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"A mediação imobiliária vai ter um novo enquadramento legal ainda este ano"

Novo presidente do IMPIC revela as bases do plano estratégico do regulador para a mediação, construção e contratos públicos ao idealista/news.

Autores: Tânia Ferreira, @jone

"Queremos que toda a nossa atuação seja eficaz e que os operadores económicos das atividades reguladas sintam que o regulador é útil e essencial". É desta forma que o novo presidente do IMPIC - Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção resume o objetivo final que tem para este mandato de cinco anos. Para chegar lá, o Conselho Diretivo que lidera vai definir e aplicar um plano estratégico, que está a ser desenhado, e toca nas três áreas que regula: contratos públicos, construção e mediação imobiliária. E já há novidades na calha, que são reveladas ao idealista/news por Fernando Batista, na sua primeira entrevista à frente do regulador

"No caso da mediação, posso já dizer que faz parte do nosso objetivo estratégico de curto prazo alterar o enquadramento legal. Isto está identificado e terá de ser revisto", adianta o responsável, precisando que "deverá estar em vigor ainda este ano" e que "poderá ter efeitos também a nível do quadro sancionatório". E há também na forja novas medidas no âmbito do Simplex, nomeadamente sobre o combate ao terrorismo e braqueamento de capitais.

O combate ao exercício ilegal é, aliás, outra das missões que a nova equipa já traçou transversalmente para os setores da mediação imobiliária e da construção. E, para isso, quer fazer da tecnologia e da inteligência artifical suas aliadas. "Vamos fazer o cruzamento de dados, por exemplo, da Autoridade Tributária e do Instituto dos Registos e Notariado. Pretendemos fazer uma fiscalização através da análise de risco baseada em novas ferramentas", sem descurar "as inspeções no terreno". 

"Para termos obras com maior rigor, qualidade, transparência no mercado e concorrência saudável temos de combater o exercício ilegal da profissão", argumenta.

Já na área dos contratos públicos, que considera "determinantes para ajudar a catapultar a economia", Fernando Batista quer investir em medidas que permitam "disseminar informação sobre a aplicação prática do enquadramento legal sobre a matéria", de forma "a ajudar não só as entidades adjudicantes, como também os operadores económicos". 

Aproximar o IMPIC dos 'players' da economia e das associações dos setores regulados é, de resto, a grande bandeira deste Conselho Diretivo, segundo diz Fernando Batista em vários momentos da entrevista, realizada virtualmente e que agora reproduzimos de forma editada.

Acaba de chegar ao lugar de presidente do IMPIC, mas não vem de fora, era já “prata da casa”. Dentro deste contexto, como é que agarra neste desafio e que objetivos estratégicos tem para o seu mandato? 

Assumi funções como presidente do Conselho Diretivo a 10 de maio, mas já estava no IMPIC, como dirigente intermédio, desde 2015. As responsabilidades são totalmente diferentes, mas muitas das situações que o IMPIC tem pela frente já as conheço. E foi com muito prazer que me candidatei ao concurso público para o lugar, porque acho que o IMPIC tem de facto um papel essencial na economia ao regular dois setores de atividade muito relevantes, o da construção, o da mediação imobiliária, além de ter um papel muito relevante na regulação dos contratos públicos.

Assumi funções como presidente do Conselho Diretivo a 10 de maio, mas já estava no IMPIC, como dirigente intermédio, desde 2015. As responsabilidades são totalmente diferentes, mas muitas das situações que o IMPIC tem pela frente eu já as conheço.

O novo Conselho Diretivo está em funções há menos de dois meses e estamos nesta altura a traçar o nosso plano estratégico a curto, médio e longo prazo. O nosso mandato é de cinco anos, o que nos permite traçar com algum rigor metas para vários momentos. E é isso que estamos a fazer.

Há algo que já possa adiantar?

Na área dos contratos públicos, o IMPIC pretende, cada vez mais, disseminar informação sobre a aplicação prática do enquadramento legal sobre a matéria. Isto é, ajudar não só as entidades adjudicantes, como também os operadores económicos. Vamos continuar a dar orientações técnicas e a publicar perguntas e respostas frequentes, mas também queremos fazer algo que o IMPIC não tem feito de forma regular e que passa por fazer 'webinares', seminários e congressos, congregando várias entidades nacionais e estrangeiras, para que possamos dar cumprimento a algo que para nós é essencial que é capacitação do comprador público, porque consideramos que o grande desperdício na contratação pública provém, sobretudo, da má preparação e de um fraco conhecimento. Queremos estar mais próximos dos 'players'.

