Mediação imobiliária, despejos e heranças indivisas: mudanças só em 2026

Esta semana, o Governo de Montenegro apresentou ao Parlamento um vasto pacote fiscal para enfrentar a crise de acesso à habitação, com várias alterações desde a redução do IVA na construção de casas à revisão do simplex de licenciamentos urbanísticos. Mas promete não ficar por aqui. No início de 2026, vai trazer mais novidades e mudanças sobre a regulação da mediação imobiliária, despejos e heranças indivisas, tal como revelou Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação, esta quarta-feira, dia 3 de dezembro.

Uma das medidas que o Executivo da AD está a preparar passa por reforçar a regulação da mediação imobiliária. Mas só haverá mais novidades sobre este ponto a partir de janeiro de 2026, segundo adiantou o governante ao idealista/news à margem do CNN Portugal Summit, na Fundação Champalimaud, em Lisboa.

Por outro lado, a equipa governamental está a trabalhar num diploma que visa introduzir um maior equilíbrio de direitos entre proprietários e inquilinos, dando “garantias a ambos os lados”, de forma a incentivar a colocação de mais casas no mercado. “É imoral, com a crise na habitação, haver senhorios com casas que não estão no mercado de arrendamento”, disse Pinto Luz no evento, admitindo também que, com as várias alterações às leis nos últimos anos, atualmente “os senhorios têm muita insegurança”.

A este nível pode esperar-se uma agilização dos processos de despejo, intenção que estará vertida numa proposta de lei a apresentar nos primeiros meses de 2026 e que, à semelhança do pacote fiscal aprovado no último Conselho de Ministros e agora entregue na Assembleia da República, precisa de luz verde do Parlamento. Embora o processo ainda não esteja fechado, o ministro da Habitação antecipa que a ideia é facilitar os processos de despejo, assegurando que “o fundo de emergência habitacional estará lá para garantir o acesso à habitação”, quando os inquilinos não conseguem cumprir os contratos por questões de desemprego, por exemplo. Nestes casos de vulnerabilidade económica e social, “estamos nós, Estado, para garantir que essas pessoas não ficam sem teto”, sublinha.

Esta é uma das várias soluções para incentivar o mercado de arrendamento em Portugal, que “ficou parado” no tempo. “Somos dos países da Europa com mais proprietários, e todas as soluções ligadas ao mercado de arrendamento tradicional, em escala, com empresas a gerir milhares de fogos, não existem em Portugal - é um mercado que está por explorar. É um país que durante 40 anos teve incentivos, porventura excessivos, para a aquisição versus o arrendamento”, analisa o ministro responsável pela pasta da habitação.

Pedro Santos Guerreiro, CNN Portugal, e Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e Habitação Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Heranças indivisas, seguros de renda e lei dos solos: o que pode mudar

Também no início de 2026 haverá novidades legislativas que vão visar a resolução mais célere dos casos de heranças indivisas que envolvam imóveis, antecipou o governante. “Temos ativos imobiliários com dezenas de herdeiros. Dos cerca de 300.000 imóveis devolutos, há uma parte que se prende com heranças indivisas. Há situações com centenas de herdeiros, o que é imoral. E não há nenhum herdeiro que tenha o incentivo de sair de casa para resolver o problema”, admitiu o governante.

Portanto, “no início de janeiro, apresentaremos mais um pacote que se prende com os despejos e com as heranças indivisas, e com o NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano]. Depois, mais para a frente teremos um pacote para a área bancária e para os seguros de renda”, revelou ainda. Este pacote sobre seguros de renda, está ainda a ser trabalhado junto de várias entidades do setor, como a Associação Portuguesa de Brancos, o Banco de Portugal e com o Banco Central Europeu. 

Miguel Pinto Luz falou ainda sobre a lei dos solos, que, recorde-se, permite construir casas em solos rústicos, tendo sido alterada pelo Parlamento ao longo da discussão. “A lei dos solos não foi um fracasso, mas foi desvirtuada na sua essência. A lei terá o seu impacto, vamos monitorizar”, refere. Mas “se não funcionar vamos ter de voltar à versão anterior, ter maiores plafonds, não ficar limitado à habitação a custos controlados [HCC]… Abrir mais a lei dos solos, para permitir que as câmaras e outras entidades possa vir a jogo”, antecipa.

Para que as autarquias possam contribuir ainda mais na colocação de casas no mercado, o Governo está a procurar “linhas de financiamento na Europa para que os municípios possam ser urbanizadores”, uma vez que, “hoje, não têm verba para poderem urbanizar, lotear, para depois poderem vender”, refere o responsável pela pasta da Habitação. 

A ideia é que os municípios tenham “terrenos seus, rústicos, aproveitarem a lei dos solos, desenvolverem com 70-30 (30 mercado livre; 70 dentro das regras do HCC), mas serem próprios os municípios os urbanizadores. Se nós financiarmos a parte da urbanização aos municípios, estamos a aumentar a capacidade de sucesso da lei dos solos”, conclui.

Com todas estas soluções para incentivar a colocação de mais casas no mercado de arrendamento, Pinto Luz tem a “expectativa que as rendas desçam no médio prazo”. Portanto, a estratégia no curto prazo passa por dar apoios sociais, mas no médio prazo convidar “quem está fora do mercado de arrendamento a vir”. E no longo prazo espera-se “mais construção” para que no final haja mais casas e um efeito de descida nos preços.