Imobiliário não pode ter “constantes alterações das regras do jogo”

“Portugal tem sido na última década o principal palco europeu para grandes performances no setor imobiliário, pelo que não será de estranhar que grupos internacionais como o nosso queiram aqui ficar e reforçar a sua presença”. Augusto Homem de Mello, Sales & Marketing Director da RE Capital, diz ao idealista/news que a empresa pan-europeia de investimento, desenvolvimento e gestão de ativos está de pedra e cal no país, mas deixa um aviso: “O mercado só se manterá atrativo e com viabilidade se oferecer estabilidade, segurança e visão estratégica dos principais decisores. (…) Não podemos continuar a viver num contexto de constantes alterações das regras do jogo”. 

Entre os vários temas abordados na entrevista, que pode ser lida em baixo na íntegra, estão os projetos residenciais da RE Capital em Portugal, nomeadamente o AAA23, o LX Living e o que vai nascer no terreno da antiga fábrica de chocolates Favorita, todos em Lisboa. Augusto Homem de Mello abre a porta a novos investimentos, em concreto em Cascais e Oeiras, e revela que e empresa tem atualmente “um pipeline considerável” no país, estando a negociar alguns ativos. “Em 2024 esperamos ultrapassar os 1.000 milhões de euros sob gestão, que é um ‘milestone’ importante no panorama português”, conta.

Empreendimento LX Living, em Lisboa, tem 150 apartamentos RE Capital

O LX Living, nas Amoreiras, é o segundo projeto concluído da RE Capital em Portugal. Como surgiu a oportunidade da RE Capital avançar com este projeto?

A RE Capital veio para Portugal numa altura em que o mercado ainda estava a dar os primeiros sinais de crescimento, mas cedo fez saber que a sua estratégia passaria por investir em ativos prime, com localizações de excelência e com forte predominância no residencial. O LX Living foi uma decisão fácil, no sentido em que apresentava todos estes requisitos base aliados a uma escala muito interessante, revelando-se numa oportunidade de investimento ímpar. É o nosso segundo empreendimento residencial concluído e que muito nos deixa orgulhosos pelo trabalho aqui realizado, juntamente com o atelier Saraiva + Associados. 

Já está concluído? 

A obra está terminada e o projeto aguarda as formalizações finais para atribuição de licença de utilização que nos permitirá, depois, iniciar o processo de escrituras. A obra iniciou-se em 2020, tendo uma boa parte dos trabalhos acontecido em período de confinamento, o que foi um desafio. Prevemos iniciar escrituras depois do verão. 

Está em causa um investimento de que ordem de valores?

Boa parte da construção apanhou o período de confinamento e, mais recentemente, o conflito Rússia/Ucrânia, pelo que é natural que as previsões iniciais tenham saído abaixo do que veio a ser o custo real da obra. Os custos de construção têm vindo a subir, em particular, desde o início de 2023, pelo que esta obra não foi exceção. Ainda assim, com trabalho de equipa, envolvendo todas as partes da equação, tivemos a capacidade de gerir bem o problema, encontrando soluções à medida dos objetivos e sem nunca sacrificar a qualidade do produto. 

Empreendimento LX Living, em Lisboa RE Capital

São ao todo 150 apartamentos. Quanto podem custar? Já há manifestações de interesse ou vendas concretizadas? 

O processo comercial está a ser bastante dinâmico, restando apenas pouco mais de 10 unidades para venda, do total de 150. Iniciámos as vendas na fase de demolições da obra e, desde então, temos vindo a seguir uma política crescente de preços permitindo uma valorização do investimento, em especial para quem investiu desde o início. Atualmente, temos um produto mais vocacionado para investidores, com opção de rentabilidade garantida e oferta de packs de mobiliário, em unidades T2 na sua maioria. 

"A maior parte [dos compradores no LX Living] são portugueses que nos procuram tanto na vertente de investimento como, naturalmente, para habitação própria" 

Quanto ao perfil do comprador, a maior parte são portugueses que nos procuram tanto na vertente de investimento como, naturalmente, para habitação própria. Inicialmente, e quando ainda vigorava o programa de vistos gold, tivemos uma forte procura por compradores internacionais com essa principal motivação. Mais recentemente, os compradores internacionais mais ativos são americanos ou ingleses. 

É um empreendimento direcionado para o mercado de luxo? O que o distingue dos restantes que já existem em Lisboa?

Não diria mercado de luxo, até porque este conceito é altamente discutível no sentido em que para uns representa uma coisa e para outros o seu oposto. Ouvi recentemente o arquiteto Miguel Saraiva dizer, com grande simplicidade, que luxo não se traduz no preço, mas sim na perceção de qualidade e conforto que se consegue impor no produto. Diria, antes, que o LX Living reúne o melhor dos dois mundos: uma localização fortíssima, já que o bairro das Amoreiras é uma zona residencial consolidada, bem conseguida, com um equilibrado mix de oferta de comercio ou serviços e com ótimas acessibilidades; qualidade e amenities que marcam a diferença, que não sendo únicas são pouco comuns em especial nestas zonas do CBD. De referir que o empreendimento terá ainda sete lojas que aumentarão a oferta de retalho da zona.  

