Alojamento Local: Governo baralha e volta a dar em 2024

À semelhança do que aconteceu em 2023 – e em anos anteriores –, em 2024, a discussão em torno do negócio do arrendamento de casas de curta duração, o chamado Alojamento Local (AL), centrou atenções e fez correr muita tinta no setor imobiliário nacional. O anterior Governo, com o programa Mais Habitação, apertou o cerco ao AL, alegando que a atividade contribuiu para a subida dos preços das casas. Mas o Executivo da AD, liderado por Luís Montenegro, voltou, no entanto, a mexer na lei e a alterar as regras do jogo. E “passou a bola” para as autarquias, que voltam a ter poderes reforçados nesta matéria. 

A verdade é que, apesar de toda a polémica, os estabelecimentos de AL continuaram a atrair turistas portugueses e estrangeiros em 2023, de tal forma que, até novembro desse ano, havia registo de 10,8 milhões de dormidas nestes alojamentos, um novo máximo histórico. 

No início do ano, devido às medidas contempladas no Mais Habitação, que restringiam a atividade de AL, como por exemplo a suspensão de novos registos em territórios de alta densidade, era notícia o facto de se ter assistido a um recorde de cancelamentos de espaços, para evitar pagar a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) já em 2024 – foi, entretanto, eliminada. Em janeiro, os dados mostravam, ainda assim, que os números de novos registos de AL superaram as desistências em 2023: por cada AL cancelado, foram registados mais de dois.

É seguro afirmar que em 2024 o segmento do AL em Portugal passou por diversas mudanças significativas, numa tentativa de equilibrar a oferta de alojamento turístico com a necessidade de aumentar a oferta e casas a preços que os portugueses possam comprar, dando assim resposta à crise na habitação. Para tal, o Governo implementou novas regulamentações para o setor, com o objetivo de controlar o número de licenças atribuídas, sobretudo nas duas principais cidades do país, Lisboa e Porto.

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

O que mudou no Alojamento Local em Portugal em 2024

Em abril, o Executivo anunciou que iria revogar “medidas erradas” do Mais Habitação, nomeadamente as relacionadas com o AL. E meses depois, em agosto, aprovou, em Conselho de Ministros, o decreto-lei que altera o regime jurídico dos estabelecimentos de AL, depois de o diploma ter passado "pelas consultas obrigatórias" de regiões autónomas e municípios. Eis o que mudou no setor, em jeito de guia:

• Revogação da contribuição extraordinária de 15% sobre os imóveis em AL, uma medida terá efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023;
• Revogação da fixação do coeficiente de vetustez aplicável aos estabelecimentos de AL para efeitos da liquidação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
• Condomínios continuam a poder opor-se a ALs, mas têm de fundamentar essa oposição “na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”; 
• As autarquias ganham poderes e voltam a ter nas mãos a decisão de pôr fim a ALs em edifícios de habitação;
• Criação de um mediador para AL. A ideia será que os regulamentos municipais possam prever a designação de um mediador que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de AL e os condóminos e que, desta negociação, saia um relatório com propostas de medidas a adotar e soluções.

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AL “correu o risco de não estar aqui”

Sem rodeios, Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), salientou, em outubro, que o AL atravessou um “momento difícil” no último ano e meio, marcado por várias medidas penalizadoras da atividade, desde a taxa extraordinária à suspensão de licenças. Um processo “penoso”, referiu, sublinhando que houve o “risco real de parte considerável do segmento não estar aqui”.

No mesmo mês foi confirmada a “transferência de poderes” para as autarquias no que diz respeito à atividade de AL, com a publicação em Diário da República do Decreto-Lei n.º 76/2024, que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024.

Ler também:

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Câmaras de Lisboa e Porto atentas ao negócio do AL

A reta final de ano ficou marcada por alterações na atividade de AL em Lisboa e Porto, cidades muito visitadas por turistas que optam por pernoitar neste tipo de alojamentos e onde, paralelamente, a crise na habitação mais se faz sentir, com os preços das casas a subir e a não ser acompanhado por um aumento de oferta. 

O AL em Lisboa:

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• Lisboa aprova alterações ao alojamento local: as propostas dos partidos
   

O AL no Porto:

• AL no Porto: novas licenças suspensas no centro histórico e Bonfim
• Porto com novo regulamento de Alojamento Local aprovado

De uma coisa parece não haver dúvidas, com mais ou menos restrições, o negócio de arrendar casas de férias a turistas parece estar em alta em Portugal. E os investidores, nacionais e estrangeiros, estão atentos à atividade. “Portugal continua a ser um destino muito atrativo para os investidores imobiliários, graças ao forte mercado turístico e ao crescente investimento estrangeiro no setor”, disse ao idealista/news Anton de la Rica, CEO da Líbere Hospitality Group.

Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

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