Arrendar uma segunda casa: guia sobre o contrato de arrendamento

Ter uma habitação para arrendar continua a ser uma mais-valia. Ainda que se tenha registado um maior número de casas disponíveis no mercado para este fim nos últimos suspiros de 2024, fruto das elevadas rendas mas também dos alívios fiscais para comprar casa, certo é que continua a existir um problema de escassez.

Arrendar uma segunda casa pode ser uma excelente forma de gerar rendimento extra. No entanto, antes de redigir um contrato de arrendamento, há vários aspetos legais e fiscais que deves considerar para evitares surpresas.

O que é considerado como uma segunda habitação? 

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Se não corresponde à tua morada fiscal, qualquer outra casa que esteja no teu nome será classificada como uma segunda habitação. Isto independentemente de ser para uso próprio destinado a férias ou para obteres um rendimento extra através do arrendamento.

O que deves ter em conta antes de arrendar uma segunda casa

Ao criares um contrato de arrendamento nos termos legais, de imediato as finanças ficam ocorrentes e o banco por conseguinte. Pelo que, antes de agitares as águas já que passam a haver impostos a pagar-se e leis a cumprir-se, há avaliações que devem ser feitas. 

Comunicação do contrato às finanças é obrigatório?

A lei obriga que comuniques o contrato de arrendamento por escrito às Finanças até ao final do mês seguinte à celebração do contrato. 

Isenção de IMI na primeira habitação

A isenção de IMI aplica-se somente a imóveis que sejam para habitação própria e permanente. Quando adquires uma segunda casa destinada ao arrendamento, esta não poderá usufruir deste benefício, no entanto, também não implica que percas a isenção para a primeira habitação conquanto que continue a ser a tua residência fiscal. 

A legislação determina ainda que não há agravamento do IMI para segunda habitação mesmo que esta seja para arrendar. 

Condições bancárias: posso arrendar uma casa com crédito habitação?

A resposta é sim. Se pediste um financiamento bancário para adquirir a habitação e queres utilizá-la para arrendamento, de acordo com a legislação, o banco não pode, desde 2019, alterar as condições do contrato aumentando os spreads estipulados.

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IMT no arrendamento

Importa ainda clarificar que ao investires numa habitação própria secundária (HPS) já pagaste na escritura o valor correspondente de IMT, pelo que independentemente de usares para uso próprio ou para arrendar, nada se altera.

O mesmo não aconteceria se tivesses comprado uma habitação própria e permanente (HPP) e quisesses passá-la para uma HPS. Neste caso teria de se reajustar o valor, sobretudo porque não existem benefícios fiscais como isenção ou redução de impostos, tal como pode ocorrer na HPP.

Programa de apoio ao arrendamento

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Existe a possibilidade de arrendares a tua segunda casa no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA): por um lado vês aliviada a carga fiscal sobre os rendimentos prediais mas, por outro, tens de arrendar a valores mais acessíveis face ao mercado, mais concretamente 20% abaixo do valor de referência.

Como? Podes inscrever o imóvel na plataforma online do Portal da Habitação, fazer um contrato de arrendamento mediante este programa e, consequentemente, ficar isento da tributação em sede de IRS durante três anos, sendo que é renovável por mais cinco. 

Não é, no entanto, possível teres mais do que um contrato de arrendamento enquadrado neste programa. Pelo que, se tiveres várias casas para arrendar, somente uma delas poderá estar inscrita neste apoio.

Pagamento de impostos sobre a renda: quais as taxas?

Se não pretenderes fazer um contrato de arrendamento ao abrigo do PAA, está também em vigor o programa Mais Habitação que permite uma redução da taxa autónoma de tributação de 28% para 25%. 

Além disso, quanto maior for a duração do contrato menor é o imposto sobre o arrendamento, de forma a “promover maior estabilidade”.

Avaliar o mercado antes de definir a renda

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Se queres arrendar uma segunda casa é fundamental que faças um estudo de mercado para definires uma mensalidade de renda justa quando crias um contrato. Tem em conta a localização do imóvel mas também os valores praticados, tanto em arredamentos de curta como de longa duração. 

Outros pontos importantes no contrato de arrendamento

Ainda que não esteja implícito no contrato, há noções gerais de mercado de arrendamento que deves ter para salvaguardares os teus direitos e conheceres os teus deveres.

Prazo mínimo e duração do contrato

De acordo com a lei, os contratos para arrendar casa não podem ser inferiores a um ano nem ultrapassar os 30 anos. Contudo, há parênteses que se abrem mediante os tipos de contrato de arrendamento.

Tipos de arrendamento

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Ora, as durações dos contratos habitacionais não são todas iguais tendo em conta que podem ter finalidades diferentes. Estes podem ser estabelecidos para habitação permanente com prazo certo e para habitação não permanente com prazo indeterminado, justificados por razões profissionais, turísticas ou relacionadas com educação. 

Para estes contratos temporários, não se aplica a duração mínima de um ano.

Recorda que ao definires o prazo em que o contrato estará em vigor, podes ver reduzida a taxa de IRS.

É obrigatório ter seguro para arrendar casa?

A lei não prevê que haja um limite de imóveis que uma pessoa pode adquirir ou arrendar. No entanto, obriga sim a que o senhorio contrate um seguro contra incêndios para cada habitação que pretenda arrendar.  

A este acrescentam-se mais três seguros obrigatórios se a casa estiver integrada no Programa de Apoio ao Arrendamento: seguro por falta de pagamento de renda; seguro por quebra involuntária de rendimentos; seguro por danos no imóvel.

Atualização da renda

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Quando o senhorio quiser celebrar um novo contrato de arrendamento de um imóvel que já foi arrendado nos últimos 5 anos, este não pode subir mais do que 2% o valor da renda cobrada no contrato anterior. 

Todavia, o limite de aumento de 2% só se aplica quando a renda é superior aos limites gerais aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento. Assim, imóveis em que a última renda foi inferior a estes tetos máximos, estão isentos deste regime.

Esta medida, que estará em vigor até ao final do ano de 2029 tem como objetivo manter a habitação a preços acessíveis, limitando o valor dos aumentos no arrendamento.