“Segmento de luxo vai ter procura no Alojamento Local em Portugal”

O mercado de Alojamento Local tem vindo a transformar-se ao longo dos últimos anos, não só por força das regulamentações, mas também pelo aumento da oferta de casas de férias e da exigência dos hóspedes que pedem serviços de qualidade. Aqui entra também a procura de alojamentos e experiências premium. “O segmento de luxo vai ter a sua procura no Alojamento Local, algo que antes só era detido por grandes marcas de hotéis”, acredita Rui Silva, diretor geral da GuestReady em Portugal, que decidiu dar o salto para o luxo, com o objetivo de oferecer momentos únicos aos seus clientes, desde chefes de cozinha privados a tratamentos de spa ao domicílio.

Foi em 2021 que Rui Silva fundiu a sua empresa de Alojamento Local - a Porto Concierge, criada em 2014 - com a GuestReady, que hoje gere arrendamentos de curto e médio prazo em sete países e dezenas de cidades, como Paris, Londres, Lisboa, Madrid ou Dubai. Em entrevista ao idealista/news, o gestor conta como o universo do Alojamento Local em Portugal foi mudando na última década: “Antigamente, qualquer propriedade em AL conseguia ter boas taxas de ocupação. Isto mudou por completo com o aumento da oferta e também com a exigência dos hóspedes”.

"Para 2025, o nosso foco é crescer com mais qualidade, continuando também a olhar para segmentos como o arrendamento de curta duração e as boutiques hotéis"

A procura por qualidade e conforto nos alojamentos locais é uma tendência já identificada. E, num futuro próximo, antecipa que o serviço de luxo neste tipo de unidades turísticas vai ter maior procura. Foi assim que surgiu a parceria entre a GuestReady com a Portugal Active, que vem criar experiências únicas em propriedades exclusivas. “Este tipo de serviço de luxo é, na verdade, tudo aquilo que o que o hóspede quiser, desde um chefe na casa, a massagens privadas, a tours de cavalo…”, descreve o responsável pela GuestReady em Portugal.  

Atualmente, estas experiências de luxo proporcionadas pela Portugal Active só estão disponíveis nos alojamentos geridos pela GuestReady no Norte do país. “Mas o objetivo é expandir este serviço de luxo para todo Portugal Continental e Madeira” (e até nos Açores), avança Rui Silva. Para 2025, “o nosso foco é crescer com mais qualidade, continuando também a olhar para segmentos como o arrendamento de curta duração e as boutiques hotéis. Isto vai permitir-nos ter um maior leque de experiências disponíveis, quer para proprietários quer para hóspedes, que não podíamos ter até agora”, resume o diretor geral da GuestReady em Portugal em entrevista ao idealista/news para ler em seguida.

Gonçalo Lopes | idealista/news

A GuestReady tem vindo a reforçar a carteira de Alojamento Local (AL) sob gestão em Portugal? Quantas casas de férias têm atualmente? E em que cidades há maior oferta?

Neste momento, estamos a gerir cerca de cerca de 1.400 unidades em Portugal Continental e Madeira. E pensamos abrir unidades nos Açores ainda este ano. Temos um objetivo ambicioso para 2025: queremos crescer entre 20-25%, chegando às cerca de 1.800-1.900 unidades.

Tivemos um período em que o nosso principal objetivo foi crescer. Mas, em 2024, sentimos a necessidade de parar um bocadinho e aumentar a qualidade, porque percebemos que o mercado estava a mudar e precisámos de transmitir confiança perante as novas regulamentações e a batalha com o Alojamento Local (AL). Quisemos mostrar que o AL poderia ser tão profissional como qualquer outra atividade de hospitalidade. E quisemos também mostrar que quem gere AL não presta só serviços aos proprietários, mas também passa uma experiência aos hóspedes. 

"Temos visto o mercado a mudar nos últimos cinco anos, com um aumento de qualidade enorme"

Como avaliam a procura por alojamentos locais no nosso país? Há alguma tendência identificada nos últimos anos (a nível regional, tempo de estadia, tipo de imóvel…)?

Houve uma evolução muito grande. Passámos do check-in presencial para o check-in autónomo, que é quase obrigatório, porque as pessoas querem ter a liberdade de chegar quando lhes apetece e não querem ter de interagir muito, mas só mesmo o necessário com os gestores das propriedades.

Depois, o tempo médio de estadia aumentou, passando de cerca de duas-três noites no Porto para agora quatro ou cinco noites, levando os hóspedes a procurar outro tipo de conforto. Já não procuram propriedades só para dormir, mas sim que lhes proporcionem conforto durante a estadia, com um bom colchão, boa internet e bom aquecimento (até porque muitas vezes vêm trabalhar). 

Antigamente, qualquer propriedade em AL conseguia ter boas taxas de ocupação. Isto mudou por completo com o aumento da oferta e também com a exigência dos hóspedes.

Operam também no segmento de média duração, com casas destinadas por exemplo a profissionais ou estudantes deslocados?

