Euribor mais baixa pressiona bancos a rever ofertas de crédito da casa

As taxas Euribor estão a descer há vários meses, refletindo-se em baixa nas prestações da casa. E, agora, o indexante tem um novo impulso para continuar a cair nos próximos meses, uma vez que o Banco Central Europeu (BCE) avançou com o terceiro corte dos juros diretores esta quinta-feira, dia 17 de outubro. Esta decisão impacta os novos créditos habitação a taxa variável, que vão ficar mais baratos. É neste contexto que os bancos vão sentir-se pressionados em melhorar as condições dos créditos habitação para atrair clientes, antecipam analistas ouvidos pelo idealista/news.

Desde o início do ano, as taxas Euribor têm seguido uma trajetória de descida, antecipando os cortes dos juros do BCE, em junho e em setembro. E o mesmo aconteceu no último mês. A descida do indexante seguiu rumo não só motivada pelo alívio da política monetária de setembro, mas também antecipando um novo corte dos juros do BCE na reunião de outubro, que acabou por se confirmar esta quinta-feira, dia 17 de outubro. Com esta redução, a taxa de refinanciamento ficou em 3,4%.

Esta trajetória de queda das taxas Euribor é espelhada nas taxas médias mensais de setembro para todos os prazos, com destaque para o prazo mais longo que ficou mesmo abaixo de 3%:

• Euribor a 12 meses: a média mensal de setembro foi de 2,936%, a mais baixa desde dezembro de 2022. A taxa no prazo mais longo ficou 0,23 pontos percentuais (p.p.) abaixo da registada em agosto (3,166%);
• Euribor a 6 meses: esta taxa mensal caiu para 3,258% em setembro, menos 0,167 p.p. do que no mês anterior (3,425%);
• Euribor a 3 meses: a taxa do prazo mais curto passou fixou-se em 3,434%, menos 0,114 p.p. face a agosto (3,548%).

Esta tem sido uma boa notícia para as famílias que querem comprar casa, uma vez que as recentes quedas da Euribor refletiram-se em baixa nas prestações dos créditos habitação (a taxa variável) contratados em outubro, tal como revelam estas simulações. Quem já está a pagar um crédito da casa também vai sentir um alívio na prestação, se for revista este mês.

Ofertas de crédito habitação deverão melhorar 

Ao que tudo indica, este terceiro corte dos juros do BCE vai dar um novo estímulo à descida das taxas Euribor, reduzindo ainda mais as prestações da casa. “As boas notícias para o mercado hipotecário continuam, porque vamos continuar a ver como as renovações anuais dos créditos habitação a taxa variável ​​trazem grandes poupanças às famílias”, comenta Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

Além disso, esta decisão do BCE também poderá representar uma mudança na oferta de créditos habitação, porque os bancos vão tentar competir para ter as melhores condições dos empréstimos de forma a atrair clientes. “A batalha de final de ano entre os bancos garante que os empréstimos habitação vão poder ser contratadas nas melhores condições já vimos nos últimos dois anos”, acrescenta ainda Miguel Cabrita.

Também Julián Salcedo, presidente do espanhol Fórum dos Economistas Imobiliários, reconhece que se "abriu a guerra hipotecária entre entidades com taxas descendentes muito agressivas para atrair os melhores clientes e com bónus (mediante agregação de salários, seguros, etc)”. 

O economista e consultor imobiliário Gonzalo Bernardos é outra voz que prevê uma nova guerra nos créditos habitação, com as novas reduções dos juros. Para o especialista, este cenário significa duas coisas: “A primeira é que muitas pessoas da classe média baixa que não tiveram acesso a um crédito habitação em 2023, vão poder ter acesso agora. E a segunda é que os bancos, para compensar o menos que ganham por cada euro emprestado, vão emprestar muito mais. Veremos uma guerra hipotecária”, antecipa.