Vista panorâmica do empreendimento AAA23 RE Capital

O primeiro projeto da RE Capital em Portugal foi o AAA23, também em Lisboa, composto por 42 apartamentos de luxo. Estão já todos vendidos? 

Sim, foi um sucesso de vendas e também tivemos uma variedade de compradores com predominância pelo cliente nacional, já que estamos a falar de um mix de oferta que, entre outros, integrou unidades mais direcionadas para famílias, como T3 e T3 duplex com áreas mais generosas. O AAA23 foi uma reabilitação complexa, da autoria da ARX Portugal, que resultou num projeto residencial de luxo, com acabamentos prime e onde sempre respeitámos a originalidade do edifício. Esta solução ditou, em grande parte, o sucesso comercial que tanto foi reconhecido por nacionais como internacionais que procuraram aqui estabelecer a sua residência em Lisboa. 

Segundo se lê no site da RE Capital, a empresa está a desenvolver mais dois projetos em Lisboa, o Marvila Collection I e II. Em que estado se encontram? 

O Marvilla Collection é um projeto muito querido para o grupo RE Capital, mas que tem experienciado um processo de licenciamento moroso e algo complexo, infelizmente. Ainda não estamos em condições de avançar com previsões de lançamento ou início de obra. O conjunto das duas fases deste projeto será impactante para a zona de Marvila, que há muito pede uma intervenção naquela malha urbana. É, para nós, uma zona da cidade muito valiosa, com características únicas e que poderá tornar-se num dos bairros mais singulares da cidade.  

"Estamos a trabalhar no sentido de aprovar o loteamento que culminará, depois, num projeto de arquitetura. A Favorita tem um potencial fantástico, mas tem sido, também, vítima das delongas processuais que, infelizmente, caracterizam os processos de licenciamento urbanísticos"

Ainda em Lisboa, a RE Capital tem em vista o desenvolvimento de mais um projeto residencial, no caso no terreno da antiga fábrica de chocolates Favorita. Em que fase está este projeto? 

Estamos a trabalhar no sentido de aprovar o loteamento que culminará, depois, num projeto de arquitetura. A Favorita tem um potencial fantástico, mas tem sido, também, vítima das delongas processuais que, infelizmente, caracterizam os processos de licenciamento urbanísticos. Estamos empenhados a encontrar essa solução que passará por uma adequada oferta residencial e de comércio local, com espaços públicos, permitindo devolver ao bairro da Graça esta importante fatia do seu território. O forte desta localização serão as vistas de rio e casario, ou seja, um típico cenário lisboeta que queremos respeitar e valorizar. 

Interior de um apartamento do LX Living, em Lisboa RE Capital

São todos projetos em Lisboa. Está previsto algum para outra zona do país?

A estratégia passa por entregar sempre a melhor qualidade possível, independentemente do posicionamento ou categoria que estivermos a trabalhar. Territorialmente falando, a política de investimento passa, principalmente, pela grande Lisboa, onde o grupo investiu numa equipa local que hoje tem quase 30 pessoas. Não quer dizer que não olhemos para zonas a norte ou a sul, mas por princípio, privilegiaremos sempre zonas onde tenhamos uma equipa local que possa dar seguimento, pois só dessa forma conseguiremos manter os desejados níveis de qualidade. 

"Na zona da grande Lisboa, estamos a trabalhar afincadamente em projetos na zona de Cascais, para o segmento de luxo, e em Oeiras, para o segmento intermédio e nacional. Oeiras é um município muito interessante, com excelentes oportunidades de investimento e com um ADN muito próprio, pelo que fará parte do futuro da RE capital"

Ainda assim, o nosso portefólio integra ativos na zona do Algarve e Melides, nestes casos, com um cariz mais turístico. Na zona da grande Lisboa, estamos a trabalhar afincadamente em projetos na zona de Cascais, para o segmento de luxo, e em Oeiras, para o segmento intermédio e nacional. Oeiras é um município muito interessante, com excelentes oportunidades de investimento e com um ADN muito próprio, pelo que fará parte do futuro da RE capital.    

Quanto é que a RE Capital já investiu em Portugal e quanto prevê investir nos próximos anos?

A RE Capital tem neste momento oito ativos em Portugal, que representam mais de 600 milhões de euros em valor. Temos um pipeline considerável (estamos em negociação de alguns ativos) e em 2024 esperamos ultrapassar os 1.000 milhões de euros sob gestão, que é um ‘milestone’ importante no panorama português. 

A RE Capital está de pedra e cal em Portugal? Que mais-valias apresenta o país face a outras geografias?

