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Crédito à habitação no BPI: "Não somos o maior financiador, mas somos dos mais seguros”

Autor: Hermínia Saraiva (colaborador do idealista news)

Queres saber tudo o que os principais bancos têm para oferecer no momento de conceder um crédito à habitação? Para ajudar-te, o idealista/news fez uma ronda pelas grandes instituições financeiras para reunir toda a informação, que é necessário saber para pedir um empréstimo para a compra de casa. Publicamos um artigo por dia a contar o resultado da nossa reportagem "cliente mistério".

Hoje visitamos o BPI, dos maiores bancos privados a operar no mercado português.

Balcões vazios e rapidez no atendimento têm sido uma constante neste périplo e o BPI não é exceção. Passam poucos minutos das 9h00 e a dependência dos Restauradores, em Lisboa, tem apenas dois clientes, sobrando alguns funcionários para nos receber.

Escolhido um ponto de atendimento, explicamos ao que vamos: queremos saber qual a melhor opção no mercado do crédito à habitação. Temos em vista um apartamento de 160 mil euros, somos dois proponentes com idades à volta dos 35 anos, com um rendimento mensal líquido conjunto de cerca de 3 000 euros e sem qualquer encargo no setor bancário. Queremos saber quais as alternativas que temos em matéria de regimes de taxa de juro, sabendo à partida que não queremos estar mais de 30 anos a pagar o empréstimo.

Começamos a conversa em torno do valor que queremos pedir, que rapidamente se transforma no valor que o banco empresta: “80% sobre a avaliação que for feita à casa”. “O BPI não empresta 100% da avaliação.” Ou seja, mais uma vez estamos a falar de um valor de 128 mil euros, no caso da casa ser avaliada em 160 mil euros, faltando 32 mil para conseguirmos comprar o apartamento que idealizámos. Perguntamos se haverá forma de conseguir um empréstimo superior, talvez recorrendo a fiadores: “Não, antes pelo contrário, o banco vai estar sempre a tentar reduzir aquilo que lhe vai emprestar”. Um empréstimo que cobrisse o total do valor da escritura só mesmo com uma avaliação de 200 mil euros.

Entre os critérios a introduzir no sistema para determinar o spread volta a estar a contratualização dos seguros multirrisco e de vida, através do BPI. “É sempre facultativo”, mas a simulação terá em conta que serão comprados ao banco: 3,25% como spread base com uma redução, 0,1% por cada produto contratado. E aos seguros deve acrescentar-se a domiciliação dos dois ordenados, duas domiciliações de pagamentos de serviços de água, luz ou gás, um cartão de crédito, que custará um mínimo de 14,50 euros por ano, mas que poderá ser gratuito com compras mensais no valor de 150 euros.

A bonificação pode ser ainda maior se tivermos um património ou fiadores com património superior a 100 mil euros depositados no BPI ou se aderirmos a um seguro de saúde e a um seguro automóvel. Parcelas que serão subtraídas ao spread mas que podem somar às despesas mensais. “É o chamado cross selling, que às vezes nos prejudica mais do que beneficia”, diz-nos o funcionário.

Gostamos de simplificar, e principalmente ter uma base comparável, por isso deixamos de fora da equação estas três últimas opções. Conseguimos um spread de 2,85%. Mas este poderá ainda descer se a avaliação for superior ao valor da escritura. E também pode chegar a 0,5% no total se, por exemplo, podermos dar ao banco um penhor sob um valor depositado no BPI de valor igual ou superior ao da escritura da casa.

Começamos por um regime de taxa variável indexada à Euribor a 12 meses. O BPI é outro dos bancos que não está a trabalhar com outros prazos: “as Euribor estão negativas e é tudo a descontar ao spread”. Neste caso a prestação será de 528,47 euros, acrescidos de seguros o que dará um total de encargos de 572,41 euros por mês.

No BPI vamos ser surpreendidos com a possibilidade de fixar a taxa por um período de 30 anos, que ao caso corresponde ao total do período de vigência do empréstimo. Ainda que esta possibilidade não entre na comparação que está a ser feita pelo idealista/news, registe-se que a prestação seria de 622,21 euros, com uma Taxa Anual Efectiva (TAE) de 5,183%.

Quando olhamos para a simulação do empréstimo optando por fixar a taxa a 10 anos, é fácil de perceber porque é que nos aconselham a optar por uma indexante variável. Com esta primeira modalidade, cabe-nos uma prestação de 1 244,86 euros, um valor que é mais do dobro do que pagaremos se optarmos por uma taxa variável indexada à Euribor a 12 meses.

Os custos para uma eventual amortização ou liquidação do empréstimo são os definidos por lei: 0,5% do valor a amortizar ou liquidar no empréstimo com taxa variável e de 2% para empréstimo de taxa fixa.

O BPI oferece a possibilidade de cobrir a prestação do crédito, ou seja, pode contratar um seguro para o caso de não poder pagar a prestação mensal – seja por desemprego ou outro –, caso em que a companhia de seguros o irá substituir pelo período de um ano. Seguro que irá custar entre 90,73 a 154,14 euros anuais para os dois proponentes.

A conversa termina, cerca de meia hora depois de ter começado, com o reconhecimento de que o BPI não é o maior financiador de crédito à habitação do mercado, mas “é dos mais seguros”. “No crédito à habitação, o banco seleciona muito, mas mesmo muito [os clientes]. O que pode passar em termos de financiamento noutros bancos, no BPI não passa. Daí que a carteira de crédito malparado do banco seja muito pequena”

Deixamos o banco com o telefone direto e endereço de correio eletrónico do funcionário para esclarecer qualquer dúvida que possa surgir.

A diferença na prestação entre o empréstimo num regime de taxa variável e taxa fixa a dez anos é de 716,39 euros, sendo o primeiro regime mais barato.

Custos associados ao processo

  • Comissão de Avaliação: 208,00 euros (cobrado no momento da avaliação da casa e é independente da concessão efetiva do empréstimo)
  • Comissão de Dossier:  270,40 euros (a cobrar no momento da aprovação do empréstimo, também não depende da concretização do mesmo)
  • Preparação da minuta de escritura:   93,60 euros (a cobrar caso o empréstimo seja aprovado, sendo debitado após a emissão das minutas)

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e prestações variáveis, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,85%

- prestação mensal: 528,47 euros

- seguros: 43,95 euros/mês

- Taxa Anual Efetiva (TAE): 3,857%

Empréstimo de 128.000 euros, com euribor a 12 meses e taxa fixa a dez anos, de 360 meses (30 anos), com um valor estimado da avaliação de 160.000 euros:

- valor da escritura da casa: 160.000 euros

- “spread”: 2,85%

- prestação mensal: 1 244,86 euros

-- seguros: 43,95 euros/mês

- TAE : 3,895%