Casa com dívidas? Descobre como vender sem complicações

Vender uma casa com dívidas pode parecer complicado, mas é possível — e, com a abordagem certa, até mais simples do que imaginas. Seja uma hipoteca, dívidas ao banco, ao condomínio ou até uma penhora, o importante é saber o que podes (e deves) fazer para resolver a situação sem problemas legais.

Neste artigo explicamos-te, passo a passo, como vender uma casa que tem dívidas associadas, o que diz a lei, que soluções existem e como garantir que todo o processo corre de forma segura e legal.

Vender um imóvel com dívidas: o que é preciso saber?

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Quando compramos uma casa, por norma, é um plano a médio-longo prazo e não imaginamos que possamos vir a contrair dívidas sobre  o imóvel. Mas a vida não é linear e os imprevistos acontecem. 

Vender uma casa com dívidas pode ser a única alternativa para conseguir liquidar os valores em falta. Os tipos de dívidas mais comuns associados a imóveis são:

• Dívidas de condomínio;
• Penhoras e processos executivos.

Como saber se a casa que quero comprar tem dívidas?

Para obter esta informação de forma fidedigna, podes consultar o registo predial do imóvel que reúne e permite descobrir informação sobre a situação jurídica dos imóveis, prédios e terrenos. Este documento fornece várias informações como: 

• A composição: descrição física e estrutural do imóvel (tipologia, dependências, fração, áreas...);
• Proprietário(s): quem são os donos legais;
• Encargos associados: hipotecas, usufrutos, penhoras.

Um imóvel penhorado pode ser vendido?

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A penhora de um imóvel acontece quando há uma dívida por parte do proprietário ao Estado ou banco, originada pelo incumprimento de um determinado pagamento. 

O banco (ou outra entidade credora) pode avançar com um processo para que a casa seja vendida e assim recuperar o dinheiro que lhe é devido. Na maioria dos casos, é possível vender uma casa penhorada, mas há exceções: tudo depende da entidade que deu origem à penhora do imóvel. 

Ou seja:

• Processos de execução fiscal – são casas penhoradas pelas Finanças, o que significa que o executado e/ou o seu agregado familiar não pode vender o imóvel;
• No caso de processos executivos, cuja origem é de caráter privado (normalmente bancos), a casa pode ser vendida. A venda servirá para pagar aos credores.

Vender uma casa com crédito habitação: é possível?

Queres vender a tua casa porque pensas comprar outra, mas estás ainda a pagar um crédito habitação? Atualmente existem duas opções:

Crédito habitação ponte: dois empréstimos, num só

Esta modalidade consiste em unificar dois empréstimos: o da nova casa e o antigo. 

• É uma situação provisória (6 a 12 meses), que te permite comprar uma casa nova, mesmo quando ainda não vendeste a antiga. 

Distrate de hipoteca: primeiro há que cancelar o crédito habitação

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Este é a opção mais fácil e rápida. Com a venda do imóvel, a tua dívida será paga antecipadamente. Posteriormente poderás pedir um novo empréstimo para comprares outra casa recorrendo ao mesmo banco, ou outro caso encontres uma oferta com condições melhores.

A emissão deste documento deve ser feita 10 dias antes da escritura e, para tal, terás de te deslocar fisicamente ao banco. Deves levar contigo:

• A caderneta predial atualizada;
• Detalhes sobre a escritura;
• Outros documentos que possam ser solicitados. 

Dívidas de condomínio: o que acontece se quiser vender casa?

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Segundo a nova lei dos condomínios (Lei n.º 8/2022), quando vendes uma casa deves apresentar uma declaração de encargos de condomínio atualizada, que deve ser emitida pelo administrador, onde conste toda a informação do imóvel: encargos, pagamentos e respetivos prazos. 

Quem tem de pagar as dívidas de condomínio?

Depende. Há dois cenários distintos que deves ter em conta se quiseres comprar um imóvel com dívidas associadas.

As dívidas ao condomínio são, normalmente, pagas por quem era dono da casa na altura em que essas despesas deviam ter sido pagas. Ou seja:

• Se a dívida é de antes da venda, a responsabilidade é do vendedor;
• Se o comprador quiser, pode assumir essa dívida no momento da escritura — mas só se for acordado entre as duas partes.
• Tudo o que for cobrado pelo condomínio depois da venda já fica a cargo do novo proprietário.

Imóveis em leilão: como funciona neste caso?

Se estás a pensar comprar uma casa em leilão e descobres que existem dívidas ao condomínio, deves saber que essas dívidas são da responsabilidade do atual dono da casa. No entanto, o valor da venda no leilão pode ser usado para pagar essas dívidas, antes de o novo comprador ficar com o imóvel.