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Viver em Lamego: oferta de habitação nova é escassa

O mercado residencial na cidade de Trás-os-Montes e Alto Douro está a ser condicionado a vários níveis e o idealista/news foi perceber porquê.

Casas em Lamego
Câmara Municipal de Lamego
Autores: Elisabete Soares (colaborador do idealista news), Vanessa Sousa

A crise do subprime, que afetou Portugal sobretudo entre 2008 e 2012, deixou marcas profundas em Lamego e na região envolvente, onde parte significativa das empresas de construção e de promoção imobiliária acabaram por fechar. Por isso, hoje em dia, as poucas empresas – duas ou três, segundo se diz no mercado - que desenvolvem a sua atividade nesta cidade de Trás-os-Montes e Alto Douro têm uma atuação muito cautelosa. E há outros fatores atualmente a condicionar o desenvolvimento do mercado imobiliário local - ainda que a Câmara Municipal esteja a promover um conjunto de inicativas com as quais pretende revolucionar a qualidade de vida de quem mora e investe em Lamego. O idealista/news foi tentar entender o que se está a passar.

“Vamos construindo e vamos vendendo”, conta ao idealista/news Manuel Pereira da Cruz, dono da Mapec, empresa de construção civil que iniciou a sua atividade em 1978, em colaboração com os filhos, e uma das empresas ativas no concelho e na região.

Neste momento, a Mapec tem em promoção - em construção faseada -, a Urbanização Franzia II, localizada junto ao antigo hospital, na freguesia de Almacave. O loteamento é constituído por um total de 182 apartamentos, sendo que 94 já estão construídos e vendidos. Dos restantes 88, a Mapec tem em construção um lote de 16 apartamentos, de tipologia T3 e T4. A componente das moradias geminadas do Frazia II, apresenta um total de 19 frações T4, já concluídas e comercializadas.

Falta de falta de mão de obra e subida dos materiais de construção estão a penalizar o mercado

Na sua opinião, o mercado imobiliário em Lamego apresenta características muitos específicas, sendo que os “clientes querem muita qualidade e preços mais baixos”. Uma situação que se complica, ainda mais agora, com “a falta de mão de obra”, e com “os materiais de construção que subiram 35% em seis meses”.

Manuel Pereira da Cruz adverte que esta situação está a ter consequências muito negativas para as empresas. “Para quem comprou e deu o sinal, não podemos fazer refletir este aumento dos preços dos materiais”, desabafa, alertando que “quem, como é o nosso caso, vendeu as casas em planta, vai ‘levar pancada’”.

De acordo com este empresário do setor é visível que são, sobretudo, os jovens que avançam para a compra de habitação nova na cidade de Lamego. “Dos cerca de 130 fogos vendidos nos últimos tempos, 100 deles foram para pessoas com menos de 35 anos”, conta.

Sobre o licenciamento dos empreendimentos junto da autarquia lamecense, Manuel Pereira destaca que o “processo é simples” e em “pouco tempo consegue-se a aprovação dos projetos”.

Cidade de Lamego
Câmara Municipal de Lamego

Há mais procura de casas do que antes da pandemia….

Há mais pessoas a querer viver em Lamego em junho de 2021 do que antes da pandemia, em junho de 2019. Isto porque registou-se uma subida da procura tanto por moradias (+ 0,4 pontos) como por apartamentos (+0.7 pontos) neste concelho, segundo mostram os dados do idealista/data. O número de apartamentos colocados no mercado mais do que duplicou (+184%) entre estes dois momentos. E o stock de moradias subiu 53%.

Este cenário influenciou os preços das casas que, ao contrário de outras zonas do país, desceram em junho de 2021, comparando com os valores registados em junho de 2019. Em concreto, os preços médios dos apartamentos caíram 12%, para os 100.833 euros. E os preços médios das moradias desceram 9%, situando-se nos 209.294 euros em junho de 2021.

Mas menos do que em junho de 2020…

Olhando os dados de junho de 2021 e de junho de 2020, salta à vista um cenário diferente. Nos últimos tempos, há menos pessoas a procurar casas para viver em Lamego do que há um ano. Isto segundo mostram os dados, registando-se que a procura por moradias desceu -0.1 pontos (pts) e por apartamentos ainda mais: -1.5 pts. Já o stock de ambas tipologias quase duplicou.

