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Sociedades de investimento imobiliário em Portugal? Governo promete REIT até final do ano

António Costa olha para as socimi da vizinha Espanha - liderada por Pedro Sánchez - para se inspirar / Gtres
António Costa olha para as socimi da vizinha Espanha - liderada por Pedro Sánchez - para se inspirar / Gtres
Autores: Leonor Santos, @Ana P. Alarcos, Tânia Ferreira

A tão aguardada chegada dos REIT (Real Estate Investment Trusts) a Portugal, por parte dos investidores e do setor imobiliário, está para breve. O Governo tem como objetivo apresentar, até ao final do ano, uma proposta de lei para a criação destas sociedades de investimento imobiliário. O ministro adjunto Pedro Siza Vieira, que anunciou a medida no Portugal Real Estate Summit, adiantou que estes veículos, inspirados na figuras das socimis que existem em Espanha desde 2009, serão apenas para imóveis (casas e escritórios) colocados no mercado de arrendamento de longa duração.

“São sociedades que terão o seu capital admitido à cotação e que captam poupanças para depois as investirem em imóveis para arrendamento de longa duração. As sociedades só poderão deter imóveis que terão de ter em carteira durante um período longo e têm que estar dedicados ao arrendamento. Isto não existe neste momento em Portugal”, disse o ministro-adjunto, durante o Portugal Real Estate Summit, a decorrer durante dois dias, no Estoril.

Mercado poderá valer entre 10.000 e 15.000 milhões de euros

O Governo quer, nas palavras de Siza Vieira, “colmatar uma falha de mercado que precisa de uma resposta que, neste momento, o mercado não está a dar” – referindo à necessidade de trazer investimento para o mercado de arrendamento – e ainda “ dar um contributo para a criação de habitação a preços acessíveis nas cidades". O ministro não adiantou datas específicas para a entrada da proposta no Parlamento, mas espera que o processo avance “no muito curto prazo”.

Foi em setembro de 2016, no âmbito do mesmo evento no Estoril, que o primeiro-ministro António Costa admitiu pela primeira vez estar a estudar a implementação do regime REIT em Portugal, comprometendo-se em desenvolver todos os esforços para apoiar a medida pedida transversalmente pela indústria de investimento imobiliário.

A criação de uma “indústria” de REIT (Real Estate Investment Trust) em Portugal poderá assumir uma dimensão de 10.000 a 15.000 milhões de euros, ou seja, movimentar mais que o quádruplo do valor de investimento imobiliário comercial captado no mercado nacional em 2017, segundo dados avançados pelos principais "players" e associações do setor imobiliário nacional, num comunicado de apresentação da Iberian REIT Conference, que teve lugar em Madrid em março passado.

Socimis espanholas, uma fonte de inspiração

As regras e os moldes da proposta ainda estão a ser estudados, mas o objetivo será o de criar veículos idênticos às famosas socimis espanholas, que permitem aos investidores aplicar poupanças no imobiliário com garantia de retorno e liquidez – trata-se de sociedades que distribuem entre 80% a 90% dos lucros em forma de dividendos.

No caso português, e de acordo com o ministro, serão apenas para imóveis dedicados ao mercado de arrendamento de longa duração (não só residencial, mas também escritórios e logístico) e de preferência com preços acessíveis.

A implementação de legislação em Portugal para a criação de REIT é vista pelos especialistas como fundamental para manter e captar investidores imobiliários estrangeiros, dando segurança e credibilidade ao setor. Essa foi, de resto, uma das ideias abordadas na capital espanhola durante a primeira edição da Iberian REIT Conference, realizada em março.

CMVM terá de dar luz verde

A ideia será equiparar o regime das SIPI ao das SIMFE (Sociedades de Investimento Mobiliário para Fomento da Economia), criadas no âmbito do Programa Capitalizar. Mas para que a medida avance, será preciso luz verde da CMVM -  sendo que o regulador já veio dizer que tem colaborado no sentido de implementar em Portugal esta modalidade de investimento.

No que diz respeito à fiscalidade, a ideia será a de fazer uma equiparação entre o regime fiscal das SIPI com o dos Organismos de Investimento Coletivo (fundos de investimento imobiliário e sociedades de investimento imobiliário).

E se não houver grandes mudanças, tudo indica que a regulamentação portuguesa será muito semelhante à espanhola. Pelo menos foi isso que Paulo Núncio, ex-secretário de Estado dos Assuntos Fiscais e senior advicer da MLGTS Lawyers, perspetivou durante a conferência realizada em Madrid na primavera passada. Núncio avançou, nessa altura, que a regulamentação poderia estar para breve e sair do papel ainda este ano.

“A nossa intenção era seguir os passos de Espanha e criar veículos cotados em bolsa com um capital nominal de pelo menos cinco milhões de euros. Já está feito todo o trabalho técnico, agora falta apenas ‘vontade’ política para fechar o tema”, disse.

Espanha tem mais de 60 sociedades cotadas 

Espanha é o espelho daquilo que Portugal quer fazer. Estes veículos chegaram ao país vizinho em 2009, durante o governo de José Luis Rodriguez Zapatero. Durante os quatro anos subsequentes as socimis começaram a ganhar forma e já há mais de 60 sociedades cotadas em todos os mercados.

A maioria está no "Mercado Alternativo Bursátil (MAB)" uma plataforma autorizada pelo governo espanhol e supervisionada pela Comissão Nacional do Mercado de Valores, que também inclui pequenas e médias empresas que procuram recursos para expandir os negócios. Também há algumas na bolsa tradicional, e duas delas fazem parte do Ibex 35. São elas a Merlin Properties e a Colonial, que além de estarem entre as 35 empresas com maior valor de mercado na bolsa espanhola (ambas somam 10.000 milhões de capitalização), estão entre os 10 REIT mais poderosos da Europa.

As socimis espanholas têm todos o tipo de ativos no seu portfólio: de escritórios a centros comerciais, passando por armazéns de logística, residências de estudantes e casa. A habitação é, de facto, o ativo estrela.

Quase todos esses veículos têm capital internacional como acionistas de referência, principalmente grandes fundos americanos. A Blackstone, por exemplo, já tem três socimis na bolsa de valores e acabou de fechar um acordo para se tornar acionista maioritária da Testa, uma gigante com mais de 10.000 casas para arrendar.

Fiscalidade das socimi em vias de endurecer 

Os fundos e socimis tornaram-se grandes aliados para o setor imobiliário. Foram, de resto, os grandes “players” dos últimos anos (protagonistas de várias compras de ativos, de dívidas nas mãos dos bancos) e colocaram no mercado milhares de propriedades para arrendar. E é justamente disso que Portugal está à procura.

A decisão surge ainda assim num momento controverso para sociedades espanholas.. O governo socialista de Pedro Sanchez, numa tentativa de ganhar apoio para aprovar o Orçamento do Estado para 2019, está a negociar com o Podemos a possibilidade de tornar a fiscalidade das socimis mais dura, uma figura que, na sua opinião, para poucos impostos e está a provocar uma subida de preços.