Agora, o que se tem sentido em Portugal é uma avalanche de novas ofertas de crédito habitação a taxa mista, o tipo mais contratado atualmente. "Enquanto exista uma perspetiva de descida de taxas, as ofertas de taxa mista continuarão a ter peso nas ofertas dos bancos, uma vez que os clientes podem beneficiar no imediato da tendência de descida dos indexantes", indica ainda Miguel Cabrita.  

Quanto aos critérios de concessão dos créditos habitação, o Banco de Portugal concluiu que se vão manter "praticamente inalterados" até ao final do ano, lê-se no mais recente Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito.

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Novas quedas da Euribor à vista: como ficam as prestações da casa?

Este novo corte dos juros do BCE deverá dar, portanto, um novo impulso à descida das taxas Euribor até ao final de 2024. Essa é a convicção da própria Christine Lagarde, presidente do BCE: “Esperamos ver uma folga […], não parando uma descida das taxas hipotecárias [Euribor] à medida que as taxas de juro continuam a descer ao longo dos próximos meses”, disse no final de setembro.

Os analistas de mercado também têm revisto em baixa as suas previsões para as quedas da Euribor nos próximos meses, admitindo que vão ficar em torno de 3% ou até abaixo desse patamar até ao final do ano (como já se verifica no caso da Euribor a 12 meses). “Embora a incerteza sobre a situação do indicador no final do ano seja elevada, mantemos a nossa previsão de que a Euribor se situará em torno dos 3% no final de 2024”, dizem os especialistas da Ebury Portugal ao idealista/news.

A estimativa do Bankinter é que a Euribor a 12 meses se fixe em 2,75% em dezembro de 2024 e a Euribor a 3 meses nos 3,25%. E, para o próximo ano, admitem que o indexante no prazo mais longo deverá cair para 2,5% em 2025 e que a Euribor a 3 meses fique em 2,75%.

Se estas projeções para a descida da Euribor se confirmarem, significa que as prestações da casa vão ficar mais baratas, tal como mostram as simulações do idealista/créditohabitação, tendo em conta novos empréstimos habitação a taxa variável de 150.000 euros (com spread de 0,7% e prazo de 30 anos):

• se a Euribor a 6 meses cair dos atuais 3,258% (média mensal de setembro) para 3% significa que as prestações mensais vão descer dos atuais 712 euros para 690 euros (menos 22 euros);
• se a Euribor a 6 meses descer para 2,75%, as prestações da casa serão de 669 euros, uma redução de 43 euros face a quem contratou o crédito em outubro (que usa a taxa média mensal de setembro);
• se a Euribor a 6 meses cair para 2,5%, as prestações da casa vão fixar-se em 648 euros durante um semestre, menos 64 euros do quem contratou o empréstimo em outubro.

Enquanto os novos créditos habitação de taxa variável vão logo refletir as menores taxas Euribor, nos empréstimos existentes a descida deste indexante vai ser sentida só quando as prestações da casa forem atualizadas trimestral, semestral ou anualmente. E a redução das prestações não será tão linear, uma vez que depende do ano do contrato e do montante em dívida.

O que se antecipa também é que os créditos habitação mais baratos vão ser um novo incentivo à procura de casas à venda, o que vai pressionar ainda mais o aumento dos preços das casas em Portugal, se a oferta de habitação não acompanhar esta evolução, tal como anteciparam vários especialistas ouvidos pelo idealista/news em setembro.

E isso já está a ser visível no nosso país: o número de casas vendidas em Portugal aumentou pela primeira vez em dois anos na primavera deste ano (+10,4%), segundo revelou o Instituto Nacional de Estatística (INE) em setembro. E a retoma das transações acabou mesmo por acelerar os preços das casas, tendo subido 7,8% em termos homólogos.

Além disso, importa destacar que a procura de casas para comprar em Portugal – e de crédito habitação para financiar a aquisição – também já está a ganhar um novo estímulo com a isenção do IMT Jovem. E poderá aumentar ainda mais assim que a garantia pública, que possibilita o acesso a financiamento a 100%, ficar operacional, o que está previsto para o final do ano ou início de 2025.