“A falta de mão de obra na construção é um tema que preocupa imenso”

A escassez de mão de obra e o aumento dos custos de construção são alguns dos desafios que o imobiliário enfrenta em Portugal. Isto numa altura em que o país precisa, urgentemente, de aumentar a oferta de casas para dar resposta à crise na habitação. Ainda assim, apesar de haver “uma grande dificuldade de contratação de empreiteiros, porque está tudo ocupado, estão a ser construídos muitos projetos em Portugal”, segundo revela Miguel Santana, administrador da Fidelidade Property, à conversa com o idealista/news durante o Salão Imobiliário de Portugal (SIL) 2026. 

Por outro lado, "a crise que está a acontecer no Médio Oriente preocupa-nos muito, pela escalada de preços que se antevê", sendo "naturalmente um tema que nos deixa sérias preocupações enquanto promotores imobiliários e investidores", admite o gestor da empresa que está a desenvolver o projeto EntreCampos, nos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa. 

Sobre o impacto das iniciativas anunciadas pelo Governo de Montenegro para aumentar a oferta de casas no mercado, como por exemplo a redução do IVA na construção para 6%, Miguel Santana insiste que estabilidade é palavra de ordem. “O que precisamos é que as medidas apareçam, sejam reguladas e depois sejam estáveis. Importante é trazer estabilidade para o sistema”, defende o administrador da empresa responsável pela gestão e investimento imobiliário da seguradora Fidelidade.

Participou, no SIL 2026, na conferência “O que estamos a construir em Portugal”. O que é que se está a construir no país?

Estão a ser construídos muitos projetos em Portugal. Nota-se uma grande dificuldade até de contratação de empreiteiros, porque está tudo ocupado. E, portanto, penso que há projetos de build to rent [um dos temas abordados na conferência], há projetos como o nosso [EntreCampos], de escritórios, residencial e retalho. Está-se a construir muito no país. 

A falta de mão de obra é um tema crítico e que gera preocupação, tal como o aumento dos custos de construção?

Isso é um tema que nos preocupa imenso, a falta de mão de obra, por força do que os empreiteiros nos transmitem e os subempreiteiros. É uma dificuldade muito grande. Há uma questão social, sociológica, em que se vê que a mão de obra está a mudar. Antigamente tínhamos muita mão de obra não só nacional como também dos nossos países de África, PALOP's, etc. Hoje vê-se uma diferença, é vulgar falarmos inglês na obra. Está a ser ultrapassado lentamente, porque as obras continuam. Mas a crise, naturalmente, que está a acontecer no Médio Oriente preocupa-nos muito, pela escalada de preços que se antevê. E, portanto, é um tema que nos deixa sérias preocupações enquanto promotores imobiliários e investidores.

Miguel Santana, administrador da Fidelidade Property Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Já estão a sentir que os custos da construção estão a aumentar, na sequência do conflito no Médio Oriente?

Diretamente ainda não senti. Agora o ambiente que se vive e as conversas que vamos tendo com os nossos fornecedores e com os nossos empreiteiros é que essa escalada de preços vai acontecer. Havendo escalada de preços… temos um tema complicado para enfrentar nos próximos anos.

Falando em concreto sobre o Projeto EntreCampos, cujas obras já arrancaram, o que nos pode adiantar? Há alguma novidade?

Houve uma mudança significativa no estado da obra, que continua a progredir a muito bom ritmo. Já estamos a aparecer à superfície da Avenida 5 de Outubro e da Avenida da República e, portanto, em termos de obra, os trabalhos estão a decorrer muito bem, nas velocidades e nos ritmos que esperávamos. Neste momento, é acompanhar a obra e esperar que as coisas corram pelo melhor. Temos tudo adjudicado, tudo a avançar e penso que vamos conseguir terminar nos prazos que tínhamos previsto [as previsões apontam para que esteja concluído em 2028].

"(...) O ambiente que se vive e as conversas que vamos tendo com os nossos fornecedores e com os nossos empreiteiros é que essa escalada de preços vai acontecer. Havendo escalada de preços… temos um tema complicado para enfrentar nos próximos anos"

No caso concreto dos sete edifícios de escritórios, um será ocupado quase na totalidade pela Fidelidade, dois pelo Banco de Portugal e, dos restantes quatro, um estaria bem encaminhado para ter um inquilino. Já se pode saber quem é?

