Imobiliário resiste à pandemia: mercado residencial “vacilou, mas não quebrou”

No meio da “tempestade” provocada pela pandemia, o mercado imobiliário português mostrou-se resistente à adversidade, mantendo um comportamento dinâmico ao longo do ano passado. Na primeira metade de 2020, foram transacionadas 76.930 casas, menos 9,5 mil do que no período homólogo, mas no segundo semestre ficou claro que o “mercado não quebrou e o número de transações ficou muito próximo do mesmo período de 2019”, revela o mais recente relatório mensal do banco BPI. As medidas de combate à Covid-19 também terão contribuído para aliviar os efeitos negativos da crise na economia e, em particular, no setor.

“O mercado residencial vacilou, mas não quebrou. O ambiente de maior incerteza e os constrangimentos ditados pela pandemia justificaram o adiamento de decisões de compra de casa, retirando pressão sobre os preços, que mesmo assim avançaram 8% em 2020”, lê-se no documento. De acordo com o BPI, a resiliência do mercado "explicar-se-á em parte pelo habitual desfasamento temporal entre movimentos da economia e do mercado imobiliário", mas também pelas medidas implementadas para mitigar o impacto da pandemia, evitando o aumento abrupto do desemprego e queda do rendimento.

A resiliência foi igualmente visíviel no comportamento dos preços - avançaram 8,4% em 2020, apenas menos 1,2 pontos percentuais do que em 2019. “Um olhar mais retrospetivo sugere que o que se observou em 2020 foi a consolidação da tendência de abrandamento do ritmo de crescimento dos preços, após o pico de 2018”, sugere a instituição bancária. Também o regime de moratórias, que, em 2020, abrangeu 17,8% dos empréstimos para compra de casa e 14,2% dos devedores com crédito à habitação, “terá evitado a necessidade de alienações urgentes, que teriam levado a um ajuste mais pronunciado dos preços”. Adicionalmente, a procura de casa também “encontra suporte nas condições financeiras favoráveis”.

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O arrefecimento mais lento do mercado também saiu favorecido pelos sucessivos adiamentos do fim do regime de vistos gold - que só entrará em vigor a 1 de janeiro de 2022. O banco recorda que apesar das restrições à mobilidade em 2020, foram concedidos 1094 vistos, totalizando um investimento de 590 milhões de euros, equivalente a 2,2% do valor das transações em 2020 (2,6% em 2019).

Oferta aumenta, construção cresce

Segundo o BPI, a redução das transações concentrou-se nas casas usadas, tendo as novas praticamente estabilizado. Este facto refletiu-se numa desaceleração mais acentuada do ritmo de crescimento dos preços das casas usadas para 8,7% (menos 1,4 pontos percentuais do que em 2019) do que das casas novas, cujos preços aumentaram 7,4%, apenas menos 2 décimas do que em 2019.

Os indicadores do lado da oferta indicam ainda que a oferta residencial aumentou em 2020, mais um fator a contribuir para a redução da pressão sobre os preços. Além disso, “o setor da construção foi um dos poucos que cresceu em 2020 (3,2%)”, tal como sublinha o BPI.

Segundo o relatório do banco, a conclusão de novas habitações abrandou, mas continuou a crescer acima dos 20%. Ainda assim, os novos licenciamentos desaceleraram em 2020, sugerindo “quebra no ritmo de construção residencial no futuro”. Note-se que, no ano passado, os novos licenciamentos aumentaram 3,2%, muito abaixo dos quase 19% de 2019.

O que esperar para 2021?

Para já, e de acordo com a instituição bancária, “para 2021, a informação disponível é ainda muito limitada, mas tanto os preços como as transações sugerem que o mercado está menos dinâmico”. Embora nos próximos meses possa haver recuperação ligeira nas transações, reflexo de alguma procura reprimida nos meses de confinamento, o BPI diz que a expectativa é de que no conjunto do ano estas voltem a cair, retirando pressão sobre os preços.

“Muitos dos principais fatores por detrás da esperada queda nas transações e nos preços dependem da evolução das medidas de apoio à atividade adotadas para combater a pandemia. Alguns destes fatores são i) aumento do desemprego e consequente perda de rendimentos por parte das famílias (resultante do fim esperado dos apoios ao emprego), e ii) fim das moratórias. No entanto, a procura continuará a beneficiar das condições financeiras favoráveis, ancoradas à política monetária acomodatícia do BCE”, salienta.

E há duas outras forças que podem reduzir a pressão sobre os preços, nomeadamente a presença mais reduzida de não residentes e a ausência do impulso que o turismo deu ao mercado nos últimos anos. A este último aspeto juntam-se os “sinais de redução dos novos licenciamentos que, a confirmar-se, se traduzirá na diminuição do ritmo de entrada de novas casas no mercado, contribuindo para travar uma queda abrupta dos preços”.

Uma vez que o imobiliário reage com desfasamento a alterações no PIB, “espera-se que em 2021 o mercado arrefeça mais pronunciadamente”. Mas este será, segundo o BPI, um movimento transitório, e o mercado deverá começar a recuperar já em 2022.

“Para além da normalização da atividade económica que o controle da pandemia permitirá, é expectável que os fundos que Portugal irá receber através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) e a identificação pela União Europeia da renovação dos edifícios como uma das prioridades para a transição ecológica impulsionem o mercado residencial, já a partir de 2022”, conclui o documento.