Comprar, vender, construir ou reabilitar casa? PIP é uma sigla a saber

É habitual encontrarmos em anúncios de imóveis descrições como “Com PIP aprovado” ou “Pedido de informação prévia em fase de aprovação”, associando-se normalmente tais expressões à possibilidade ou autorização para construir casa ou reabilitar.

Importa por isso esclarecer com maior precisão o que é um Pedido de Informação Prévia e quais as especificidades do mesmo, por forma a que compradores e vendedores de casas possam avaliar de forma adequada quais as vantagens e riscos associados a este.

O que é um Pedido de Informação Prévia (PIP)?

Um Pedido de Informação Prévia (PIP) é um pedido de informação dirigido à câmara municipal sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas.

"Nesse pedido de informação afere-se igualmente quais os condicionamentos legais ou regulamentares aplicáveis à pretensão - infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes", tal como começa por explicar a Belzuz Abogados, neste artigo preparado para o idealista/news.

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• Para construir / renovar um imóvel é obrigatório um PIP?

Não. O PIP é um modo facultativo de obter informação acerca de determinada operação urbanística, não sendo a apresentação do mesmo obrigatória para que se possa realizar obras ou construções.

• Para que serve então um PIP?

Um pedido de informação prévia que seja favorável vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento e no controlo sucessivo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia. Ou seja, o particular consegue garantir o direito ao licenciamento ou admissão de comunicação prévia da operação urbanística em causa desde que esta seja apresentada dentro de um determinado prazo.

• Se adquirir um imóvel com PIP aprovado posso começar imediatamente as obras de construção?

Não. Um Pedido de Informação Prévia é diferente do licenciamento de obras, o qual, no futuro, permitirá obter o respetivo alvará de construção.

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Quem pode pedir um PIP?

Qualquer interessado pode pedir um PIP. Contudo, quando o interessado não seja o proprietário do prédio, o pedido de informação prévia deverá incluir igualmente a identificação dos titulares de qualquer outro direito real sobre o prédio (como, por exemplo, os proprietários), através de certidão emitida pela conservatória do registo predial, sendo o proprietário e os demais titulares de qualquer outro direito real sobre o prédio notificados da abertura do procedimento.

• Qual o prazo de resposta da Câmara Municipal?

A regra geral é que a câmara municipal delibere sobre o pedido de informação prévia no prazo de 20 dias. Contudo, este prazo é alargado para 30 dias a contar a partir de determinado acontecimento em diversos casos – por exemplo, se o requerente tiver que corrigir ou completar o pedido efetuado ou se for necessário solicitar pareceres, autorizações, consultas ou aprovações a entidades exteriores ao município, etc.

• Depois de um PIP ser aprovado não poderão ser efetuadas modificações no projeto aprovado?

Caso existam alterações ao projeto apresentado no PIP será necessário apresentar um pedido de licenciamento, o que poderá resultar na perda da vantagem obtida em termos de tempo junto das entidades públicas. Contudo, tal não invalida uma das grandes vantagens do PIP seja a informação e as conclusões obtidas relativamente à edificabilidade de uma determinada propriedade sem que seja necessário ser proprietário da mesma.

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• Que aspetos poderão ser contemplados no PIP?

Importa sublinhar que quanto mais detalhado e completo for o projeto de arquitetura, menos objeções futuras poderão ser colocadas na hora de avançar para a fase de comunicação prévia.

Quando o pedido respeite a operação de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor, ou a obra de construção, ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor, o interessado poderá requerer que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos, em função da informação pretendida e dos elementos apresentados:

• A volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação;
• Projeto de arquitetura e memória descritiva;
• Programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das áreas acessórias, técnicas e de serviço;
• Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
• Estimativa de encargos urbanísticos devidos;
• Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias.

• Qual é o prazo para iniciar os trabalhos após a aprovação do PIP?

  

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O pedido de licenciamento ou a apresentação de comunicação prévia subsequente ao PIP deverá ser efetuado no prazo de um ano após a decisão favorável do pedido de informação prévia, sendo sempre acompanhado de declaração dos autores e coordenador dos projetos de que aquela respeita os limites constantes da informação prévia favorável. Decorrido esse prazo, o particular poderá requerer ao presidente da câmara a declaração de que se mantêm os pressupostos de facto e de direito que levaram à anterior decisão favorável.

*Ricardo Pires Jordão, Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal