Adeus crise imobiliária? Juros altos não causam "pandemónio” porque...

Na Austrália, os preços das casas subiram nos últimos três meses. Nos EUA, a habitação encareceu 1,6% face a janeiro, e os preços das ações das construtoras tiveram um desempenho duas vezes melhor que o mercado de ações em geral. Na Zona Euro, o mercado imobiliário parece estável.

Os economistas esperavam um “banho de sangue” nos preços das casas nos EUA. Em março de 2022, quando a Reserva Federal (Fed) começou a aumentar as taxas de juros para combater o aumento da inflação, o valor médio da habitação era 41% maior que cinco anos antes. Os preços tinham recuperaram da crise financeira de 2007-09 e dispararam durante a pandemia. Desde então, as taxas de juro dos vários bancos centrais subiram mais de três pontos percentuais em média em todo o mundo, tornando os créditos habitação mais caros e desacelerando a economia.

Os preços globais das casas caíram. Estão 3% abaixo do valor recente mais elevado, ou 8-10% abaixo, uma vez ajustados à inflação. No entanto, a queda deveria ter sido diferente, pois seguiu-se um ‘boom’ em que os preços subiram ao ritmo mais rápido de todos os tempos. O resultado é que os preços reais das casas ainda estão bem acima do nível de 2019. Muitos Millennials e pessoas da geração Z, que acreditavam que um ‘crash’ permitiria a compra da primeira casa, estão desapontados, segundo escreve o The Economist.

Após a crise financeira de 2008, os preços das casas na Irlanda caíram mais de 50%. Os preços das casas nos Estados Unidos caíram 20%. Desta vez, os países com os piores resultados estão a sair-se melhor. Em São Francisco (EUA), os preços das casas estão um décimo abaixo do valor máximo, já que as empresas de tecnologia migraram para a Flórida e o Texas. Ou seja, deixaram de cair, mas a casa média continua a custar mais de 1,1 milhões de dólares, cerca de dez vezes mais o rendimento médio da cidade.

Desde que dispararam em 2020-21, os preços das casas australianas caíram 7%. Mas, como mostra um estudo recente, o mercado está a recuperar. Um bungalow de dois quartos em Double Bay, uma zona monótona perto do porto de Sydney, foi vendido recentemente por 4 milhões de dólares australianos (2,7 milhões de dólares norte-americanos/2,5 milhões de euros). 

Vista panorâmica da cidade de Sydney, na Austrália Foto de Dan Freeman na Unsplash

Preços mais baixos das casas não contagiam economia

Ao contrário das crises imobiliárias anteriores, não há indicação de que os preços mais baixos das casas tenham criado contágio financeiro. Os bancos não parecem preocupados com o aumento dos créditos habitação de “má qualidade”. Concedem menos empréstimos de risco e não apostam em vaores ‘subprime’ duvidosos. 

• Na Nova Zelândia, a demora na concessão de empréstimos aumentou, mas permanece abaixo dos níveis pré-pandémicos;
• Nos EUA, esta demora atingiu o nível mais baixo desde a crise financeira; 
• No Canadá, a percentagem de hipotecas em atraso está perto de uma baixa histórica.

E também não parece que os problemas habitacionais estejam a estrangular a economia em geral. O enfraquecimento do investimento imobiliário está a ter impacto no crescimento económico, mas o efeito é pequeno. Em crises imobiliárias anteriores, o número de construtores baixou drasticamente muito antes de o restante mercado de trabalho enfraquecer. No entanto, hoje a procura ainda está em alta. 

• Na Coreia do Sul, o emprego na construção caiu ligeiramente em relação aos picos da pandemia, mas agora parece estar a crescer novamente;
• Nos EUA, aumenta 2,5% ao ano, em linha com a média de longo prazo;
• Na Nova Zelândia, as vagas de construção permanecem bem acima dos níveis históricos.

Três fatores explicam a surpreendente resiliência do imobiliário residencial no mundo rico: migração (estar a aumentar), orçamentos familiares (agregados poupam mais e estão mais preparados) e as próprias preferências das pessoas (optam, por exemplo, por teletrabalhar). 

O pior já passou?

O colapso da habitação poderia apenas ser adiado? Talvez. Algumas quedas nos preços das casas no passado, incluindo a do final do século XIX, foram mais graduais que espetaculares. Os bancos centrais também podem estar dispostos a aumentar as taxas ou mantê-las altas até que o custo mais alto do dinheiro comece a deixar marcas. Fazer com que os proprietários se sintam mais pobres é uma maneira conseguir fazer com que reduzam gastos, o que ajudaria a reduzir a inflação.

Em jeito de conclusão, há razões para acreditar que o pior já passou. Depois de atingir um mínimo histórico no ano passado, a confiança dos consumidores do “mundo rico” está a subir novamente. Em média, as famílias continuam a ter boas poupanças. A escassez estrutural de habitação significa que quase sempre há alguém disposto a comprar se alguém não o puder fazer. E há poucos sinais de que as pessoas estão a perder o gosto por terem escritório em casa. O ‘boom’ imobiliário terminou com um gemido, não com uma explosão.