Ainda não podemos, porque quando estamos nestas negociações há acordos de confidencialidade. Mas a verdade é que temos uma estimativa, ou uma previsão, de até final do ano podermos ter a maioria dos espaços de escritórios colocados. Digo colocados, porque não só estamos a colocá-los para ocupação futura, portanto, para terem inquilinos, como também teremos investidores interessados em comprar edifícios arrendados. As coisas estão a correr muito bem. O surgimento das gruas no exterior mostrou que o projeto tinha começado a sério e tudo isso fez despoletar o mercado. E a verdade é que estamos num sítio muito central e a sentir esse impacto positivo.

Em Portugal, o portefólio da Fidelidade Property é composto pelo projeto EntreCampos e pela própria sede da empresa, que vai nascer integrada no projeto. Há mais algum projeto na calha?

Nós, neste momento, estamos muito focados e comprometidos com EntreCampos. É um investimento muito grande, em termos de investimento imobiliário é muito significativo. A Fidelidade, embora tenha noutras geografias algumas operações, em Portugal está muito focada apenas nesta. E assim que a tivermos resolvida, comercializada e construída, obviamente que a exposição de Entrecampos se reduz e virão, com certeza, outros projetos imobiliários para Portugal.

Assim será o projeto EntreCampos, que está a nascer nos terrenos da antiga Feira Popular de Lisboa Créditos: Fidelidade Property

Mas estão, obviamente, atentos a futuros investimentos no país?

Temos sempre uma equipa a olhar para o que anda aí e para o que está disponível. E se aparecer uma operação que consideramos interessante, obviamente que olharemos para ela.

A ver pela informação que consta no site da Fidelidade Property, há projetos em Portugal em que a empresa está a fazer desinvestimento, como por exemplo o edifício de escritórios Boavista 257 e as sedes das sociedades de advogados Abreu e Vieira de Almeida (VdA). O que significa este processo de desinvestimento?

Faz parte do investidor imobiliário. Os imóveis têm um ciclo e, portanto, desenvolvimento, exploração e depois fazer a alienação. Faz parte do ciclo. O investidor imobiliário procura estas fases e diversificar o seu portefólio. Alguns, nomeadamente os edifícios de escritórios e os de advogados, embora tenham sido desinvestidos diretamente da Fidelidade Property, ficaram colocados em fundos em que nós também participamos, aí não houve um desinvestimento direto. Mas é muito normal e frequente os imóveis terem o seu ciclo de vida: hoje é nosso, nós explorámos, passados uns anos vêm outros, que lhes vão fazer melhorias, alterações, e entram noutro ciclo. É o normal. Nós também compramos, também vendemos, é o que é esperado e o que vai acontecer também, certamente, em Entrecampos.

Sobre a atratividade de Portugal enquanto destino de investimento imobiliário estrangeiro, como é que olha também para o país neste segmento?

Obviamente que nalgumas feiras em que estivemos e participámos notava-se uma certa retoma, mas depois, de repente, veio a crise do Médio Oriente. Hoje está tudo um pouco mais cético, é natural. Vamos ver se isto se resolve a curto prazo – e o mundo já está habituado e resiliente e reage rápido – e se se consegue ultrapassar isto. Mas não há dúvida que não falávamos de energia há cerca de dois meses e atualmente a energia é um tema da maior importância para todos nós.

Apesar de não ser o core do negócio da Fidelidade Property, como analisa as medidas anunciadas pelo Governo tendo em vista a construção de mais casas no país, nomeadamente a descida do IVA na construção para 6%. São medidas que têm impacto na atividade da empresa?

As medidas que têm vindo a ser anunciadas são sempre positivas. O que precisamos, também, é que as medidas apareçam, sejam reguladas e depois sejam estáveis. O importante é trazer estabilidade para o sistema para que, aí sim, quer nós como investidores quer outros [players] acreditem na viabilidade dos seus projetos e possam antever um cenário de uma certa estabilidade, embora existam todos os fatores externos que não controlamos. Mas, pelo menos, se em termos de medidas legislativas as coisas se mantiverem mais estáveis, é mais fácil todos nós acreditarmos. E a Fidelidade, que tem o seu papel e responsabilidade social, também irá olhar para estes projetos numa ótica de investimentos a longo prazo, que é algo que é muito compatível com uma seguradora.