A vida dos condomínios está prestes a mudar. Desde os novos poderes e obrigações dos administradores de condomínio, à obrigatoriedade de uma declaração na escritura de compra e venda de imóveis, a outros aspetos relacionados com a constituição da propriedade horizontal, a lei n.º 8/2022 traz numerosas e substanciais novidades. E o recente diploma, que entra em vigor em abril, também introduz significativas alterações no funcionamento das assembleias de condóminos. Explicamos agora tudo com fundamento jurídico.
"Iremos destacar as alterações legais que acreditamos que terão um impacto mais significativo na organização e funcionamento das assembleias gerais de condomínio", começa por dizer a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news, numa série especial a propósito da nova lei dos condomínios.
A convocatória das assembleias gerais de condóminos
À semelhança do que já acontecia, a lei continua a prever que a assembleia geral de condóminos se reúna na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador. Contudo, a partir de 10 de abril de 2022 a assembleia obrigatória anual poderá realizar-se, excecionalmente, durante o primeiro trimestre de cada ano, caso tal possibilidade esteja contemplada no regulamento de condomínio ou resulte de deliberação aprovada por maioria na assembleia de condóminos.
A convocatória para a referida assembleia, que antes tinha obrigatoriamente de acontecer mediante o envio de carta registada ou aviso convocatório feito com a mesma antecedência, poderá agora ser efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo tal manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
Por fim, caso não compareçam condóminos suficientes para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local caso estejam reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio.
As alterações ao funcionamento das assembleias
Com as recentes alterações a lei passou expressamente a prever que deverão ser obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, e que estas deverão ser redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes, devendo estas conter um resumo do essencial que se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando sempre:
- a data e o local da reunião
- os condóminos presentes
- os condóminos ausentes
- os assuntos apreciados
- as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação
- o facto de a ata ter sido lida e aprovada
A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos. A assinatura e a subscrição da ata poderão ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas, valendo como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via. Tal declaração deverá ser junta, como anexo, ao original da ata.
A realização de assembleia de condomínio online
A partir de abril do presente ano a lei prevê a possibilidade da assembleia de condóminos ter lugar mediante o uso de meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sendo necessário que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira.
Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete à administração assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder realizar-se com recurso a esses meios.
Por fim, as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, sendo o silêncio dos condóminos considerado como aprovação da deliberação comunicada.
Dívidas por encargos de condomínio e a execução de dívidas ao condomínio
A partir deste ano, a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio deverá mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Desta forma, a ata na qual tais obrigações se encontram previstas poderá constituir título executivo a ser usado contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Passou igualmente a prever-se expressamente que abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio, tendo o administrador de condomínio a obrigação de instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias devidas no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil (salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos).
Nova obrigação de comunicação para os vendedores / alienantes
Os condóminos têm agora a obrigação legal de informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.
Quando um condómino venda, doe ou, por outra qualquer via, aliene a sua fração, deve comunicar tal facto ao administrador do condomínio por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da alienação, devendo informar o administrador sobre qual é o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. A falta desta comunicação responsabiliza o vendedor / antigo proprietário pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação do imóvel.
*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Direito Imobiliário, Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal
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