O Governo aprovou dois novos incentivos ao arrendamento com a promessa de aumentar a oferta de casas a preços acessíveis num mercado marcado pela escassez e pela subida acelerada das rendas. Em que consistem estas medidas? Como é que funcionam na prática? Qual o seu impacto? E até que ponto são suficientes?
Portugal continua a viver uma pressão sem precedentes no mercado de arrendamento. Em cidades como Lisboa, Porto e Coimbra, entre outras, a subida das rendas nos últimos anos afastou muitas famílias do mercado livre, criando um desfasamento crescente entre rendimentos e preços praticados, começa por dizer João Fitas, Associado Coordenador da Morais Leitão, neste artigo preparado para o idealista/news.
É neste contexto que surge a autorização legislativa resultante da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março (seguida da aprovação do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026), acompanhada de dois novos instrumentos jurídicos – o Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) – com ambições distintas, mas um objetivo comum: aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis, acrescenta o especialista da Morais Leitão.
O problema: pouca oferta, rendas altas e pouco investimento
O mercado português sempre revelou fragilidades estruturais no arrendamento de longa duração. Os motivos não são os mesmos de há 20 anos. Nessa altura, o principal tema estava relacionado com o congelamento de rendas e o caráter vinculístico dos contratos de arrendamento. Atualmente, ainda que esse histórico mantenha algum impacto na oferta, existem outros fatores e obstáculos que contribuem para o insucesso atual, nomeadamente:
- A fiscalidade pouco atrativa para projetos habitacionais destinados ao arrendamento;
- A rigidez do regime do arrendamento urbano;
- A ausência de um verdadeiro mercado de build-to-rent (BTR) comparável ao que existe em países como o Reino Unido ou a Alemanha;
- A oferta reduzida de habitação com rendas compatíveis com os rendimentos médios.
Um exemplo simples ajuda a perceber o problema: um agregado com rendimento mensal de 2500 euros e uma taxa de esforço prudente de 35% consegue suportar uma renda até cerca de 875 euros. Em muitas zonas urbanas, este valor está hoje abaixo do preço médio de mercado para um T1 ou T2.
Contratos de investimento para arrendamento
A aposta no investidor de grande escala
O Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA) foi pensado para promotores e investidores institucionais com capacidade de desenvolver projetos de dimensão relevante, abrindo a porta ao investimento em build-to-rent, consistindo num modelo institucional de promoção imobiliária tendente à afetação a arrendamento de longa duração.
Na prática, trata-se de um contrato celebrado entre o investidor e o IHRU, I.P., em representação do Estado, com uma duração que pode ir até 25 anos.
O modelo assenta numa lógica clara: o Estado oferece estabilidade e benefícios fiscais, e o investidor compromete-se a colocar habitação no mercado com rendas moderadas. Os benefícios fiscais são concedidos da seguinte forma:
- À entrada (com a isenção de IMT e IS na compra do terreno/imóvel);
- Durante a construção, mediante a aplicação de IVA a 6% e restituição de até 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, de engenharia, de projetos e de estudos; e
- Em função da detenção a longo prazo (isenção de IMI até oito anos e redução no período remanescente e isenção de AIMI).
Importa realçar que, pelo menos, 70% da área de construção deve destinar-se a arrendamento habitacional, ou seja, num projeto com 10.000 m2 de construção:
- 7000 m2 terão de ser destinados a habitação para arrendamento;
- Os restantes 3000 m2 podem incluir comércio, estacionamento ou serviços complementares.
A segurança jurídica e a previsibilidade para o investidor
Um dos aspetos mais inovadores do CIA é a cláusula de reequilíbrio económico-financeiro. Em contratos de longa duração, o legislador reconhece que alterações legislativas futuras podem comprometer a rentabilidade inicialmente projetada.
Se, por exemplo, um fundo assinar um CIA em 2026 e concluir a construção em 2031, uma alteração legal posterior que congele rendas ou reduza benefícios pode, em teoria, conferir direito a indemnização ou reposição do equilíbrio contratual. Este mecanismo aproxima o regime das soluções típicas dos contratos públicos de concessão e pode ser decisivo para atrair capital institucional.
Riscos/incertezas
Os riscos e incertezas do regime dos CIA não estão tanto na lógica do regime, mas sobretudo:
- Na incerteza regulamentar – vários aspetos dependem ainda de regulamentação subsequente e da densificação do próprio clausulado contratual;
- Na dependência da relação contratual direta com o Estado, através do IHRU, I.P., e o risco de morosidade que daí pode advir;
- No risco de perda dos benefícios fiscais (em caso de resolução do contrato);
- No risco de compressão das rendas moderadas; e
- No risco de saída do investimento, na medida em que a venda do ativo só pode ocorrer, em regra, com transmissão simultânea da posição contratual no CIA e sujeito ao cumprimento de requisitos pelo adquirente, bem como a autorização ediante despacho do membro do Governo responsável pela habitação, após proposta do IHRU, I. P..
Regime simplificado para arrendamento acessível
Resposta para senhorios e investidores de menor escala
Enquanto o CIA é um instrumento de escala, o Regime Simplificado para Arrendamento Acessível (RSAA) foi desenhado para uma aplicação muito mais ampla.
Em teoria, parece-nos destinar-se a proprietários particulares ou pequenas sociedades imobiliárias com um ou poucos imóveis, mas também pode integrar programas municipais de habitação acessível.
O grande atrativo é a simplicidade do procedimento e a isenção de IRS ou de IRC sobre os rendimentos prediais, desde que sejam respeitados os limites legais.
Como funciona na prática
O limite da renda será fixado por portaria, tendo por base 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para cada concelho e tipologia. Por exemplo, num T2 em Coimbra, admitindo uma mediana de mercado de 900 euros, a renda máxima elegível seria de 720 euros.
Se o senhorio celebrar um contrato por três anos com renda de 700 euros, poderá beneficiar da isenção fiscal prevista no regime.
Relativamente ao modelo anterior, as principais diferenças do novo regime são:
- A eliminação da candidatura do arrendatário e de toda a burocracia associada (inscrição do alojamento, ficha do alojamento, certificados);
- A eliminação dos seguros obrigatórios;
- A eliminação dos limites de rendimento do arrendatário e da taxa de esforço;
- A redução dos prazos mínimos: de cinco anos para três anos na residência permanente; de nove meses para três meses na residência temporária;
- Procedimento de enquadramento completamente simplificado: documentos submetidos pelo senhorio até 15 de janeiro do ano seguinte, com efeitos automáticos.
A questão decisiva: será suficiente?
A eficácia destes regimes dependerá de três fatores essenciais:
- A rapidez da regulamentação por portaria;
- A adesão efetiva dos investidores;
- A atuação coordenada entre o Estado, os municípios e o IHRU, I.P..
Se o CIA conseguir mobilizar capital institucional e o RSAA captar a adesão de pequenos senhorios, os novos regimes poderão representar uma mudança estrutural no mercado de arrendamento em Portugal, como porta de entrada de um mercado de investimento institucional em ativos de rendimento habitacional, bem como realocação de alguns imóveis à oferta de arrendamento habitacional de longa duração.
O verdadeiro teste, porém, será a sua capacidade de transformar incentivos jurídicos em mais casas disponíveis e rendas efetivamente comportáveis.
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