A RE Capital atua em três regiões da Europa e com estratégias segmentadas, nomeadamente Genebra (Suíça), com enfoque maior na logística, Londres (Reino Unido), com maior predominância no segmento de escritórios, hospitality e mixed-use, e Lisboa, cujo enfoque tem sido 100% no residencial, apesar de estarmos sempre atentos a oportunidades em escritórios e hospitality. Portugal tem sido na última década o principal palco europeu para grandes performances no setor imobiliário, pelo que não será de estranhar que grupos internacionais como o nosso queiram aqui ficar e reforçar a sua presença. 

"Portugal tem sido na última década o principal palco europeu para grandes performances no setor imobiliário, pelo que não será de estranhar que grupos internacionais como o nosso queiram aqui ficar e reforçar a sua presença"

Além dos habituais fundamentos macro que o país oferece, há que perceber que o mercado imobiliário esteve estagnado muito tempo, quando comparado com outros mercados internacionais, pelo que estamos a viver diferentes níveis de maturidade, permitindo níveis de crescimento mais atrativos, o que desde logo é um fator de atratividade para investidores internacionais.  

Viver no centro de Lisboa, no empreendimento AAA23 RE Capital

Portugal continua a ser um bom destino para se investir em imobiliário? 

Sem dúvida, mas há alertas que não poderemos deixar de continuar a lançar, sob pena de vermos esta realidade alterar-se. O mercado só se manterá atrativo e com viabilidade se oferecer estabilidade, segurança e visão estratégica dos principais decisores. 

Desde logo, e como um dos mais importantes potenciadores de atratividade é a estabilidade, não podemos continuar a viver num contexto de constantes alterações das regras do jogo. Portugal já tem um complexo nível de regulamentação em matéria imobiliária, pelo que uma constante alteração das leis só vai transmitindo sinais contrários ao investimento. Os players de mercado precisam de estabilidade, para poderem dar previsibilidade aos seus planos de negócio e executá-los de forma segura. 

"O mercado só se manterá atrativo e com viabilidade se oferecer estabilidade, segurança e visão estratégica dos principais decisores. (...) Como um dos mais importantes potenciadores de atratividade é a estabilidade, não podemos continuar a viver num contexto de constantes alterações das regras do jogo"

Pergunta-se muitas vezes porque é que o arrendamento em Portugal não tem expressão, contrariamente ao que se vê em Espanha, por exemplo. Há uma grande vontade de investimento no chamado segmento Build to Rent, mas as constantes alterações à lei de arrendamento ou o programa Mais Habitação, tal como está proposto, só contribuem para o insucesso desta oferta no mercado. Este segmento é fundamental para dar respostas às famílias que têm dificuldade em encontrar um espaço para viver (seja através de compra ou arrendamento) e que viram o problema ser agravado com as crescentes taxas de juro, contexto inflacionário e/ou aumento sustentado dos preços de arrendamento/venda.  

Mudanças legislativas como o fim dos vistos gold afastam investidores do país? Têm sentido isso na RE Capital? 

O fim dos vistos gold não se percebe. Fez-se um ensaio geral nas grandes cidades e ao final de um ano é notório que não são os vistos gold que são responsáveis pelo aumento de preços. É preciso atacar o problema pela raiz e não dar um corte estético nas folhas da árvore. Portugal tem um problema crónico de falta de oferta habitacional há décadas e está, desde há oito ou dez anos, sob uma fortíssima pressão do lado da procura, o que faz funcionar uma das mais clássicas regras da economia, resultando no aumento sustentado de preços. O crescimento é sustentado, porque é resultante de procura ativa nacional, na maioria, e também internacional. Como é que se controla ou inverte esta situação? Está em todos os manuais de economia, trabalhando o lado da oferta, e é tudo aquilo que não está a ser feito ou proposto pelos programas do Governo. 

"O fim dos vistos gold não se percebe. Fez-se um ensaio geral nas grandes cidades e ao final de um ano é notório que não são os vistos gold que são responsáveis pelo aumento de preços. É preciso atacar o problema pela raiz e não dar um corte estético nas folhas da árvore"

Diria que não estamos a sentir um afastamento dos investidores de natureza imobiliária, ou seja, aqueles que compram apartamentos, mas [o fim dos vistos gold] pode estar a comprometer a entrada de mais investidores institucionais, ou seja, aqueles que alocam capital em empresas como a RE Capital, com vista a fazer funcionar os seus programas imobiliários, já que as rentabilidades desejadas se sujeitam a fatores que não conseguimos controlar, como o atraso dos licenciamentos, por exemplo.

De forma resumida, que opinião lhe merece o programa Mais Habitação do Governo?  

De forma muito resumida, mais uma oportunidade perdida. Há que reconhecer algum mérito em trazer para discussão alguns pontos importantes, mas que em efeitos práticos são de difícil aplicabilidade/execução.

Projeto residencial AAA23, em Lisboa, está totalmente vendido RE Capital