AL: condomínios querem legislação mais “conciliadora” e “equilibrada”

A polémica em torno do Alojamento Local (AL) em Portugal parece não ter fim à vista. Este é um tema, de resto, que tem sido muito debatido ao longo dos anos, nomeadamente em Lisboa. A Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios (ANPAC) defende a necessidade de haver uma nova legislação sobre o negócio do arrendamento de casas de curta duração. Um regime, aponta, que seja “conciliador”, de forma a haver “um maior equilíbrio entre todas as partes interessadas”. Uma ideia deixada recentemente pelo presidente da associação, Alexandre Teixeira Mendes, em entrevista ao idealista/news.

A tomada de posição da ANPAC, em comunicado, surge na sequência da decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ). A mesma uniformiza a jurisprudência sobre a possibilidade de coexistirem, num mesmo prédio, habitação permanente e habitação temporária para fins turísticos.

“No acórdão n.º 4/2022, de 10 de maio, proferido pelo STJ que uniformizou a jurisprudência quanto ao AL, consta que ‘no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de AL’. Contudo, os únicos AL que poderão vir a ser considerados ilegais serão aqueles que, por iniciativa de proprietários de alguma fração vizinha, um tribunal venha a decidir como tal. Considera-se fundamental reanalisar a questão na ótica dos diversos interesses e em todas as suas dimensões, e esclarecer, por via de lei, se o AL constitui ou não um ‘fim diverso de habitação’, nos termos das disposições que regulam a propriedade horizontal e, a partir daqui, estabelecer um regime conciliador: quer entre condóminos habitacionais e AL, quer também entre investidores e comunidade local”, lê-se no comunicado da ANPAC. 

Citado na nota, Alexandre Teixeira Mendes, reconhece que poderá haver “um conflito de interesses”, mas considera que “não parece adequado que a resolução se faça partindo da genérica afirmação da ilicitude da exploração de AL em fração autónoma destinada a ‘habitação’”. Deve “antes ser resolvida a questão de forma mais consentânea e proporcional, na falta de prévia e específica proibição desta atividade, em função da ponderação de situações concretas e individualizadas, e mediante a subsequente invocação de um uso efetivo que ponha em causa a integridade do imóvel ou os direitos de personalidade dos condóminos”, acrescenta. 

"Há uma necessidade extrema de regulamentação da atividade do AL, que harmonize as desvantagens e os benefícios, sem esquecer os direitos adquiridos, o impacto no setor imobiliário, no turismo, na economia familiar e no desenvolvimento económico do país”
ANPAC, em comunicado

A ANPAC conclui que “há uma necessidade extrema de regulamentação da atividade do AL, que harmonize as desvantagens e os benefícios, sem esquecer os direitos adquiridos, o impacto no setor imobiliário, no turismo, na economia familiar e no desenvolvimento económico do país”. Nesse sentido, defende a associação, deverá haver “um regime conciliatório e o equilíbrio entre a salvaguarda do direito ao descanso de quem habita uma fração, e a legitimidade de outro proprietário utilizar o seu imóvel para uma atividade de arrendamento turístico, que complemente o seu rendimento familiar”. 

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Medidas que a ANPAC defende que permitiriam compatibilização dos interesses de ambas as partes:

1. A deliberação para incremento da comparticipação das frações em regime de AL, não ficaria sujeita à “não oposição dos condóminos” (prevista no art.º 1424º do Código Civil), mas a uma deliberação de maioria dos presentes, desde que prevista na ordem de trabalhos;
2. A percentagem para a comparticipação extraordinária dos AL nos condomínios seria fixada por lei (como os 30% já legalmente previstos), podendo ser excedida quando devidamente fundamentadas as despesas adicionais que o condomínio tenha de incorrer. Na solução atual, é demasiado penoso, para os condóminos, terem de fundamentar e quantificar o incómodo e utilização excecional das áreas comuns;
3. Proibição de instalação de cofres de chaves nas entradas dos edifícios, por questões de segurança e estética. Em alternativa, criar núcleos em aeroportos, portos, estações ferroviárias, de autocarros e metro, para depósito e recolha de chaves;
4. Assegurar que a placa “AL” seja afixada na própria porta da fração e não em qualquer parte comum, como paredes ou entradas dos edifícios, devendo a placa ter o número de registo;
5. Para o cancelamento do AL, a maioria, não seria fixada em 50% do total do prédio, mas pela simples maioria dos presentes, desde que o tema conste obrigatoriamente da ordem de trabalhos da assembleia;
6. Criação da obrigatoriedade de uma caução para o incumprimento das regras de utilização das partes comuns, de urbanidade ou ainda por danos causados pelos turistas nas partes comuns, atribuindo legitimidade ao administrador para a acionar;
7. Limitação do número de hóspedes em apartamentos (2+1 por cada quarto);
8. Alargar o regime previsto no art.º 1419º do Código Civil para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal para a alteração do uso, valor relativo e finalidade das frações autónomas.