Centro de dados em Lisboa: Merlin quer avançar com projeto no outono

A gigante imobiliária Merlin Properties quer tornar-se num player de referência num dos ativos imobiliários que mais têm despertado interesse nos últimos tempos: os centros de dados. Depois de começar a trabalhar no seu primeiro projeto na Península Ibérica, localizado em Álava (País Basco, Espanha), a socimi espanhola cotada na Euronext Lisboa espera receber luz verde para avançar com mais três projetos no espaço ibérico. Em Madrid e Barcelona espera ver os projetos aprovados durante as próximas semanas. E o seu centro de dados em Lisboa deverá ver luz verde durante os meses de outono deste ano.

O plano do socimi liderada por Ismael Clemente passa por desenvolver cerca de 100.000 metros quadrados (m2) entre os quatro centros de dados. No projeto já em andamento, em Álava, o seu plano passa por construir, numa primeira fase, um centro de dados com cerca de 23.150 m2. E este data center poderá expandir-se até mais de 100.000 m2 no futuro. Em Madrid, o centro de dados projetado localizar-se-á no município de Getafe - em concreto, na antiga sede da divisão de defesa do grupo de informática Amper - e terá cerca de 22.500 m2 de área bruta locável. Já em Barcelona, ​​o data center será construído no Parque Logístico da Zona Franca e terá uma área de cerca de 22.130 m2.

O quarto projeto de data center na ibéria será construído em Vila Franca de Xira, na área metropolitana de Lisboa. Este novo centro de dados terá 33.000 m2 no curto prazo, havendo ainda a possibilidade de acrescentar mais 40.000 m2.

A construção destes novos centros de dados na Península Ibérica ficará ao cargo da própria Merlin Properties, que manterá os ativos imobiliários em propriedade, embora a exploração dos espaços fique a cargo de uma 'joint venture' criada com a Edged Energy, subsidiária da Endeavor.

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Novos centros de dados em Portugal e Espanha operacionais em 5 anos

O plano de Merlin para desenvolver estes data centers em Espanha e Portugal está dividido em várias fases:

• Primeira fase: num primeiro momento pretende-se criar espaços com 12MW de capacidade, que será implementada em pelo menos três das quatro localizações até ao final de 2023;
• Segunda fase: a seguir, a socimi espanhola quer atingir 70.000 m2 de superfície em 'data centers' e 70 MW de capacidade. Este segundo momento de desenvolvimento dos centro de dados deverá ficar concluído no final de 2026 ou início de 2027, tendo um 'capex' próximo de 575 milhões de euros.
• Terceira fase: a partir dessa data, irá começar uma nova fase do projeto que se prende com a expansão dos centros de dados no País Basco e na capital portuguesa. A ideia passa por aumentar a sua capacidade, em função da procura. A capacidade máxima dos quatro data centers situados em Portugal e Espanha chega a 250 MW, o dobro da potência instalada atualmente na Espanha.

O projeto mais avançado é o do País Basco, onde as obras já estão a decorrer. A socimi espera que a construção do primeiro dos seis edifícios projetados para este centro de dados em Álava fique pronto dentro de 12 meses. E também já encontrou uma operadora para arrendar este data center. 

No caso dos ativos em Madrid e Barcelona, ​​​​a Merlin não descarta a opção 'multi-tenant' (isto é, ter várias empresas a arrendar o centro de dados contratando os MW individualmente), o que pode ser interessante dada a procura por centros de dados nas duas maiores cidades do país. Assim que forem obtidas as licenças para avançar com a construção deste projetos - o que está previsto acontecer para este verão -  deverá combinar-se o início das obras com o pré-arrendamento dos espaços.

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Alta procura por centros de dados nos próximos 30 anos

A aposta da gigante imobiliária por este tipo de ativos tem um fundamento: estima-se que haverá um forte crescimento da procura por centros de dados nas próximas décadas. Além disso, espera-se selar contratos de arrendamento de longo prazo e com rendas elevadas.

No caso de Álava, por exemplo, o contrato foi assinado por um prazo de 45 anos. E as rendas estimadas para os quatro centros de dados situam-se nos 75 milhões de euros. As previsões da empresa apontam para receitas máximas entre 250 e 300 milhões de euros quando os data centers estiveram desenvolvidos na sua capacidade máxima. 

A socimi liderada por Ismael Clemente estima ainda que a procura por data centers vai crescer em força nos próximos 30 anos e acredita que a Espanha terá um papel de liderança na Europa. Além disso, espera obter uma rentabilidade de dois dígitos e aproveitar a localização estratégica da Península Ibérica no mercado de telecomunicações, uma vez que é o ponto de entrada da infraestrutura submarina da América e da África na Europa.

Em apenas cinco anos, a Merlin espera que os centros de dados representem cerca de 15% de seu portfólio, contrastando com o peso atual de 1%. Isto quer dizer que a socimi quer que os data centers tenham na sua carteira de imóveis um peso semelhante ao dos centros comerciais, embora abaixo dos 20% de logística e dos 50% que procura para escritórios 'prime'.