Simplex 2.0: promotores imobiliários terão mais responsabilidades

O novo pacote fiscal apresentado pelo Governo propõe uma versão melhorada do simplex dos licenciamentos urbanísticos, tendo o objetivo de corrigir “diversos constrangimentos”. Uma das grandes mudanças passa por dar mais responsabilidades aos promotores imobiliários pelos seus projetos, devendo cumprir todas as normas legais e regulamentares. As autarquias passarão a ter um papel fiscalizador das obras.

A proposta de lei apresentada pelo Governo esta terça-feira (dia 2 de dezembro) vem, em concreto, alterar o simplex dos licenciamentos urbanísticos e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). E precisará de passar no crivo do Parlamento para entrar em vigor. 

Uma das alterações que salta à vista é que, ao contrário do que acontece atualmente, a generalidade das operações urbanísticas passará a poder ser executada "na sequência da submissão de uma comunicação prévia" sem "ficar na dependência de qualquer ato administrativo". Ou seja, basta os promotores submeterem as comunicações prévias dos seus projetos habitacionais nas autarquias, não sendo necessário aguardar luz verde para avançar. O objetivo é que o tempo entre a comunicação prévia e o início das obras seja possível dentro do período mínimo de oito dias. 

Mas esta mudança é acompanhada por maior responsabilidade por parte dos promotores imobiliários. “No que respeita à comunicação prévia das operações urbanísticas, reconhece-se que a mesma deve integrar uma efetiva assunção de responsabilidade por parte do interessado — quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação, sem necessidade de afetação de recursos humanos dos municípios para a mera verificação documental prévia em sede de saneamento”, lê-se no texto legislativo.

Assim, “a análise a efetuar por parte dos serviços municipais deve ocorrer num único momento e incidir sobre a validade formal e material das operações urbanísticas como um todo, pelo que devem ser reforçados os recursos municipais em matéria de controlo sucessivo e das ações sistemáticas de fiscalização, bem como os mecanismos de responsabilização efetiva dos promotores, em caso de incumprimento”, acrescenta ainda o diploma. Isto significa que as autarquias poderão deixar de analisar cada detalhe dos projetos à entrada, passando a ter um papel de fiscalização à posteriori.

Esta mudança surge com o Governo a assumir que a comunicação prévia "já não constituía um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas", uma vez que a intervenção municipal apenas ocorria "em fase de saneamento e apreciação liminar, para efeitos de uma mera verificação formal da entrega documental, a qual não prevê uma análise de conteúdo ou uma rejeição da pretensão por invalidade material por parte dos municípios".

Para incentivar a adesão à comunicação prévia, a proposta de lei prevê a “revogação da sua penalização acrescida em matéria de valores das coimas” e a “redução do prazo dentro do qual as câmaras devem validar os projetos entregues, a título de controlo sucessivo municipal, sem prejuízo da possibilidade de fiscalização”.

Também ao nível do IVA, o pacote fiscal desenhado pelo Executivo de Montenegro aposta numa maior responsabilização dos promotores na construção de habitação, através mecanismo “reverse charge”, segundo o Jornal de Negócios. O que vai mudar? Hoje, só as empresas que cobram IVA nos seus bens e serviços (ou as parcialmente isentas) são responsáveis pela autoliquidação do IVA nas faturas de serviços de construção. Esta proposta prevê que “todos os sujeitos passivos de IVA passam a ter essa responsabilidade, mesmo que só pratiquem operações isentas que não conferem o direito à dedução”, refere o jornal.