Em menos de 30 anos, mais de um terço da população residente em Portugal será sénior, o que equivale a um total de 3,3 milhões de pessoas (mais 1 milhão que os atuais 2,3). Para dar resposta a esta evolução demográfica, serão necessárias mais 55 mil camas em residências seniores, metade do que existe atualmente, de acordo com o estudo ‘Building a healthier and more thriving future’, divulgado pela CBRE, destacando a atratividade destes ativos para operadores e investidores.
Para cumprir este objetivo e cobrir as necessidades, será preciso uma maior participação do setor privado, defende a CBRE, recordando que diversos operadores de residências para seniores estrangeiros entraram recentemente em Portugal e têm já residências em funcionamento ou em projeto, como a Orpea, a Domus Vi, a Domitys e a Clece; juntando-se a operadores portugueses como a UHub, a Amera, a BF, entre outras, também a expandir neste setor.
A consultora imobiliária, em comunicado, revela que tem conhecimento de mais de 20 projetos em construção ou em fase de licenciamento, compreendendo uma capacidade superior a 1.500 camas. "Dada a escassez de oferta, prevê-se que possam surgir mais", diz.
Preço das residências tem dificultado aumento da oferta
Portugal é atualmente o terceiro país na Europa com um maior peso de população idosa (+ 65 anos) e em 2050 será o primeiro. E, apesar de ser dos países com maior esperança média de vida na Europa, é também onde o número médio de anos de vida sénior saudável é menor.
O elevado preço das residências seniores tem sido um dos entraves ao crescimento da oferta, segundo explica a CBRE dando nota de que a população está agora mais consciente e começa a criar complementos à reforma.
Os preços em residências privadas variam consideravelmente consoante o grau de dependência do residente, cuidados médicos necessários e serviços adicionais (como atividades de lazer, cabeleireiro, etc.). O preço base médio numa residência privada com uma gestão profissionalizada é, com base na nota divulgada, de aproximadamente 1.200 euros, o que representa um custo muito elevado face ao valor médio das pensões de reforma, que é de 5.811 euros/ano, ou seja, 484,25 euros/ mês, em Portugal, atingindo um valor máximo de 771,25 euros/mês em Oeiras.
Usar a casa como fonte de receitas para pagar custos da velhice
Contudo, a população portuguesa, nomeadamente da classe média, está hoje mais consciente deste problema e utiliza soluções particulares de poupança, incluindo o esforço de aquisição de casa, cujo valor poderá ser monetizado ou rentabilizado na velhice para suportar o pagamento dos cuidados necessários na idade maior. Importa lembrar que em Portugal 75% das casas são propriedade do próprio ocupante e a venda ou o arrendamento da mesma permitirá complementar o valor da reforma.
Por outro lado, diversos fatores como a segurança, o clima e os incentivos fiscais têm contribuído para a atração de estrangeiros reformados para Portugal, os quais, de um modo geral, têm um valor de reformas muito superiores aos dos portugueses. O aumento de estrangeiros a viver em Portugal tenderá a refletir-se num acréscimo da oferta de residências sénior de maior qualidade e com uma maior oferta de equipamentos e serviços.
Em Portugal, a oferta de alojamento para a população sénior integra as Estruturas Residenciais para Pessoas Idosas (ERPI) e é complementada pela Rede Nacional de Cuidados Continuados Integrados (RNCCI) e por algumas residências para idosos independentes.
Existem atualmente cerca de 100.500 camas em ERPI, das quais apenas 23% pertencem a entidades privadas com fins lucrativos. Acrescem pouco mais de 10 mil camas na RNCCI, mais de metade geridas por Misericórdias.
Margem para crescer no negócio imobiliário das residências sénior
De acordo com a Organização Mundial de Saúde, a oferta de camas em residências para seniores deve corresponder a 5% da população idosa. Deste modo, Portugal está atualmente com um défice de 4.500 camas e até 2050, deveriam ser criadas pelo menos mais 55.000, ou seja, metade do que existe atualmente. Tendo em conta a previsão de população acima dos 80 anos, a CBRE considera que as necessidades poderão ser muito superiores.
O investimento em ativos de saúde e residências seniores tem verificado um crescimento expressivo em muitos países europeus. Em Portugal, há poucas evidências de transações realizadas sobre imóveis já a gerar rendimento, destacando-se algumas aquisições por parte do fundo francês Pierval Santé e a compra do Expo Living (que integra a Residência Montepio Parque das Nações) por parte da Square Asset Management.
"No entanto, a CBRE acredita que o desenvolvimento de novos projetos e a entrada e expansão de diversos operadores irá impulsionar o investimento nesta classe de ativos nos próximos anos, nomeadamente através de contratos de forward-purchase e forward finance, onde o investidor acorda a aquisição do imóvel antes do mesmo se encontrar concluído", pode ler-se no mesmo comunicado.
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