Um dos grandes focos para o nosso crescimento passam também por este tipo de hospitalidade. Começámos no arrendamento de curta duração prestando uma estadia com serviços, limpezas, lavandaria, etc. E esperamos crescer ainda mais. Em Lisboa, é um segmento que tem visibilidade. E no Porto está a crescer. Já na Madeira ainda não se nota assim tanto, mas achamos que vai acabar por acontecer por impulso dos nómadas digitais.

Créditos: GuestReady

Recentemente, estabeleceram uma parceira com a Portugal Active, que vai permitir “transformar casas de luxo em hotéis privados”. Como é que isso se faz?

A Portugal Active proporciona um serviço de luxo para os hóspedes que nós, como GuestReady, não tínhamos no nosso portfólio. As propriedades que existem para luxo precisam efetivamente de luxo. Achámos que não tínhamos a experiência necessária para colmatar esse tipo de serviços, mas queríamos ter a experiência. Foi aí que encontrámos o parceiro Ricardo Viana, o fundador da Portugal Active, e alinhámos os objetivos para que começassem a oferecer experiências de luxo nas nossas propriedades exclusivas.

"O objetivo é expandir este serviço de luxo para todo Portugal Continental e Madeira"

Que experiências e serviços de luxo esta nova parceria vai acrescentar aos alojamentos locais que gerem? 

Este tipo de serviço é, na verdade, tudo aquilo que o que o hóspede quiser, desde um chefe na casa, a massagens privadas, a tours de cavalo… Conseguimos, através deste tipo de serviço ou desta parceria, que os nossos hóspedes possam usufruir efetivamente deste tipo de luxo, até da organização de um evento nas propriedades onde as pessoas vão estar. Aquilo que não conseguimos proporcionar antes, agora temos esta possibilidade de o fazer.

Como é que esta parceria com a Portugal Active vai funcionar? Os proprietários dos AL têm de subscrever estes novos serviços premium? 

Temos vários níveis de serviço, sendo que o luxo é só mais um. Desde proporcionar só a experiência digital à gestão de preços, passando pela comunicação com os hóspedes. Depois, temos o pacote Full Property Management, em que fazemos a gestão de tudo, desde limpezas ao check-in, sendo que esta já é uma experiência GuestReady. Também temos um serviço premium que só algumas propriedades podem ter. Depois, temos este serviço de luxo, que é subscrito pelos proprietários, requerendo uma preparação completamente diferente. O acesso a este serviço não está disponível a qualquer propriedade, sendo muito mais seletivo.

Créditos: GuestReady

Haverá zonas do país em que a Portugal Active se focará mais em prestar estes serviços de luxo nas casas de férias? Ou há algumas restrições a nível geográfico?

Neste momento, ainda só estamos a proporcionar este serviço no Norte do país, precisamente porque estamos em fase de alinhamento. Mas o objetivo é expandir este serviço de luxo para todo Portugal Continental e Madeira até ao final do ano, sendo que na Madeira provavelmente só no próximo ano. Quando entrarmos nos Açores temos esse objetivo faseado. 

O que vos levou a estabelecer esta parceria com a Portugal Active? Consideram que há um aumento da procura por este tipo de serviços de luxo? Algum em destaque?

Não sentimos propriamente que os hóspedes pedissem, porque não tinham essa ambição de chegar a uma propriedade e ter este serviço de luxo. O que fizemos foi ao contrário: antecipámos que este tipo de serviço vai ter mais procura num futuro próximo. Temos visto o mercado a mudar nos últimos cinco anos, com um aumento de qualidade enorme. E acreditamos que vai haver um salto de qualidade ainda maior em breve. Além disso, haverá mais pessoas a procurar este tipo de alojamento que nunca pensariam ir para um AL no passado. Agora, acreditamos que o segmento de luxo também vai ter a sua procura no Alojamento Local, algo que antes só era detido por grandes marcas de hotéis. 

"A regulamentação [do AL] tem muito impacto nos nossos objetivos de crescimento e, como tal, temos de nos ir adaptando"

Quanto à vossa estratégia de expansão e diversificação de serviços, têm planeada a entrada em algum outro segmento do mercado?

Este ano tivemos este salto para o luxo juntamente com a Portugal Active. Temos vindo a trabalhar o arrendamento de curta duração (mid-term), que é uma expansão natural. Estamos também a trabalhar os boutiques hotéis, porque é algo que consideramos que se enquadra na experiência de Alojamento Local, em que numa só unidade temos diferentes propriedades e podemos prestar serviços de pequenos-almoços, por exemplo. É este o caminho que vemos no futuro, até porque a regulamentação assim o vai direcionando. A regulamentação tem muito impacto, obviamente, nos nossos objetivos de crescimento e, como tal, temos de nos ir adaptando. 

Créditos: GuestReady

Como vê as alterações ao regime de Alojamento Local que entraram em vigor em 2024 (maior poder para autarquias, criação do mediador de AL, revogação de medidas penalizadoras do AL do Mais Habitação)?

