Crédito habitação: incumprimento cai e reembolsos antecipados recuam

O incumprimento no crédito habitação voltou a recuar em 2025, mantendo‑se em mínimos históricos, ao mesmo tempo que as famílias amortizaram menos antecipadamente os seus empréstimos: o número de reembolsos totais ou parciais caiu 16,2% e o capital amortizado baixou 7,2% face a 2024. Estes movimentos refletem um ambiente de taxas de juro em descida e alguma normalização do comportamento das famílias depois do pico das amortizações motivado pela crise das taxas Euribor.

Segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025 do Banco de Portugal (BdP), o rácio de incumprimento em montante no crédito habitação e hipotecário desceu de 0,2% em dezembro de 2024 para 0,1% em dezembro de 2025, enquanto o rácio em número de contratos recuou de 2,0% para 1,5%, uma queda de meio ponto percentual. Houve uma descida no crédito hipotecário em sentido estrito (de 0,4% para 0,3%), estabilidade no crédito habitação “clássico” (0,1%) e uma subida na locação financeira imobiliária (para 0,6%).

No conjunto, o BdP conclui que "em 2025 os níveis de incumprimento no crédito habitação e no crédito hipotecário mantiveram- se globalmente estáveis e em níveis historicamente baixos, não se identificando sinais de deterioração do crédito". Uma evolução "sustentada por um ambiente de descida das taxas Euribor ao longo do período de referência, melhoria do mercado de trabalho e aumento do rendimento disponível das famílias", lê-se no relatório.

Em paralelo, intensificou‑se o trabalho preventivo dos bancos para detetar dificuldades antes de chegarem a incumprimento. No mesmo ano, foram iniciados, em média, cerca de 67 mil processos Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) por mês, mais 8,9% que em 2024, num total de cerca de 802 mil processos envolvendo quase 310 mil contratos e 19,8 mil milhões de euros de dívida. 

O BdP sublinha que este aumento decorre da aplicação de novas orientações que harmonizam critérios e obrigam a uma identificação mais precoce do risco, não significando, por si, pior crédito. De todos os processos PARI concluídos, 61% "foram concluídos por inexistência de risco de incumprimento, 29,9% resultaram da falta de acordo entre instituições e clientes" e apenas "6,5% dos processos foram concluídos por entrada em incumprimento do cliente".

No que diz respeito aos reembolsos antecipados, 2025 marcou um recuo significativo face ao ano anterior. Foram realizados 153.092 reembolsos antecipados totais ou parciais em contratos crédito habitação, menos 16,2% que em 2024. 

Em termos de capital, as famílias amortizaram 8,4 mil milhões de euros antes do prazo, uma queda de 7,2%, equivalente a cerca de 7,5% do saldo em dívida da carteira de crédito habitação no final do ano. Segundo o comunicado, "o montante médio por reembolso aumentou de 49.324 euros, em 2024, para 54.645 euros, em 2025, uma vez que a redução no número de reembolsos totais ou parciais foi superior à redução do respetivo montante reembolsado".

A instituição nota que estes valores se aproximam dos de 2022, "antes do impacto da suspensão temporária da comissão por reembolso antecipado (medida que cessou a 31 de dezembro de 2025)".

Um terço dos novos créditos tiveram spread mínimo

Magnific

Numa fase em que o crédito habitação voltou a acelerar, em particular entre os mais jovens apoiados pela garantia pública, os bancos apertaram as margens que cobram nos novos empréstimos. Em 2025, uma fatia muito significativa dos contratos passou a ser feita com spreads mais baixos, sinal de maior concorrência entre instituições e de alguma normalização das taxas de juro depois do choque de 2023–2024.

O BdP mostra que o preço do crédito continua a ser determinado sobretudo pelo risco de cada cliente, mas a fasquia de entrada desceu face ao ano anterior. De acordo com o mesmo relatório, o spread médio dos novos contratos de crédito habitação indexados à taxa Euribor a três, seis e 12 meses recuou para 0,73 pontos percentuais (p.p.), abaixo dos 0,89 p.p. em 2024. 

Em paralelo, nos contratos a taxa mista, o spread médio na fase variável estabilizou em torno de 0,75 p.p., também ligeiramente abaixo do ano anterior. Esta descida média traduz, em parte, um aumento claro do peso dos contratos com spreads mais baixos no conjunto das novas operações.

A instituição liderada por Álvaro Santos Pereira nota que os créditos com taxa variável e mista concentraram‑se cada vez mais em spreads até 0,5 p.p. ou entre 0,5 e 1 p.p., evidenciando que perto de um terço dos novos empréstimos foi contratado já com margens mínimas na componente variável. Em termos práticos, isto significa que um número crescente de famílias consegue hoje financiar a compra de casa com um “custo banco” mais baixo, aproximando‑se das melhores condições anunciadas no mercado, ainda que os níveis de risco continuem a ser avaliados caso a caso.