Num mercado imobiliário marcado por preços elevados, pouca oferta e procura por soluções alternativas de acesso à habitação, as cooperativas voltaram a ganhar relevância. Com isso, surgem dúvidas práticas: pode uma agência imobiliária promover a venda de casas, frações ou terrenos de cooperativas? Ou tem de ser a própria cooperativa a fazê-lo diretamente? E quem pretende comprar ou investir neste modelo, como se pode proteger?
A resposta curta é esta: uma agência imobiliária não está, à partida, proibida de intervir na promoção de negócios relacionados com imóveis de cooperativas. Mas essa intervenção só é segura se o negócio estiver juridicamente bem qualificado, autorizado e documentado.
Por outras palavras, a agência pode promover. Mas não pode transformar uma posição cooperativa, um direito de habitação ou uma expectativa futura numa venda simples de imóvel, começa por explicar Mariana de Sousa, advogada e formadora em direito imobiliário. Este tema deve ser analisado à luz de três regimes principais:
- o Código Cooperativo, aprovado pela Lei n. º 119/2015, de 31 de agosto;
- o regime jurídico das cooperativas de habitação e construção, previsto no Decreto-Lei n. º 502/99, de 19 de novembro;
- e a Lei n. º 15/2013, de 8 de fevereiro, que regula a atividade de mediação imobiliária.
A “zona cinzenta”
É aqui que nasce a chamada “zona cinzenta”. Muitas vezes, o problema não está no facto de existir uma agência imobiliária envolvida. O problema está em perceber exatamente o que está a ser vendido.
Uma coisa é vender uma fração autónoma que já pertence individualmente a um cooperador. Outra coisa é transmitir uma posição dentro de uma cooperativa. Outra é ceder um direito de habitação. Outra ainda é promover a entrada de novos cooperadores num projeto habitacional em desenvolvimento. E outra, bastante diferente, é vender um terreno que pertence à própria cooperativa.
Todas estas situações podem envolver imóveis e valores elevados. Mas não são juridicamente iguais.
As cooperativas de habitação e construção têm um regime próprio. A sua finalidade principal não é funcionar como uma promotora imobiliária comum. O seu objetivo é promover, construir ou adquirir habitações para os seus membros, bem como assegurar a sua manutenção, reparação ou remodelação.
A lei admite diferentes modelos
Pode existir propriedade individual, quando a casa ou fração é transmitida ao cooperador. Pode existir propriedade coletiva, quando os fogos continuam a pertencer à cooperativa e os cooperadores têm apenas uma forma de uso ou fruição. Pode ainda estar em causa uma posição cooperativa, ligada à qualidade de membro da cooperativa e às regras internas da própria entidade. Esta distinção muda tudo.
Se a fração já foi transmitida ao cooperador e está registada em seu nome, a situação aproxima-se de uma compra e venda comum. Ainda assim, é necessário confirmar se há limitações nos estatutos, direitos de preferência, ónus, apoios públicos, restrições ao preço ou outras condições aplicáveis.
Se, pelo contrário, a propriedade continua na esfera da cooperativa, o interessado pode não estar a comprar uma casa em sentido pleno. Pode estar a adquirir uma posição jurídica associada à qualidade de cooperador, um direito de habitação ou uma expectativa de acesso futuro a uma fração. Nesses casos, anunciar simplesmente uma “casa para venda” pode ser pouco rigoroso e criar expectativas erradas.
Esta distinção já foi valorizada pelos tribunais, que têm afastado a ideia de que a relação entre cooperativa, cooperador e cooperado seja sempre equiparável a uma compra e venda comum. Ou seja, não basta olhar para a casa. É preciso olhar para a relação cooperativa que está por trás dela.
É por isso que a pergunta certa não deve ser apenas: “A agência pode vender?” A pergunta mais importante é: “O que está a ser promovido, por quem, com que autorização, em que regime de propriedade e com que limitações?”
A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, permite que as empresas de mediação imobiliária procurem interessados para negócios que tenham por objetivo, entre outros, a compra e venda, a constituição ou aquisição de direitos sobre imóveis, o arrendamento, a permuta ou a cessão de posições contratuais relacionadas com imóveis. A atividade pode também incluir a promoção e publicitação dos imóveis. Por isso, à partida, a intervenção de uma agência imobiliária pode ser possível.
Mas a mediação imobiliária não transforma um negócio inválido num negócio válido. A agência não substitui a cooperativa, não dispensa deliberações internas, não elimina restrições estatutárias e não regulariza uma venda que o cooperador ou a cooperativa não possam legalmente fazer.
Como tornar a intervenção da agência segura
Para que a intervenção da agência seja segura, devem estar reunidas várias condições: a mediadora deve estar legalmente habilitada, deve existir contrato de mediação escrito, o cliente deve ter legitimidade para promover o negócio, a operação deve ser permitida pela lei e pelos estatutos, e a publicidade deve descrever corretamente o que está em causa:
- Se está em causa a venda de uma fração por um cooperador, é essencial confirmar se a propriedade já foi transmitida e registada em seu nome. Deve ainda verificar-se se existe direito de preferência da cooperativa, se houve apoio público, se há limitações quanto ao preço e se os estatutos impõem algum requisito adicional para a transmissão.
