7,5 km de asfalto para ciclismo de estrada e uma volta em terra para gravel e BTT, ao qual se junta uma pista de cross-country olímpico de mais de 7 km. As pistas, em circuito fechado, foram assinadas pelo especialista Walter Tuche e pelo trail builder Diego Knob.
E no interior de São Paulo, a pouco mais de uma hora da capital, o Porto Cavalli, em Porto Feliz, oferece 24 estâncias de cerca de 21 mil metros quadrados cada em redor de um centro equestre completo, com picadeiros, pistas de relva e areia, dezenas de piquetes, mais de uma centena de cocheiras e apoio veterinário permanente.
Dubai e Miami: laboratório da tendência
Para perceber até onde isto pode ir, vale a pena olhar para os mercados mais avançados. O Dubai tornou-se o epicentro mundial das branded residences, só esta cidade soma 64 empreendimentos concluídos e 87 no pipeline, segundo a Savills, e o desporto e o bem-estar estão no centro da proposta.
No Dubai, o Six Senses Residences oferece uma lista enorme de comodidades de bem-estar: courts de ténis e padel, pistas próprias de caminhada e corrida, uma microquinta, uma clínica de longevidade, um lounge de soros intravenosos, além de ginásio e spa.
Do outro lado do Atlântico, em Miami e na Florida, é o padel que está a redesenhar o imobiliário. A região concentra hoje algumas das maiores apostas dos Estados Unidos, e a mais sonante é o Midtown Park, um projeto de uso misto avaliado em 2 mil milhões de dólares no coração de Midtown Miami. Aí, a Rosso Development e a Midtown Development, com a Ultra Padel, vão instalar o maior clube de padel do país, um Ultra Racquet & Padel Club com oito courts permanentes, antecedido por um espaço temporário ainda maior, de onze courts ao ar livre.
Aqui está o subponto, pronto a inserir após "Dubai e Miami":
Montanha: o terceiro polo do imobiliário desportivo de luxo
Se o golfe dominou o turismo residencial nas costas quentes e o padel está a redesenhar os condomínios urbanos, nas montanhas foi sempre o esqui a ditar as regras.
Na Europa, os Alpes continuam a ser o epicentro. Courchevel, em França, é o mercado de referência: um dos metros quadrados mais caros do continente, uma concentração de branded residences sem paralelo em altitude e uma clientela que compra para usar, não para alugar. O Four Seasons Courchevel, as Cheval Blanc Résidences e o recente desenvolvimento da Aman na zona de Val d'Isère são exemplos de como as marcas de hotelaria de ultra-luxo tratam a montanha como um mercado prioritário. Em Verbier, na Suíça, o mesmo padrão: residências com acesso direto às pistas, spas de recuperação muscular, centros de ski fitting personalizados e, cada vez mais, infraestruturas de verão como trilhos de mountain bike sinalizados e campos de padel cobertos.
Nos Estados Unidos e no Canadá, o modelo está a amadurecer rapidamente. Em Aspen, onde o imobiliário de luxo tem décadas de história, os novos desenvolvimentos competem pela profundidade da oferta de bem-estar tanto quanto pela localização. Em Whistler, na Colúmbia Britânica, o resort mais importante da América do Norte reinventou-se como destino de quatro estações: no inverno, esqui e snowboard de classe mundial; no verão, um dos melhores percursos de mountain bike do planeta, com mais de 80 km de trilhos balizado e um Bike Park com fama internacional.
Portugal ainda não joga neste tabuleiro, mas a Serra da Estrela, com o único ski resort do país e uma crescente aposta no turismo de natureza de quatro estações, começa a surgir nas conversas dos promotores mais atentos. O potencial está lá; falta o projeto que o leve a sério.
Um mercado que quase triplicou
O setor das branded residences deve chegar a 910 empreendimentos em todo o mundo até ao fim de 2025, mais 19% do que os 764 de dezembro de 2024, e quase o triplo dos 323 que existiam em 2015. Com 837 projetos contratados até 2032, o total deve atingir 1.747 empreendimentos, num pipeline que abrange mais de 90 países.
Há aqui uma nuance que interessa a quem comunica e vende estes produtos: a marca já não chega sozinha. O comprador está bem mais exigente e dá prioridade à execução, à cultura de serviço, ao desenho das comodidades e à credibilidade operacional de longo prazo. A marca é o convite, não a conclusão.
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