“Preço das casas à venda deve ser ajustado ao poder de compra”

Mesmo no atual contexto de incerteza, de elevados juros no financiamento bancário e do aumento do custo de vida, continua a haver interesse em comprar casa em Portugal. A questão é que há uma “grande lacuna” entre os preços das casas à venda e os valores que as famílias efetivamente podem pagar, o que está a reduzir as vendas de casas no nosso país. Foi por isso mesmo que Ricardo Sousa, CEO da Century 21 em Portugal e Espanha, resolveu “ajustar a oferta ao poder de compra” e, em resultado, "aumentámos o nosso número de transações no segundo trimestre”, avança em entrevista ao idealista/news.

Hoje, a venda de casas está a arrefecer em Portugal, não só pelos elevados preços das habitações, mas também pela falta de confiança no mercado, pelos altos juros no crédito habitação, a par da perda do poder de compra por via da inflação. Mas, na visão de Ricardo Sousa, o atual nível das taxas de juro é normal. “Não podemos considerar cara uma Euribor de 4%. O que tínhamos antes é que não era normal”, disse em entrevista, referindo-se ao período de cerca de seis anos em que as taxas Euribor estiveram negativas, abaixo de 0%.

Na sua visão, “o grave problema para muitas famílias é que compraram casas acima das suas possibilidades, com a ilusão de que os juros continuassem baixos e em patamares que não eram normais. E esse é o problema”, garante o especialista.

Na visão de Ricardo Sousa, as famílias continuam a querer comprar e arrendar casa, mas “existe uma grande lacuna entre a oferta existente e o que podem pagar”. Foi por isso mesmo que esta rede de origem norte-americana decidiu mudar a estratégia de angariação e venda de casas: “É tão simples quanto ajustar a oferta ao poder de compra”. Em concreto, na mediadora imobiliária presente em Portugal e Espanha desceu o valor médio de transação em cerca de 20% para 140 mil euros. E, em resultado, “aumentámos o nosso número de transações no segundo trimestre em 42% em relação ao trimestre anterior”, partilha Ricardo Sousa, CEO da Century 21 em Portugal e Espanha, na entrevista ao idealista/news que aqui pode ser lida.

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Como tem corrido a venda de casas em Portugal?

É verdade, e inevitável no atual contexto, que se regista uma diminuição geral do número de transações, porque a oferta disponível não está ajustada ao poder de compra, nomeadamente dos jovens. Com o aumento dos juros nos créditos habitação, as prestações da casa subiram, assim como as taxas de esforço, pelo que diminuiu o número de casas que podem ser adquiridas.

Ainda assim, o número de transações esperado para 2023 e 2024 está em níveis muito saudáveis ​​e dá-nos uma perspetiva de mercado solvente nos próximos anos. Haverá uma diminuição, sim, mas fecharemos o ano pelas 150 mil transações em Portugal. E em Espanha seguramente será acima das 500 mil vendas.

"Baixámos o valor médio de transação em cerca de 20% para 140 mil euros no primeiro semestre"

Como é que têm adaptado a estratégia de mediação imobiliária face à queda da procura?

É natural que o número de transações diminua, mas não é porque não há procura. As pessoas precisam de habitação. As pessoas querem comprar e querem arrendar casa. O que existe é uma grande lacuna entre a oferta existente e o que podem pagar. E é aqui que temos de trabalhar juntos. 

O que estamos a fazer na Century 21 é reduzir o valor médio dos imóveis que temos para venda. Baixámos o valor médio de transação em cerca de 20% para 140 mil euros no primeiro semestre, ou seja, o nosso esforço foi identificar no mercado imóveis ajustados ao poder de compra atual. Em resultado, aumentámos o nosso número de transações no segundo trimestre em 42% em relação ao trimestre anterior. É tão simples quanto ajustar a oferta ao poder de compra.

Até porque há sempre mudanças nas vidas das famílias. O divórcio, o emprego e problemas de saúde acabam por marcar o ritmo de mercado e isso provoca instabilidade. Mas também há financiamento disponível para estes casos. De qualquer forma, estas situações marcam as necessidades de habitação, dado que podem mudar as estruturas familiares.

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Quando refere que desceu o preço médio das casas à venda em 20%, quer dizer que passou a angariar casas mais baratas em vez de casas a 200 mil euros, por exemplo?

Isso mesmo. Estamos a fazer esse movimento em todos os segmentos. Tentámos baixar o preço dessa oferta para ajustar ao poder de compra, que está pressionado e diminuído de uma forma transversal. Então, tentámos identificar em cada segmento de mercado quais são as oportunidades a preços mais baixos.

O que também é muito importante - e que entendo mesmo como uma responsabilidade do consultor imobiliário que lida com proprietários de imóveis usados - ​​é dar uma visão racional no que diz respeito à definição do preço. Porque a definição do preço por parte do vendedor é muito emocional. 

O que fizemos foi negociar o valor de venda da casa, de forma a ajustar o preço de venda emocional a um preço de venda mais racional, e assim adaptámos o máximo possível o valor inicial de venda dos imóveis presentes no nosso portefólio.

"Não podemos considerar que uma Euribor a 4% é cara. O que tínhamos antes é que não era normal".

Quando as taxas Euribor estavam baixas, como era o comportamento das famílias que compraram casa?

Não podemos considerar que uma Euribor a 4% é cara. O que tínhamos antes é que não era normal [taxas Euribor abaixo de 0%]. O grave problema para muitas famílias é que compraram uma casa acima das suas possibilidades, com a ilusão de que os juros continuassem baixos e em patamares que não eram normais. E esse é o problema.

Por esse motivo, o Banco Central Europeu, coordenado com o Banco de Portugal e o Banco de Espanha – entre outros – decidiram, em 2018, criar uma regra macroprudencial sobre os testes de stress. Em Portugal, os bancos viram-se obrigados a calcular as taxas de esforço somando 3% (o teste de stress) nos créditos de taxa variável, para simular uma situação de subida dos juros dessa dimensão [que agora foi reduzida para 1,5%]. E esse indicador teria de ser inferior a 50%, caso contrário não se teria direito ao empréstimo. Creio que foi uma boa decisão na altura.

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Que casas mais vendem em Portugal? Casas novas ou usadas?

Há comercialização de casas novas e usadas em Portugal, tal como em Espanha. Mas a venda de casas usadas é mais expressiva, porque há falta de construção nova no mercado residencial. Portanto, nos dois países as casas em segunda mão são as que mais mexem no mercado, porque há mais casas usadas para vender e também porque o preço destas habitações está mais ajudado ao poder de compra das famílias tanto portuguesas, como espanholas.

A construção de casas novas em Portugal está a um ritmo inferior ao necessário, mas é bem superior ao de Espanha. E isso está demonstrado nos dados sobre o número de transações de obra nova. Agora, o nível de preços está relativamente estável na construção de casas novas e a expectativa para 2024 é que esta tendência continue, o que é um incentivo para os grandes e pequenos promotores imobiliários, que podem assim manter a sua capacidade produtiva de casas novas.

"Preço das casas usadas está mais ajudado ao poder de compra das famílias tanto portuguesas, como espanholas".

Como tem sido a compra de casas por estrangeiros?

Ao longo do tempo, a representação dos estrangeiros face a totalidade de transações tem sido muito similar nos dois países. Em Portugal, o peso dos estrangeiros caiu para 18% das nossas transações, enquanto em Espanha representou 19%. O fim do programa vistos gold no nosso país gerou muita incerteza no mercado internacional e vai beneficiar Espanha, que é um país com uma marca muito bem posicionada a nível global.

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Quais as diferenças entre os mercados residenciais de Portugal e Espanha?

Há uma enorme diferença nos mercados espanhol e português, havendo um ponto que gostaria de destacar, que está hoje a marcar o debate público e político: o acesso à habitação. Atualmente, se analisarmos a região de Lisboa, temos uma taxa de esforço de compra de casa superior a 45% em todos os concelhos. E no concelho de Lisboa chega mesmo a ser superior a 60%, o que é incomparável com a situação que se vive em Espanha.

Isto porque em Espanha, em termos de taxa de esforço de compra e arrendamento, não há o problema de acesso à habitação da mesma dimensão que em Portugal, sobretudo por parte dos jovens. Neste momento, Espanha está mais bem preparada, posicionada e resiliente para enfrentar o momento atual do que esteve em crises anteriores.

"O nosso plano de expansão passa pela consolidação da região Norte e de todo o eixo interior de Portugal, que faz fronteira com Espanha".

Quais são os planos de expansão da Century 21 para os próximos anos?

Em Portugal, já contamos com mais de 220 escritórios e 5.000 consultores imobiliários, e temos cobertura de quase todo o território. O nosso plano de expansão passa pela consolidação da região Norte e de todo o eixo interior de Portugal, que faz fronteira com Espanha. Naturalmente, também seguimos com a possibilidade de reforçar a nossa presença na região de Lisboa e outros mercados. De qualquer forma, em Portugal já estamos numa fase avançada do nosso projeto de expansão.

Em Espanha, estamos focados em consolidar a nossa expansão na província de Barcelona, ​​​​Costa Brava, Costa Dorada, Comunidade de Madrid, Costa del Sol, Ilhas Canárias e naturalmente no eixo do Levante, Valência, Alicante e Múrcia.

Para 2024 e 2025, o nosso objetivo passa por manter um crescimento sustentável e depois escalar o negócio com um plano de investimentos de outra dimensão.

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