- Se está em causa a transmissão de uma posição cooperativa, o cuidado deve ser maior. O interessado pode não comprar imediatamente uma casa. Pode estar a adquirir uma posição dependente da admissão como cooperador, da aprovação dos órgãos competentes e do cumprimento das regras internas da cooperativa. Neste caso, a publicidade deve ser particularmente clara.
- Se está em causa um direito de habitação, é necessário perceber se esse direito pode ser transmitido, em que termos, se depende da qualidade de cooperador, se exige aprovação da assembleia geral e quais são as consequências em caso de saída, morte, incumprimento ou transmissão.
- Se está em causa a venda de um terreno pertencente à cooperativa, também não há uma resposta automática. Uma cooperativa pode ter terrenos no seu património, mas a sua venda deve respeitar o objeto social, os estatutos, a finalidade habitacional, as deliberações dos órgãos competentes, eventuais apoios públicos, ónus, licenças, regras urbanísticas e o interesse dos cooperadores.
A venda de um terreno pode ser legítima, por exemplo, se estiver devidamente autorizada e enquadrada na gestão do património da cooperativa. Mas pode levantar problemas se contrariar os estatutos, prejudicar os cooperadores e cooperados, violar condições associadas a apoios públicos ou afastar a cooperativa da sua finalidade principal.
Também por isso, a linguagem usada na publicidade deve ser rigorosa. Expressões como “compre já”, “reserve a sua fração”, “investimento garantido” ou “oportunidade segura” podem ser problemáticas se o negócio depender de admissão como cooperador, deliberação da assembleia geral, licenciamento futuro, transmissão posterior da propriedade ou verificação de condições ainda não cumpridas.
Proteção deve começar antes de qualquer pagamento
Num mercado competitivo, a linguagem comercial tende a simplificar. Nestes casos, porém, o Direito obriga a distinguir. Para quem pretende comprar, investir ou entrar num projeto cooperativo, a proteção deve começar antes de qualquer pagamento.
Antes de entregar sinal, reserva, entrada, quota, jóia ou qualquer outro valor, o interessado deve perceber exatamente qual é a razão desse pagamento. Está a pagar parte do preço de uma fração? Está a fazer uma entrada de capital? Está a pagar uma quota de cooperador? Está a reservar uma posição futura? Está a suportar custos de construção? O valor pode ser devolvido? Em que condições? Quem recebe o dinheiro? Que documento é emitido?
A diferença pode parecer técnica, mas é decisiva:
- Um contrato-promessa não é uma escritura.
- Uma reserva não é uma compra.
- Uma posição cooperativa não é necessariamente a propriedade de uma casa.
- E ser cooperador não significa, por si só, ser proprietário de uma fração.
Antes de avançar, o comprador ou investidor deve pedir e analisar os estatutos da cooperativa, a certidão permanente, a identificação dos órgãos sociais, a deliberação que autoriza a operação, o regime de propriedade adotado, a certidão do registo predial, a caderneta predial, a documentação urbanística, eventuais ónus ou encargos, informação sobre apoios públicos, o contrato de mediação imobiliária, a licença AMI da agência, um documento que explique exatamente o que está a ser adquirido e as regras sobre pagamentos, reembolsos, incumprimento e saída do projeto.
Nestes negócios, o apoio jurídico deve surgir antes da assinatura e antes da transferência de valores. Quando surge apenas depois do problema, muitas vezes já existe litígio, perda de confiança ou dificuldade em recuperar quantias pagas.
Também as agências imobiliárias devem ter especiais cautelas. A mediadora deve identificar corretamente o seu cliente, confirmar a legitimidade de quem promove o negócio, analisar a documentação essencial, evitar publicidade ambígua e explicar com clareza a natureza jurídica da operação. Promover uma operação cooperativa como se fosse uma venda comum pode gerar conflito e responsabilidade.
Do lado das cooperativas, a transparência é igualmente essencial. Os interessados devem saber se estão perante propriedade individual, propriedade coletiva, direito de habitação, entrada como cooperador ou expectativa de aquisição futura. Devem conhecer os estatutos, os custos, os riscos, as regras de transmissão, os direitos de preferência, as condições de saída e as consequências do incumprimento.
A resposta final, por isso, não é uma proibição simples nem uma autorização automática. Uma agência imobiliária pode intervir na promoção de negócios relacionados com casas, frações ou terrenos de cooperativas, desde que a operação seja juridicamente possível, transparente, autorizada e corretamente qualificada.
As cooperativas podem ser uma resposta importante para o acesso à habitação. Podem trazer comunidade, participação e soluções alternativas num mercado difícil. Mas essa resposta só é segura se respeitar a sua natureza própria: finalidade habitacional, participação dos cooperadores, transparência interna e cumprimento da lei.
Para quem compra, investe ou entra num projeto cooperativo, a pergunta essencial não deve ser apenas: “quanto custa?” Deve ser também: “o que estou juridicamente a adquirir?”
Neste tipo de negócio, a pergunta jurídica deve chegar antes da reserva, antes do sinal e antes da promessa de oportunidade. Só assim a cooperativa pode ser uma solução de habitação, e não o início de um problema.
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