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A Lei de Bases da Habitação tem valor reforçado ou superior às leis ordinárias?

Esta questão tem efeitos no dia-a-dia do mercado imobiliário, desde senhorios, a arrendatários e bancos.

Photo by Patrick Tomasso on Unsplash
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Autor: Redação

Qual é, afinal, a força vinculativa dos preceitos da Lei de Bases da Habitação para os intervenientes no dia a dia do mercado imobiliário, como os senhorios, arrendatários ou os bancos? Esta semana o consultório jurídico irá debruçar-se sobre este tema que tem suscitado várias questões.

O Consultório Jurídico de Imobiliário do idealista/news é assegurado pela Sociedade de Advogados BAS, tendo o presente texto sido redigido na sequência de questões colocadas pelos leitores. 

Envia a tua questão por email para: redaccao@idealista.com*. Este consultório não tem capacidade para responder individualmente a todas as questões que nos chegam, mas assumimos o compromisso de responder ao máximo, selecionando e agrupando as mesmas por temas**. 

De entre as questões remetidas ao Consultório Jurídico, apesar de serem todas elas diferentes, partilham entre si um aspeto comum e que se poderá resumir a uma questão: Afinal, qual é a força vinculativa da Lei de Bases da Habitação

Em primeiro lugar e antes de avançarmos na análise à questão identificada, importa referir que a Lei de Bases de Habitação surge num contexto muito particular, isto é: com o mercado imobiliário em alta, principalmente nas cidades de Lisboa e Porto em muito devido pelo crescimento da procura turística destas duas cidades; com a proliferação de novos meios digitais que intermedeiam o mercado do short-renting, como o Airbnb; e com a crescente tensão entre os direitos dos senhorios e os direitos dos arrendatários. 

Quanto à questão propriamente dita, a verdade é que a Lei de Bases da Habitação, enquanto tal, isto é, como Lei de Bases, sobrepõe-se ou, tem valor superior, às leis ordinárias, nos termos da Constituição. 

Num primeiro cenário a afirmação atrás parece causar estranheza, principalmente depois de ler algumas das normas da Lei de Bases da Habitação, como por exemplo aquela que passamos a transcrever: “É admitida a dação em cumprimento da dívida (leia-se, normalmente, o imóvel hipotecado), extinguindo as obrigações do devedor independentemente do valor atribuído ao imóvel para esse efeito, desde que tal esteja contratualmente estabelecido, cabendo à instituição de crédito prestar essa informação antes da celebração do contrato.” (artigo 47.º, n.º 3) – sublinhado nosso. 

Questiona-se neste momento o leitor mais perspicaz com aquilo que dissemos há instantes. Como poderá ser considerada esta norma vinculativa ou apresentar valor reforçado ou superior às leis ordinárias, se apenas estabelece a possibilidade de estipulação, nos empréstimos bancários, da possibilidade de extinção das obrigações decorrentes do crédito com a entrega do imóvel a favor do Banco? 

Pois bem, sucede que a resposta terá de ser dada por referência ao destinatário expressamente identificado pela própria Lei de Bases da Habitação, que é precisamente o próprio Estado, nos termos do artigo 1.º. A Lei de Bases limita-se a fixar uma série de orientações programáticas tendentes à efetivação de um direito social constitucionalmente protegido que é o direito à habitação. 

Caberá então ao Estado, através e em conformidade com a Lei de Bases da Habitação, criar condições por meio da regulamentação, da intervenção social e daquelas que serão as grandes opções políticas subsequentes assegurar, em maior ou menor medida, as diretrizes gizadas por esta Lei.  

Assim, cabe a este Consultório concluir, em abstrato, pela força não-vinculativa dos preceitos da Lei de Bases para os intervenientes no dia a dia do mercado imobiliário, nomeadamente, os senhorios, os arrendatários, os bancos, em suma, os particulares. 

É apenas e só com este espírito que a Lei de Bases da Habitação deverá ser lida, sob pena de uma confusão generalizada.