Além disso, atualmente a compra pública tornou-se estratégica para almejar outras políticas horizontais, como a sustentabilidade ambiental e económica. Ou seja, utilizar um contrato público como instrumento para conseguirmos que outras políticas possam ser prosseguidas. 

No atual contexto de pandemia e face à necessidade de relançar a economia, e até de cumprir os objetivos do PRR, como se enquadram esses objetivos?

Estamos perante novos desafios e aqui o regulador tem também esse trabalho de apoiar as entidades para que possamos, utilizando o financiamento decorrente do PRR, relançar a economia e melhorar as condições das empresas e dos cidadãos em geral.

A compra pública tornou-se estratégica para almejar outras políticas horizontais, como a sustentabilidade ambiental e económica. Ou seja, utilizar um contrato público como instrumento para conseguirmos que outras políticas possam ser prosseguidas. 

Acredito que, se uma entidade conseguir encontrar mecanismos para que a mensagem chegue a quem tem de aplicar o enquadramento legal no terreno, vamos conseguir catapultar a nossa economia. E sem dúvida que os contratos públicos são uma ferramenta essencial para isso.

Posso transmitir que o IMPIC, em parceria com a Agência Nacional de Inovação, está a criar um centro de competências de compra pública de inovação, isto é utilizar a compra pública para criar inovação. Isso é também um pilar dos planos recentes traçados pelo Governo.

E na área da construção quais são os planos?

O IMPIC regula a área da construção desde 1956, ou seja, já temos aqui um lastro muito grande. Por outro lado, ressalvar que a construção é quase um barómetro da economia. Os primeiros indícios de que estamos em recessão são quebras na construção e o inverso também é verdadeiro. 

Aquilo que o IMPIC tem como objetivo estratégico neste mandato do Conselho Diretivo é, sobretudo, uma maior aproximação com o próprio setor e, para isso, o trabalho colaborativo com as associações do setor é determinante. Sem alienarmos as nossas competências, entendemos que é essencial que quem está no terreno e quem conhece o mercado por dentro colabore connosco. Isso é também um dos nossos objetivos, incentivar as colaborações que já existem. Não é algo de novo. Elas já existem, mas queremos ainda estreitar mais os laços.

Por outro lado, consideramos que para termos obras com maior rigor qualidade e transparência também temos de fazer algo que identificamos como o combate ao exercício ilegal da profissão. Uma das nossas bandeiras é criar mecanismos para que possamos detetar esse exercício ilegal e depois aplicar as devidas sanções.

Não temos qualquer dúvida que quanto mais ilegais - e aqui ilegais significa que não têm nem licença, ou seja, alvará ou certificado - menor é a qualidade da construção e menor é o ambiente saudável, porque aquele que não cumpre está em concorrência com aquele que cumpre, gerando uma situação desequilibrada. 

Sem alienarmos as nossas competências, entendemos que é essencial que quem está no terreno e conhece o mercado por dentro colabore connosco. Isso é também um dos nossos objetivos, incentivar as colaborações que já existem. Estreitar mais os laços.

E como vão proceder para fomentar o combate a essa ilegalidade?

Vamos fazer o cruzamento de dados, por exemplo, da Autoridade Tributária e do Instituto dos Registos e Notariado. Os novos instrumentos das Tecnologias de Informação e Conhecimento permitem isso. Pretendemos fazer uma fiscalização através da análise de risco baseada em informação e inteligência artificial.

Atualmente, sem fazer este trabalho, é muito difícil dizer quem é que está fora do radar. E ainda assim, este ano até maio foram detetadas 33 entidades em exercício ilegal na área da construção e aplicadas 30 coimas. 

Ainda não temos frutos do cruzamento de dados, mas acredito que os resultados deste trabalho vão chegar brevemente. É importante dizer que vamos continuar a ter equipas inspetivas no terreno, sendo de ressalvar que este ano foi muito atípico por causa da pandemia, uma vez que as ações no terreno na verdade foram à distância pelo risco de contágio de Covid-19 ao entrar num estaleiro. 

Por outro lado, atuamos e vamos continuar a atuar através de queixas, reclamações ou participações, por exemplo, das polícias municipais que andam no terreno. Tem de haver um trabalho de campo conjunto e é isso que vamos fazer. 

E a nível do quadro sancionatório têm a intenção de fazer alterações na área da construção?

Não. O quadro sancionatório quanto a nós é robusto. Vamos continuar a analisar todos os processos e a instaurar processos de contra ordenação em todas estas situações que se justifiquem. E para isso queremos também ampliar os recursos humanos.

Ainda não temos frutos do cruzamento de dados, mas acredito que os resultados deste trabalho vão chegar brevemente. É importante dizer que vamos continuar a ter equipas inspetivas no terreno

Como avalia que no atual contexto de crise económica a construção esteja a ter um comportamento tão resiliente?

