Preços das casas em Portugal estão sobrevalorizados desde 2017

Desde 2017 têm soado os alarmes quanto à sobrevalorização dos preços das casas em Portugal. Tudo isto porque a oferta de casas não está a acompanhar a procura – um problema que persiste no país. Mas o mesmo não se verifica na vizinha Espanha. Embora os países tenham passado por situações semelhantes nas suas economias ao longo dos últimos anos, o Banco de Portugal (BdP) conclui que os preços das casas em Espanha não estão sobrevalorizados.

Nos últimos anos, Portugal e Espanha passaram por desafios idênticos, como foi o caso da crise financeira e a crise da dívida soberana europeia, que acabaram por gerar uma contração nos preços das casas. Entre 2008 até à recuperação da atividade no início de 2013, os preços caíram, em média (em termos reais), 4% ao ano em Portugal e mais de 8% em Espanha, revela um estudo publicado na mais recente Revista de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP).

Depois do período de recuperação económica, os dois países foram colocados à prova pela pandemia em 2020 e pela guerra na Ucrânia em 2022, o que gerou uma subida da inflação e consequente aumento dos juros por parte do Banco Central Europeu (BCE). Apesar do contexto menor favorável, os preços das casas registaram uma recuperação, atingindo um crescimento anual médio de 6% em Portugal e de menos de 3% em Espanha entre 2014 e 2023.

Contas feitas, os economistas do BdP referem que, desde o início de 2013 até ao final de 2023, os preços da habitação em Portugal cresceram 83% em termos reais, um valor que “contrasta” com um crescimento de 28% em Espanha durante o mesmo período.  É neste contexto que concluem que os preços das casas apresentavam “sinais de sobrevalorização” em Portugal no final de 2023, enquanto no mercado espanhol não se verifica esse comportamento. 

Aliás, admitem mesmo que “os sinais de sobrevalorização nos preços da habitação em Portugal já duram desde o início de 2017 em contraste com o comportamento dos preços no mercado espanhol”. E acrescentam: “O aumento dos preços da habitação em Portugal, em especial a partir de 2017, contribuiu para a deterioração da acessibilidade ao mercado da habitação, tanto na aquisição como no arrendamento, em especial nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto”.

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Oferta de casas escassa em Portugal – em Espanha a pressão é menor

O crescimento dos preços da habitação em Portugal foi impulsionado pelas “forças da procura, com a oferta a ser incapaz de contrabalançar este efeito”. No caso espanhol, esta pressão da procura é mitigada pela contribuição da oferta, em particular no período pré-pandemia, referem ainda.

Nos dois países foi observada uma redução da construção de casas na última década. “Segundo estatísticas do governo espanhol, em Espanha houve uma redução substancial de construção de alojamentos entre 2012 e 2022, comparativamente com o período entre 2001 e 2011 — uma redução de 5 milhões para 800 mil alojamentos. O mesmo se verificou em Portugal, onde se registou uma queda de 700 mil para cerca de 150 mil alojamentos”, lê-se no estudo.

Também se verifica que, depois de ter caído devido aos altos juros, o investimento em habitação em Portugal tem vindo a acelerar desde o final de 2023, mas sobretudo guiado pela procura. Já em Espanha, o estudo realça “o efeito positivo da oferta” para o investimento residencial que “teve um impacto negativo nos preços”. “No período mais recente, nem a procura nem a oferta têm estado a criar pressões consideráveis nos preços” em Espanha, acrescentam.

A par de tudo isto, o estudo do BdP aponta também outros fatores que podem influenciar a evolução dos preços das casas. Por um lado, observou-se uma “diversificação da utilização do edificado residencial para o turismo [nomeadamente Alojamento Local] e a procura crescente por parte de estrangeiros e de imigrantes em Portugal e Espanha”, seja para viver ou para investir. 

“A pressão dos estrangeiros nos preços da habitação é maior nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, mas o impacto desta procura no valor mediano das habitações parece ser globalmente limitado, embora não se exclua o efeito de contágio”, referem os economistas.