No que diz respeito às moradias, os dados mostram que os preços médios estão 33% inferiores em junho de 2021 do que há um ano. E os preços unitários também desceram 23%, fixando-se nos 955 euros por metro quadrado (euros/m2).

Nos apartamentos, cenário é outro. Os preços médios também desceram (-8%) neste período, mas bem menos do que nas moradias. Já os preços unitários aumentaram 18% em junho de 2021 face ao mês homólogo, chegando aos 849 euros/m2 - o maior valor registado desde dezembro de 2019.

“No concelho de Lamego, em junho de 2021 relativamente a junho de 2020, a procura por moradias é superior à procura por apartamentos. Considera-se que essa preferência afetou diretamente os preços unitários médios das moradias, apresentando-se ligeiramente mais elevados que os preços unitários médios dos apartamentos”, explicam os especialistas do idealista/data em Portugal.

 

Casas em planta são as mais procuradas

De acordo com um conjunto de mediadores contactados pelo idealista/news, vende-se em planta toda a oferta residencial nova em construção na cidade.

Para as empresas de mediação imobiliária fica sobretudo a habitação usada e alguns imóveis, de reduzida expressão, destinados ao investimento. De acordo com Duarte Almeida, proprietário da Douro Estate Plus, “nas décadas de 80 e 90, foram construídas sobretudo habitações de tipologia T3 e T4, o que faz com que, neste momento, seja esta a oferta dominante nos usados. Contudo, no extremo oposto, surge a pouca oferta de frações de T0, T1 e T2, que atualmente são as que apresentam maior procura por parte dos jovens e das famílias, sobretudo para arrendamento.

Com uma oferta residencial de apartamentos usados desajustadas das necessidades atuais, a grande procura vai sobretudo para os novos. Contudo, confirma, que o “que existe é vendido ainda em projeto”, diretamente pelos promotores.

Quando o tema são as moradias – uma tipologia dominante sobretudo nos arredores da cidade de Lamego -, a realidade é diferente. Na sua opinião, a procura de moradias abrandou desde 2010, e não se sentiu grande alteração na fase da pandemia”.

Isto, segundo Duarte Almeida, deve-se sobretudo ao “aumento dos preços da construção” – tanto na construção nova, como na reabilitação - que faz com que o preço final seja muito elevado. Na sua opinião, todo este quadro leva a que seja expectável um aumento dos preços, sobretudo na oferta nova.

Cidade de Lamego
Câmara Municipal de Lamego

“Um défice de casas com preços médios”

Joaquim Rodrigues, proprietário da empresa de mediação Imoloja, considera que existe grande “défice de apartamentos” que apresentem preços médios e respondam à procura que existe. Por isso, reforça, os empreendimentos residenciais novos que surgem no mercado são “vendidos em papel”.

Na sua opinião o facto de existirem poucas empresas promotoras – “foram duas ou três as que escaparam da última crise” – leva a que a oferta de habitação nova no mercado também seja reduzida. “São muito cautelosos e lançam apenas pequenos empreendimentos”.

A dificultar a oferta de habitação está – segundo Joaquim Rodrigues – “a burocracia enorme”, mas também “o défice de mão de obra”, sobretudo especializada já que muitos dos trabalhadores da construção, emigraram para o estrangeiro na última década.

Câmara Municipal de Lamego
Câmara Municipal de Lamego

Emigrantes protagonizam parte do investimento imobiliário

São os emigrantes que protagonizam algum do investimento imobiliário na cidade, considera Maria José Moura, responsável do grupo Eurogestão – que atua em várias áreas, incluindo a mediação imobiliária.

Contudo, reforça também que a reabilitação e reconstrução de imóveis é muito dificultado pela falta de empresas de construção. “Havia necessidade de termos esses construtores, facilitando a concretização desses investimentos”, destaca.

Já em relação aos solares e imóveis brasonados que se encontram em venda, destaca que os preços elevados levam a que a “procura seja mais reduzida”.

Sobre o conjunto de obras que estão em execução e que se destinam a melhorar as acessibilidades na cidade, Maria José Moura destaca sobretudo o novo túnel sob o escadório do Santuário dos Remédios – que se desenvolve perto escritório da Eurogestão – e “vai permitir que o centro fique mais livre de trânsito e isso é bom para as pessoas”.

Maria José Moura acredita, por isso, que a cidade de Lamego tem grande potencial a nível turístico e estas obras vão atrair mais investimento imobiliário nos próximos anos.

Santuário em Lamego
Câmara Municipal de Lamego