Das poucas áreas económicas que não pararam com a pandemia foi a construção. Mesmo quando houve um fenómeno de alguns focos de infeção por Covid-19 na construção, o setor manteve um ímpeto muito muito interessante e considero que foi muito útil para a economia essa resiliência.

Penso que o mercado está ativo em todas as suas dimensões e não creio que a pandemia tenha alterado significativamente o tecido empresarial na área da construção.

E não só a construção, curiosamente também a mediação imobiliária. Era suposto haver uma retração natural, porque estamos numa situação pandémica, mas comparando este ano com o anterior tivemos mais alvarás emitidos, mais certificados e mais licenças de mediação imobiliária.

E para a área da mediação imobiliária quais são os objetivos estratégicos do novo Conselho Diretivo do IMPIC?

O combate ao exercício ilegal é transversal também à mediação. A nossa preocupação é detetar e penalizar todos aqueles que estão no mercado e não cumprem. No caso da mediação, posso já dizer que faz parte do nosso objetivo estratégico de curto prazo alterar o enquadramento legal. Isto está identificado e terá de ser revisto. Para isso, estamos a criar um grupo de trabalho interno que vai fazer uma proposta ao Governo de alteração da Lei da Mediação Imobiliária. E queremos que haja um maior espectro de regulação. Obviamente aqui também com o apoio das associações do setor. A dimensão da sua revisão ainda estamos a equacionar, mas temos claro que deverá ser a primeira lei reguladora a ser alterada.

O combate ao exercício ilegal é transversal também à mediação. A nossa preocupação é detetar e penalizar todos aqueles que estão no mercado e não cumprem.

O que se pode esperar deste novo enquadramento legal mais em concreto?

Eu preferia não avançar com nada, porque estamos ainda na fase de estar a partir pedra. 

Mas o que é fez dar este passo, ou seja que problemas identificaram para sentir que precisam de uma nova lei?

Entendemos que há aspetos relacionados com a formação de quem está no terreno que merecem ser salvaguardados. Hoje, não há qualquer formação exigível e nós entendemos que é essencial que assim seja. Por outro lado, consideramos que é necessária uma melhor definição da divulgação dos imóveis, uma área que carece de uma maior regulamentação.

Atualmente está em vigor um diploma de 2013 e muito mudou deste então. Há um conjunto de aspetos que irão ser abordados. Estamos ainda numa primeira fase de elencar aquilo que são para nós são as questões mais críticas, para que depois se realize o trabalho ao nível do Governo. 

Estamos a criar um grupo de trabalho interno que vai fazer uma proposta ao Governo de alteração da Lei da Mediação Imobiliária. E queremos que haja um maior espectro de regulação.

Para quando pode o setor contar com esta nova lei?

Gostaríamos que fosse este ano.

Este grupo de trabalho é interno ou também envolve outras entidades?

Numa primeira fase é interno. Várias associações do setor de mediação já nos elencaram algumas das suas preocupações, pelo que não estamos a partir do zero. E obviamente depois teremos de ter a participação de vários 'stakeholders'. 

Neste contexto de novo enquadramento legal, a par dos outros mecanismos de fiscalização, o IMPIC será suficiente ou faria sentido avançar em Portugal para a criação de uma ordem profissional na área da mediação?

A minha opinião é que um regulador proativo e com mecanismos para atuar é suficiente e, portanto, sou apologista de que, não uma ordem, mas um regulador é o meio mais adequado para fazer face aos problemas do setor.

E na área mais da fiscalização e da monitorização, o cruzamento de dados vai ser feito da mesma forma que na construção?

Vamos utilizar exatamente os mesmos mecanismos de cruzamento de dados para sermos mais eficazes na nossa atuação. Tudo aquilo que disse para a construção é também verdade para a mediação imobiliária, de forma a tornar o ambiente mais saudável nestas áreas de atividade. 

No âmbito do novo enquadramento legal, também vai estar em causa uma revisão da parte sancionatória? 

Não é uma das nossas preocupações, mas pode ser que neste aprofundamento do trabalho que estamos a fazer venhamos a identificar que também essa vertente mereça ser alterada. Não foi esse o mote de tudo, sem prejuízo de podermos vir também a alterar. 

A minha opinião é que um regulador proativo e com mecanismos para atuar é suficiente e, portanto, eu sou apologista de que, não uma ordem, mas um regulador é o meio mais adequado para fazer face aos problemas do setor. 

Disse antes que também a mediação tem vindo a resistir à pandemia. Como justifica esta observação?

Em maio tínhamos 7.513 empresas de mediação em Portugal, um acréscimo face às 7.140 empresas licenciadas no mesmo mês de 2020. Ou seja, num ano de retração houve um aumento significativo de empresas.