Na minha opinião, o Alojamento Local tem pouco impacto na situação preocupante que temos na habitação. Nos meses em que houve mais restrições ao AL, não houve grande impacto ao nível da habitação (a oferta não subiu e as casas não ficaram mais baratas). Logo aí, o AL foi um pouco o bode expiatório. Percebo que se tenha testado para ver se tinha impacto, sendo muito a favor do método empírico. Agora, acho que se testou, não funcionou e fez-se bem em reverter. 

Sou completamente a favor de que o crescimento do AL tem de ser controlado nas cidades e que não é qualquer imóvel que pode ser um AL, porque a qualidade é muito importante. Não sou a favor de todo o tipo de restrições cegas ao AL, porque as nossas cidades, inclusive Porto e Lisboa, ainda precisam de muito investimento para renovar todos os edifícios que temos devolutos ou com poucas condições. 

Por norma, sou a favor da descentralização, porque se consegue dar mais foco a este tipo de temas e as autarquias acabam por tomar decisões consoante as necessidades particulares de cada território. Por isso, estou completamente de acordo com esta transferência de poderes para as autarquias. No Porto, já se mexeu com o regulamento do AL e as zonas de contenção definidas fazem sentido. Julgo que Lisboa seguirá um modelo muito semelhante.

"Quando a regulamentação abrandou, notámos um grande fluxo de retorno à colocação de casas para Alojamento Local"

Com estas alterações, sentiu que houve uma espécie de incentivo aos proprietários para colocar os seus imóveis em Alojamento Local? E houve disposição para o fazer? 

Quando a regulamentação abrandou, notámos um grande fluxo de retorno à colocação de casas para Alojamento Local. Agora, o incentivo para colocar imóveis em AL é simples: sobretudo dinheiro (que pesa 70% na decisão). É um bom movimento financeiro para este tipo de investidores, porque conseguem tirar mais proveito das propriedades do que no arrendamento tradicional. Ter a liberdade de poder utilizar a casa quando querem também é muito importante, porque muitas vezes os proprietários estão a trabalhar fora e querem voltar e ter um sítio onde ficar. Também querem ter mais controlo sobre o seu ativo, podendo visitá-lo, fazer intervenções, etc.

Gonçalo Lopes | idealista/news

Em Espanha, o Governo identificou mais de 15.000 casas para turistas ilegais. Este também é um problema em Portugal?

Provavelmente ainda há casas de férias ilegais em Portugal. No nosso portefólio, nunca termos uma casa ilegal, porque se a propriedade não tiver licença de AL, encaminhamos logo para arrendamento de curta duração, tendo de ter um contrato com todos os hóspedes e seguir outro tipo de regras. Agora, acredito que haja uma percentagem muito reduzida de casas ilegais em Portugal, tendo em conta o número de licenças que existem. Em Espanha há restrições muito mais severas, o que leva também a que as pessoas tentem fugir um pouco da regulamentação. 

"A IA permite-nos conduzir os preços no melhor sentido para dar maior rentabilidade para todos"

Qual foi o impacto das tecnologias no nosso negócio nos últimos anos?

Desde 2014 até o dia de hoje, o AL sofreu muitas alterações a nível tecnológico, desde a criação de softwares dedicados à gestão de alojamentos locais às formas de pagamento digitais. O software de pagamentos e o software das portas de controlo de acessos têm um impacto enorme. A Inteligência Artificial (IA) tem um peso cada vez maior na gestão de preços e na gestão de datas mais procuradas, que muitas vezes não estão notificadas para serem datas especiais. Assim, a IA permite-nos conduzir os preços no melhor sentido para dar maior rentabilidade para todos (para nós e também para os nossos proprietários). Além disso, a IA também tem muito impacto na qualidade, permitindo ter respostas muito mais rápidas e abrangentes. Ainda estamos numa fase muito embrionária do setor da IA, mas vai ter um impacto muito grande na qualidade das nossas experiências certamente.

Créditos: GuestReady

Quais são as expectativas para o negócio da GuestReady em 2025? E de que forma esta nova parceira com a Portugal Active vai impulsionar a atividade?

Temos um objetivo grande para a GuestReady em Portugal, que neste momento é a maior unidade da marca no mercado. E queremos também aproveitar a vantagem de termos um pouco mais de volume para podermos implementar outro tipo de modelos, qualidade e experiências para os hóspedes. Fomos pioneiros na rede GuestReady a ter um serviço de luxo. Isto é aquilo que queremos continuar a fazer daqui para a frente, sendo que neste momento o nosso foco é crescer com mais qualidade em 2025, continuando também a olhar para segmentos como o arrendamento de curta duração e as boutiques hotéis. Isto vai permitir-nos ter um maior leque de experiências disponíveis, quer para proprietários quer para hóspedes, que não podíamos ter até agora. 

Para 2026, o nosso foco será continuar a crescer geograficamente, porque há zonas rurais, no interior do país, que ainda não estão tão exploradas e que têm potencial, sendo hoje procuradas por nómadas digitais, por exemplo. Neste tipo de zonas no meio rural, o AL vai depender muito da experiência que se possa proporcionar, como por exemplo ter espaços de coworking, para que as pessoas possam trabalhar enquanto usufruem deste tipo de propriedades mais remotas.