Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Construir para arrendar: 8.000 novas casas no mercado até 2024

A maioria da oferta é de iniciativa municipal, segundo o Marketbeat Portugal Primavera 2021, da consultora Cushman & Wakefield (C&W).

Photo by Ján Jakub Naništa on Unsplash
Photo by Ján Jakub Naništa on Unsplash
Autor: Redação

O mercado de built to rent (construir para arrendar) deverá ganhar um novo impulso em Portugal nos próximos anos. Até 2024, estima-se que venham a entrar no mercado mais de 8.000 novos fogos deste tipo, especialmente em localizações menos centrais das cidades ou suburbanas com bons acessos a Lisboa e Porto, embora a maioria se encontre ainda em fase de licenciamento e alguns sejam de iniciativa municipal, revela o Marketbeat Portugal Primavera 2021, da consultora Cushman & Wakefield (C&W).

Segundo o estudo, e dada a escassez de produto de arrendamento construído de raiz, “muitos promotores têm vindo a posicionar-se para desenvolver este tipo de oferta, cuja procura enquanto produto de investimento verificou um crescimento acentuado a nível mundial em 2020”. “Dada a atual escassez de oferta para famílias com poder de compra médio e baixo e falta de flexibilidade de ocupação, o segmento de arrendamento continuará em crescimento, com muitos dos projetos previstos de built to rent a iniciar construção entre este ano e o próximo”, refere ainda a consultora.

De acordo com a C&W, o tipo de oferta a entrar no mercado irá refletir novas tendências de ocupação do espaço, que se encontravam já em crescimento na pré-pandemia, nomeadamente a partilha de áreas comuns como se verifica nos projetos de co-living, um segmento que também deverá continuar a crescer no país.

Ainda no que diz respeito às tendências para o mercado residencial, as perspetivas do Marketbeat Portugal são de um "abrandamento moderado nos valores médios praticados" neste segmento, num contexto de fim das moratórias e agravamento do crédito malparado, destacando-se os projetos para classe média na periferia dos centros urbanos. Ainda assim, esta correção deverá ser “atenuada” devido à manutenção da atratividade do residencial nacional comparativamente com outras alternativas de investimento de capital e também com os valores praticados no setor em outras cidades europeias.

Retalho: recuperação diferenciada entre segmentos

As expetativas para o retalho são impactadas pela “incerteza face ao real efeito que o crescimento do comércio online terá na venda das lojas físicas a longo prazo, complementado pelo elevado esforço financeiro atualmente exigido aos retalhistas, que deverão continuar a necessitar de apoio durante um longo período de tempo, apesar dos novos apoios implementados já em 2021”, segundo a C&W.

O setor deverá observar uma recuperação diferenciada entre os seus diversos segmentos e setores de atividade, com os centros comerciais de menor relevância a enfrentar maiores dificuldades, “podendo mesmo certos espaços mais periféricos e de menor dimensão passar por uma mudança de uso no futuro”. Também os retalhistas mais sujeitos a compra por comparação, como a moda, poderão registar uma maior demora na retoma, com algumas cadeias já a anunciar a intenção de encerramentos pontuais de lojas, com vista à otimização do seu portfólio.

A consultora perspetiva, por isso, que a taxa de desocupação em comércio de rua continue a corrigir ligeiramente em alta, apesar do expectável aumento gradual dos níveis de procura, particularmente no centro de Lisboa, “onde os atuais requisitos para efeito de licenciamento camarário têm vindo a atrasar consideravelmente a abertura de diversas lojas”. Relativamente às rendas de mercado, deverão continuar sobre pressão para diminuir, com os proprietários mais disponíveis para acordar algum tipo de benefícios para o inquilino.

Mercado logístico mais atrativo e competitivo

O impacto da evolução positiva do comércio online em Portugal irá continuar a fomentar a procura, especialmente por espaços logísticos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e de “plataformas de distribuição de last mile nos centros urbanos destas cidades”. A C&W acredita que deveremos continuar a assistir ao “desenvolvimento de construção especulativa” bem como à entrada de novos intervenientes no mercado, como é o caso recente da promotora norte-americana Panattoni, que pretende investir 190 milhões em 16 projetos na Península Ibérica até 2023, nos quais se incluem duas unidades logísticas na região de Lisboa.

Será expectável, de acordo com a consultora, que o setor se torne “incrementalmente menos patrimonialista”, dando resposta à atual procura elevada por parte dos investidores imobiliários, e aumentando desta forma a competitividade e atratividade do mercado logístico nacional.

Retoma dos escritórios a partir de 2022

A consultora imobiliária considera que, perante a atual crise e consequente redução do nível de atividade das empresas, a procura de escritórios deverá continuar a abrandar ao longo de 2021. Estima-se que o volume de procura no Porto e em Lisboa seja próximo do valor registado em 2020, seguido de uma recuperação a partir de 2022.

Esta evolução, garante, será também influenciada pela “atual incerteza sobre o real impacto que o paradigma do teletrabalho terá na forma de ocupação de espaços de escritório no futuro, gerando uma atitude cautelosa por parte da procura”. Ainda assim, antecipa-se a implementação de um modelo híbrido, que resultará na extensão do local de trabalho a vários espaços físicos, variando consoante o setor de atividade dos ocupantes.

Nos escritórios, é ainda expectável um “aumento do hotdesking e das áreas colaborativas”, com enfoque no bem-estar dos colaboradores e fomento do seu espírito de equipa. Neste sentido, “pela sua maior flexibilidade de ocupação, o conceito de coworking poderá verificar um renovado interesse, desde empresas startup até ocupantes mais tradicionais que apostem na diversificação da oferta de espaços de trabalho atrativos aos seus colaboradores”.

Hotelaria vai recuperar gradualmente

“Espera-se que a oferta hoteleira continue a adaptar-se, diversificando as suas fontes de rendimento através de serviços como espaços de trabalho e coworking, permitindo aos visitantes trabalhar a partir de qualquer local para o qual se viaje, assim como serviços relacionados com a saúde e bem-estar, que passaram a ter uma relevância acrescida”, lê-se no estudo.

A consultora antecipa ainda uma “recuperação gradual diferenciada, com uma retoma mais sustentada no turismo de lazer comparativamente com o turismo de negócio, à medida que o mundo corporativo reequaciona os custos alocados a este segmento, face à maior adesão aos meios digitais para reunir e participar em eventos”.

Ainda assim, frisa que os fundamentais do turismo não se alteraram, e Portugal continua a destacar-se no mercado internacional não só como um destino de sol e praia mas também de riqueza gastronómica e cultural.

Investimento: preferência por ativos seguros

Segundo o Marketbeat, a atividade de investimento institucional deverá continuar a beneficiar dos elevados níveis de liquidez no mercado, suportando uma retoma gradual ao longo de 2021, embora de forma diferenciada entre os vários setores. Dado o atual contexto de incerteza, “continuará a maior preferência por ativos seguros (com contratos de arrendamento longos, bons inquilinos e em localizações atrativas) e por transações sem recurso a financiamento bancário”, lê-se no documento.

“Embora o volume total de negócios já identificados para este ano se encontre apenas nos 1.350 milhões”, refere a C&W, é “natural” que o volume final venha a ser superior. De acordo com a consultora, por um lado, cada vez são mais preponderantes as operações off-market (menos visíveis)e, por outro, uma maior rapidez do sucesso dos planos de vacinação e subsequente recuperação da economia e dos mercados ocupacionais, poderá agilizar a retoma de diversos negócios atualmente suspensos, com possibilidade de conclusão até 2022 e num total de 1.900 milhões.