O que explica este dinamismo com o país confinado e em crise?

Apesar de ter havido uma paragem no país, a necessidade de haver mudanças nos imóveis manteve-se e houve também muitas entidades que tinham disponibilidade financeira e aproveitaram as dificuldades de cidadãos que tiveram de mudar de casa. Por outro lado, a mediação é uma atividade muito importante para o país, mas que não requer um investimento muito grande para o seu início, nem outros requisitos a nível da formação no atual enquadramento legal. E prevejo que muitas pessoas que ficaram desempregadas ou em situações de 'lay off' e se viram na necessidade de obter rendimentos entraram nesta área.

Devo também dizer que estamos a falar de um aumento de licenças, mas que isto resultou apenas porque houve um número de admissões maior do que o número de cancelamentos. Ou seja, houve muitos que saíram do mercado, mas a realidade é que houve mais a entrar.

Uma das reclamações habituais do setor da mediação imobiliária é o distanciamento com o regulador. Os agentes falam da falta de contacto assíduo e até de serem ouvidos e serem vistas as suas preocupações refletidas. Pensam em alguma estratégia para corrigir esta situação?

O nosso objetivo estratégico é que o IMPIC desempenhe essa função de regulador, mas que também esteja próximo do mercado, próximo de quem regulamos. Pretendemos fazer 'webinares', FAQ e fazer divulgação do que consideramos relevante para a atividade. Vamos criar uma 'newsletter' mensal, que está também em fase já muito avançada, e onde vamos dar a conhecer tudo aquilo que para nós IMPIC é importante para os setores que regulamos.

A mediação é uma atividade muito importante para o país, mas que não requer um investimento muito grande para o seu início, nem outros requisitos a nível da formação no atual enquadramento legal. E prevejo que muitas pessoas que ficaram desempregadas ou em situações de lay off e se viram na necessidade de obter rendimentos entraram nesta área.

Para o mês que vem, por exemplo, vamos fazer um 'webinar' sobre o novo regulamento de branqueamento de capitais do IMPIC. A capacitação das obrigações dos que exercem a atividade de mediação imobiliária é essencial. Queremos que não haja um distanciamento tão grande entre o setor e o regulador.

E vamos tentar fazer, em parceria com o setor, mais eventos para disseminar mais informação e para que determinadas lacunas que os operadores económicos tenham deixem de ter. Não temos nenhum interesse em aplicar coimas. Iremos aplicá-las sempre que for necessário, mas se conseguirmos criar condições para que não haja incumprimentos é exatamente o que pretendemos. As fichas inspetivas, que se inserem numa medida SIMPLEX, e que estão no portal do IMPIC, são já uma tentativa de aproximação com os operadores económicos. 

Por outro lado, temos também uma medida Simplex que está a ser desenvolvida, que é o “IMPIC uma só vez” e que consiste em permitir que, através de informação proveniente da Autoridade Tributária, possamos ter as informações das transações imobiliárias e simplificar o trabalho dos operadores económicos que no fundo só têm de confirmar se os dados estão corretos ou não.

Quando deverá estar em vigor?

É uma medida que queremos ter implementada este ano, não posso dizer posso dizer o mês porque depende de um conjunto de interoperabilidades que tem de haver entre sistemas. Paulatinamente estamos tentar facilitar o trabalho burocrático, sem perder o rigor dos dados e da informação.

A informação tecnológica e o conhecimento que decorre na mesma é essencial para que qualquer regulação possa ser eficiente e nós vamos fazer uso de toda a panóplia desses desses instrumentos para que possamos de forma eficaz regular estes setores. Temos a experiência do Portal Base, uma experiência de sucesso. Agora temos de utilizar a inteligência artificial, 'blockchain', todo um conjunto de tecnologias emergentes para que o nosso instituto seja cada vez mais um Instituto de excelência. 

Por outro lado, temos também uma medida Simplex que está a ser desenvolvida, que é o “IMPIC uma só vez” e que consiste em permitir que, através de informação proveniente da Autoridade Tributária, possamos ter as informações das transações imobiliárias e simplificar o trabalho dos operadores económicos que no fundo só têm que confirmar se os dados estão corretos ou não.

Em paralelo, queremos reforçar a cooperação institucional do Instituto com outros organismos e associações dos setores regulados, mas também com outras entidades congéneres da União Europeia para conseguirmos recolher boas práticas. Quanto mais conseguirmos ver o que é bem feito nos outros países melhor conseguiremos implementar no nosso. Queremos que toda a nossa atuação seja eficaz e que os operadores económicos das atividades reguladas sintam que o regulador é útil e essencial.