O que perguntar à imobiliária antes de assinar contrato?

Escolher uma imobiliária para vender a casa não deve ser uma decisão tomada apenas com base na marca, na simpatia do consultor ou numa promessa de venda rápida.

Antes de assinares um contrato de mediação imobiliária, convém perceber que serviço vais receber, quanto vais pagar, durante quanto tempo ficas ligado à mediadora e que margem vais ter para terminar o acordo caso as expectativas não sejam cumpridas.

Como funciona a mediação imobiliária em Portugal?

O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito e definir de forma clara as principais condições acordadas entre o proprietário e a agência. 

Como confirmar a licença AMI

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Antes de discutires preço ou comissão, confirma se a empresa está legalmente habilitada para prestar serviços de mediação imobiliária. As mediadoras devem possuir uma licença AMI válida. Podes confirmar essa informação diretamente no IMPIC, numa pesquisa que deve incluir a denominação da empresa, NIPC ou número da licença.

Aproveita também para perceber quem ficará efetivamente responsável pela venda. Mesmo dentro de uma grande rede, a experiência e a forma de trabalhar podem variar bastante entre agências e consultores. Antes de avançares, pergunta:

• Qual é o número da licença AMI;
• Quem vai acompanhar diretamente o teu imóvel;
• Que experiência tem esse profissional na zona;
• Que apoio documental ou jurídico existe;
• Como será feita a comunicação durante o processo.

Quanto vais pagar à imobiliária?

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A comissão imobiliária deve ser analisada para além da percentagem anunciada. O mais importante é perceber o custo final e aquilo que está incluído nesse valor.

O contrato deve indicar a forma de cálculo da remuneração, que pode corresponder a uma percentagem do preço de venda ou a um valor previamente definido. Também deve ser claro quanto ao momento em que o pagamento se torna devido.

Confirma também se a comissão abrange serviços como:

• Fotografias profissionais e produção de vídeo;
• Visitas virtuais;
• Publicidade em portais e promoção nas redes sociais;
• Preparação de documentação;
• Divulgação do imóvel no estrangeiro.

Alguns destes serviços podem estar integrados na comissão, enquanto outros podem representar custos adicionais. Como não existe uma comissão única fixada por lei, o importante é comparar propostas e perguntar se o valor apresentado inclui IVA.

A imobiliária pode cobrar comissão sem vender?

Habitualmente, a remuneração está associada à concretização do negócio. No entanto, determinadas cláusulas, sobretudo em contratos de exclusividade, podem prever situações em que existe direito a remuneração mesmo que a venda não chegue ao fim por uma razão imputável ao proprietário.

Por isso, além de perguntares quanto custa a comissão imobiliária, pergunta também em que circunstâncias poderás ter de a pagar. O contrato de exclusividade imobiliária merece atenção especial. Ao aceitá-lo, podes estar a limitar a possibilidade de recorrer a outras mediadoras durante determinado período.

O que significa exclusividade numa imobiliária?

Significa que, durante o tempo em que o contrato estiver em vigor, apenas essa imobiliária pode tratar da venda da tua casa.

Antes de assinares um contrato em exclusividade, esclarece algumas situações práticas. Por exemplo:

• Se encontrares um comprador por tua conta, podes vender-lhe a casa?
• Tens de pagar comissão à imobiliária nessa situação?
• Podes anunciar o imóvel por tua iniciativa?

Fazer estas perguntas antes de assinar ajuda a evitar surpresas mais tarde.

A comissão é paga mesmo que eu encontre comprador?

A resposta pode depender das condições do contrato e do regime escolhido. Se existir exclusividade, encontrar um comprador por tua iniciativa não significa automaticamente que podes concluir a venda ignorando o acordo celebrado com a mediadora.

O mesmo se aplica à pergunta “o que acontece se vender a casa sem a imobiliária?”. Antes de avançares com qualquer negócio direto, confirma aquilo a que estás contratualmente vinculado.

Quanto tempo dura um contrato de mediação imobiliária?

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A duração deve ser estabelecida no próprio contrato. Se não existir indicação de prazo, a legislação prevê, em determinadas circunstâncias, uma duração de seis meses. Há contratos que incluem renovação automática, pelo que deves confirmar se isso acontece no teu caso e qual é o prazo para comunicares que não pretendes renovar.

Antes de assinares, esclarece:

• Durante quantos meses vigora o contrato;
• Se existe renovação automática;
• Com que antecedência tens de comunicar a não renovação;
• Como deve ser feita essa comunicação;
• Se existem penalizações associadas à saída antecipada.

Posso cancelar um contrato com uma imobiliária?

Depende das circunstâncias e do conteúdo do contrato. Denúncia, resolução e não renovação não significam exatamente a mesma coisa, pelo que convém perceber qual delas se aplica ao teu caso.

Se quiseres saber como cancelar um contrato com uma imobiliária, começa por consultar as cláusulas relativas à duração, exclusividade e cessação. Sempre que comuniques uma decisão importante, é aconselhável manter um registo escrito.

Qual é o plano para vender a casa?

Antes de escolheres uma imobiliária, tenta perceber como é que ela pretende vender a tua casa na prática. Isto é, não basta dizer que vale muito ou que tem muitos compradores: 

• Percebe como chegaram ao preço da casa: um preço alto pode ser agradável para o teu ouvido, mas não significa que seja o preço certo. Pede ao consultor que te explique, de forma simples, que casas semelhantes usou como comparação, o que faz a tua casa valer mais ou menos e como esse preço se compara com outros imóveis à venda na mesma zona. O objetivo é perceber se o valor sugerido tem uma base real ou se é apenas uma forma de te convencer a assinar o contrato;
• Pergunta exatamente o que vão fazer para encontrar compradores: colocar um anúncio na internet é apenas uma parte do trabalho. Pergunta se vão fazer fotografias profissionais, divulgação nas redes sociais, contactar potenciais compradores, partilhar o imóvel com outras imobiliárias ou promovê-lo noutros mercados. Mais importante do que saber quantas casas a agência já vendeu é perceber o que vai fazer especificamente para vender a tua casa;
• Lê o contrato como se fosse o “manual de instruções” da venda: antes de assinares, tens de perceber quanto vais pagar à imobiliária, durante quanto tempo o contrato fica válido, se existe exclusividade e como podes terminar o acordo. Confirma também o que tens de fazer, por exemplo, entregar documentos ou preparar a casa para visitas, e o que a agência se compromete a fazer por ti.

Pergunta ainda com que frequência vais receber novidades, como te comunicam o resultado das visitas, quando és informado das propostas e quem trata da documentação até à venda estar concluída.