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“É inacreditável não haver um regulador na mediação imobiliária”, alertam especialistas

Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado
Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado

O interesse pelo setor imobiliário aumentou de tom nos últimos anos, o que fez com que muitas pessoas “olhassem” em Portugal para a mediação imobiliária como uma fonte segura de rendimento. Mas não é bem assim, explicam Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues, organizadores da conferência “O Desafio”, que se realiza esta quinta-feira (23 de maio), em Lisboa, e que conta com o apoio exclusivo do idealista. Os especialistas, em entrevista ao idealista/news, falam sobre a importância de profissionalizar o setor e de dar-lhe outra dimensão, apostando na sua regulamentação. 

Para ambos, continua a ser crucial apostar na profissionalização do imobiliário, um alerta, de resto, que já tinham dado no ano passado. “É inacreditável não haver um regulador na mediação imobiliária: tem de se perceber quem está a comprar e quem está a vender. Não existe um cadastro automático, que deveria ser público”, comenta Gonçalo Nascimento Rodrigues.

O consultor financeiro independente em investimentos imobiliários lembra que a “mediação imobiliária não se cinge a intermediar transações”. Inerente ao processo de transação "existe um conjunto de prestação de serviços que vai muito além disso, e isso só se consegue com informação, conhecimento, formação, supervisão”, argumenta.

Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado
Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado

Massimo Forte também considera que a lei devia “ser mudada”. “Em Itália é preciso ter uma licença que demora entre 4 a 6 meses, a qual contempla avaliação imobiliária, técnicas de produção, negociação, gestão de ativos… Quem não souber isso não está preparado para falar com o mercado”, refere o consultor independente especializado em mediação imobiliária, salientando que teria de haver credenciação em Portugal. “Como o avaliador é credenciado, o mediador também tem de ser”.

"O imobiliário não é uma corrida de 100 metros, é uma maratona"
Gonçalo Nascimento Rodrigues

Passando a haver mais regulação/fiscalização, é possível afirmar que passaria a haver menos consultores no mercado? “Muito menos, mas vai acontecer na mesma. Não havendo nada disto, pode haver muita gente que acha que ‘vai ficar’, mas depois quando o mercado ajustar” pode não ser bem assim, antecipa Massimo Forte. 

“Já no ano passado dizíamos que muito provavelmente não havia mercado para toda a gente. É bom perceber que o imobiliário não é uma corrida de 100 metros, é uma maratona. Quem acha que vem ganhar imenso dinheiro, muitas comissões e que depois [no futuro] a coisa continua igual, desengane-se”, acrescenta Gonçalo Nascimento Rodrigues. “Quem vai ficar é quem tem métodos, uma boa carteira de clientes e uma boa referenciação. Isto desemboca nas pessoas, através de um bom serviço prestado”, assegura.

“As pessoas vão continuar a ter uma componente grande na mediação imobiliária”
Massimo Forte

Massimo Forte assina por baixo: “A transação não vai ser o fulcro, o fulcro vai ser quem é que me aconselha a fazer a transação”. “É aqui que entram as pessoas, que se vão diferenciar pelo seu nível de conhecimento e especialização”, complementa Gonçalo Nascimento Rodrigues. E Massimo Forte vai mais longe, frisando que o comprador tem dois grandes medos: “O primeiro é ser enganado e o segundo é enganar-se. E para não ser enganado e não me enganar preciso de alguém que me aconselhe. As pessoas vão continuar a ter uma componente grande na mediação imobiliária”. 

Arrendamento e AL no centro do furacão

Sobre o sempre polémico tema Alojamento Local (AL), Gonçalo Nascimento Rodrigues recorda que já em 2015 dizia que deveria haver quotas, baseando-se no facto de em Barcelona se estar, na altura, a proibir novos licenciamentos no centro histórico. “Percebo o objetivo da limitação do AL, mas não se criam alternativas, e o investidor o que faz é investir noutros sítios. O que isso cria? Pressão sobre preços em zonas limítrofes, porque há uma expansão da atividade de AL”.

“O Estado devia disponibilizar o seu património para o mercado de arrendamento. Tem de se assumir como promotor imobiliário”
Gonçalo Nascimento Rodrigues

O especialista refere que, à semelhança do que acontece no mercado de arrendamento tradicional, e porque “o imobiliário funciona como um rolo compressor, os preços aumentam e as pessoas são afastadas para zonas limítrofes”. A solução passa pela entrada do Estado no mercado, “com produto próprio e com regras que ele defina”. “O Estado é o maior proprietário imobiliário do país, em vez de fazer leilões para despachar património devia disponibilizá-lo para o mercado de arrendamento. O Estado tem de se assumir como promotor imobiliário”, sugere, lamentando o facto de não existir atualmente no país “um mercado de arrendamento”. 

Preços de venda de casas marcados em alta

Os dois especialistas consideram que os preços das casas estão de facto elevados, sobretudo em algumas zonas do país, como Lisboa e Porto. Um cenário que acaba por se alastrar para as zonas limítrofes das duas principais cidades portuguesas. 

Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado
Massimo Forte e Gonçalo Nascimento Rodrigues / Ana Luzia Delgado

“Os preços estão demasiado altos, continuamos a ter pessoas a marcar os preços muito em alta, quando o comum dos mortais já não consegue ‘chegar lá’. E há estrangeiros que começam a ter dúvidas sobre alguns preços que são praticados”, alerta Massimo Forte, frisando que “quem investe tem de ter muito cuidado”. 

"Os preços estão demasiado altos, continuamos a ter pessoas a marcar os preços muito em alta"
Massimo Forte

Gonçalo Nascimento Rodrigues antevê 2019 seja um ano idêntico ao de 2018, no que diz respeito ao número de imóveis vendidos, e deixa no ar a hipótese do preços corrigirem ligeiramente a nível nacional: “Em zonas de Lisboa, Porto e Algarve pode corrigir mais. E no Funchal – onde os preços estão caríssimos – também”.  

Sobre a atividade de investimento, “continuará muito intensa”, porque ainda há bancos, “como a CGD e o Novo Banco, com pacotes de malparado muito grandes para colocar no mercado”, sobretudo no segmento comercial, indica o responsável. “Atualmente estamos numa tomada de investimento de ativos oportunísticos de localização secundária, porque os preços que se praticam no centro das cidades não permitem tirar rentabilidade. Os investidores estão a olhar para outro tipo de ativos noutro tipo de localizações”, conclui.