Renda moderada vs acessível: o que são e quais os benefícios fiscais?

O Governo da AD apresentou, esta semana, à Assembleia da República uma proposta de lei que visa reformar o setor da habitação em Portugal, com especial impacto no arrendamento. Entre muitas outras iniciativas que visam aumentar a oferta imobiliária, estão previstas medidas para incentivar os proprietários a colocarem as suas casas para arrendar, bem como os investidores e promotores a apostarem neste negócio. Mas o direito a estes benefícios fiscais depende do tipo de renda praticada. É neste ponto que importa clarificar conceitos-chave como renda acessível e renda moderada, termos centrais para os novos regimes de arrendamento.

Renda acessível vs. renda moderada: quais as diferenças?

Antes de avançarmos com a explicação detalhada dos benefícios fiscais para o arrendamento, incluídos na nova proposta de lei sobre habitação e construção, é importante perceber os conceitos que nos últimos meses já vinham a dar muito que falar, gerando alguma confusão no mercado. Em causa estão as chamadas "renda moderada" e "renda acessível".

• O princípio de renda moderada está previsto na legislação fiscal, sendo aplicável a todos os contratos privados, incluindo os já existentes. O texto legislativo revela que uma renda moderada corresponde ao máximo de "2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026", ou seja, 2.300 euros.
• Já o conceito de renda acessível é outro. Na proposta de aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), para "promover a oferta de habitação a rendas de valor limitado", o Governo de Montenegro define que a renda acessível terá por base "80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho" divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística.

Estes são os termos gerais sendo que nos "contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação". E podem ter em conta características dos imóveis como o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo.

Ainda neste ponto, a proposta de lei esclarece ainda que "o RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)". Ou seja, o RSAA deverá substituir o PAA para novos contratos.

O Executivo salvaguarda na proposta de lei que os limites máximos de renda acessível, bem como os de renda moderada podem ser objeto de "atualização" de acordo com as normas previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Portanto, pode-se considerar que a renda moderada aplica-se a uma gama mais ampla de habitações (até 2.300 euros), enquanto o conceito de renda acessível é mais restrito, sendo destinado a quem pratica rendas 20% mais baixas do que os valores do mercado.

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Quais são os principais benefícios fiscais para rendas moderadas e rendas acessíveis?

A proposta de lei, que precisa de luz verde do Parlamento para poder ser aplicada, confere também diferentes benefícios fiscais sobre os rendimentos prediais para os proprietários, consoante se trate de rendas moderadas ou rendas acessíveis:

• Rendas moderadas: redução do IVA de 25% para 10% nos rendimentos auferidos pelos senhorios para todos os contratos, novos e existentes. Se se tratar de uma empresa, o imposto passa a incidir sobre 50% dos ganhos;
• Renda acessível: através no RSAA prevê-se aplicar uma "isenção da tributação, em sede de IRS e IRC, dos rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento e de subarrendamento habitacional, sem prejuízo da opção pelo englobamento, celebrados por quaisquer entidades públicas ou privadas".

Também há diferentes benefícios fiscais para investidores e promotores que invistam no arrendamento, seja ele acessível ou moderado. Nas rendas moderadas, o Governo quer reduzir o  IVA de 23% para 6% na construção de casas para arrendar até 2.300 euros, segundo determinadas condições, como colocar as casas para arrendar no prazo de dois anos e tê-las arrendadas durante três anos, seguidos ou interpolados. Além disso tem como objetivo criar um regime de contratos de investimento para arrendamento específico para rendas moderadas. 

No caso das rendas acessíveis, o Governo pretende, por exemplo, alargar as isenções fiscais até 30% dos rendimentos para quem investir em imóveis de renda acessível através de organismos de investimento alternativo.

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Quanto poupará o senhorio em impostos com este novo regime fiscal?

Se a proposta for aprovada na Assembleia da República, os senhorios com rendas até 2.300 euros terão um aumento significativo dos ganhos com o arrendamento. Isto porque, atualmente, os senhorios pagam 25% ao Estado, e com a medida, este valor cai para apenas 10%.

Por exemplo, agora um senhorio ao tributar 25% de uma renda de 2.300 euros paga 575 euros ao Estado. Mas se a tributação em sede de IRS baixar para 10% passará a pagar ao Fisco apenas 230 euros. Trata-se de uma diferença de 345 euros mensais, ou de 4.140 euros por ano, que ficam do lado do senhorio.

No caso de um senhorio ter uma renda mensal de 1.000 euros, significa que paga hoje 250 euros de imposto e poderá vir a pagar apenas 100 euros. Ao fim de um ano, este proprietário pagará 1.200 euros de IRS ao Estado ao invés dos atuais 3.000 euros, encaixando mais 1.800 euros por ano.

Isto só será possível se este novo pacote fiscal do Governo for aprovado no Parlamento. Se obtiver luz verde, espera-se que estes incentivos fiscais promovam a colocação de mais casas no mercado de arrendamento, o que poderá até vir a criar ajustes em baixa nas rendas das casas no médio prazo, tal como admitiu Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, na CNN Summit.