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Empréstimo à habitação -

Guia crédito à habitação: prepara-te para estas despesas antes da compra de casa (parte IX)

Autor: Redação

A compra de casa é um grande passo para a maioria das famílias portuguesas e quase sempre implica a contratação de um financiamento bancário, que se for mal feito pode tornar-se num peso para o resto da vida. Para ajudar-te a fazeres o empréstimo certo e evitar que caias em incumprimento o idealista/news está a publicar um especial sobre crédito à habitação

Queremos explicar-te, de forma simples mas detalhada, como funciona o mercado do crédito à habitação em Portugal. E, por isso, apresentamos-te um guia para que saibas tudo sobre empréstimos para a compra de casa ao longo de duas semanas.

Este dossier é preparado pela Deco - Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news. Aqui tens o oitavo capítulo:

Todas as despesas que terás de enfrentar antes de te tornares proprietário

A decisão de comprar uma casa envolve vários custos, mesmo antes de te tornares proprietário. 

O contrato-promessa de compra e venda não sendo obrigatório é importante para quem quer garantir a celebração do contrato definitivo, apesar de ainda não existirem as condições para a sua realização. 

Deste contrato deve constar: a identificação das partes contratantes com indicação do nome completa, estado civil, morada e identificação civil e fiscal; a identificação fiscal, registo e licença de utilização do imóvel; o prazo para a realização do contrato definitivo; a data de entrega do bem ao comprador e a referência à execução específica, dando a possibilidade às partes de obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta e acaso exista, o montante do sinal dado em adiantamento parcial do preço a pagar bem como os montantes de reforço ao sinal.

Mesmo que não seja exigido o sinal, o consumidor deve estar consciente de que atualmente os bancos não financiam todo o valor da casa. Aliás, desde que o contexto de crise se agudizou que praticamente toda a banca deixou de financiar mais de 80% do valor do imóvel e dificilmente voltaremos a ter no mercado a financiamentos a 100% do valor de avaliação. 

Ora o consumidor terá sempre de dispor de, pelo menos, um quinto do preço da casa e o banco emprestará o restante. Quanto maior for a diferença entre o valor do empréstimo e o valor de avaliação do imóvel, menor será o valor do spread.

Depois do pagamento do sinal, o pagamento das despesas associadas ao empréstimo bancário se for necessário e o pagamento da avaliação do imóvel. 

No que concerne às despesas associadas ao pedido de empréstimo estas variam de instituição para instituição, assim como a sua designação. Cabe ao consumidor avaliar as condições apresentadas pelas diferentes instituições bancárias que, segundo o Banco de Portugal, deverão ser “completas, verdadeiras, atuais, claras, objetivas e apresentadas de forma legível”.  

Em regra as despesas iniciais cobradas pelas instituições de crédito são relativas à análise do pedido de empréstimo/estudo do processo e à avaliação do imóvel, 

  • Comissão pela análise do pedido de empréstimo/estudo do processo

Esta análise é realizada antes da contratação do empréstimo. O consumidor deve verificar estes valores no preçário da instituição e na FIN quando fizer a simulação do crédito. Esta comissão pode ser cobrada independentemente da aprovação do financiamento.

Além desta comissão poderão somar-se os custos de deslocação a determinados locais. No caso de ser cobrada esta comissão o consumidor pode solicitar a disponibilização do respetivo relatório de avaliação.

Atenção que esta avaliação poderá ter um prazo de validade e poderá ser cobrada independentemente da aprovação do empréstimo. 

Existem bancos que disponibilizam opcionalmente, um serviço de solicitadoria para o acompanhamento do processo, incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos na conservatória do registo predial, serviço de finanças, câmara municipal (quando se justifiquem) e cartório notarial.

Sempre que o consumidor pretende avançar para a contratação de um crédito deve começar por contactar o seu banco, fazer valer-se a sua posição de cliente e negociar. 

O consumidor deve simular diversos montantes para vários prazos e informar-se sobre as condições de financiamento, como comissões, seguros e impostos legais, e utilizar a taxa anual efetiva (TAE) ou a taxa anual efetiva revista (TAER) como principal indicador comparativo.

Além da simulação para uma subida de 1 e 2% da taxa de juro que consta da FIN, o consumidor deve pedir os cálculos para 3 ou 4 %. Deste modo, tem melhor a noção do aumento da prestação caso a Euribor volte aos valores que se verificaram em 2008. Se verificar que a taxa de esforço é elevada, pode fazer uma nova simulação para um prazo mais alargado mas, mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.