Vivo numa casa arrendada: quem paga os arranjos?

Quando a casa é arrendada já com mobília e eletrodomésticos, a lei parte da ideia de que tudo isso faz parte do próprio arrendamento e não de um “extra” à parte: é um só contrato, com uma renda única, que abrange o imóvel e o respetivo recheio. A partir daí, a regra prática é simples: o senhorio tem de manter a casa em condições normais de uso e o arrendatário não pode estragar. 

Traduzindo esta ideia em obrigações concretas, o senhorio é responsável por assegurar que a casa pode ser utilizada para o fim a que se destina, o que inclui fazer as reparações necessárias e, se for preciso, substituir equipamentos que deixam de funcionar pelo desgaste normal – como um frigorífico ou uma máquina de lavar que “morrem de velhos” ao fim de vários anos de utilização, desde que tenham sido fornecidos com a casa, começa por explicar explicar Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law, neste artigo preparado para o idealista/news. 

Estes casos são vistos como deteriorações normais, inevitáveis, ligadas ao uso e ao tempo, e os tribunais têm entendido que recaem sobre o senhorio. 

Já o arrendatário tem o dever de usar a casa com cuidado e devolver o imóvel e o recheio no estado em que os recebeu, descontando apenas esse desgaste normal; se causar danos que vão além disso – por exemplo, partir uma placa vitrocerâmica com uma pancada, lascar uma cama por uso brusco, danificar de forma anómala móveis ou cortinas – deve suportar o custo da reparação ou indemnizar o senhorio. Muitos contratos tentam afinar esta divisão com cláusulas que dizem que a  “manutenção” da casa e do recheio é da responsabilidade do arrendatário.

A jurisprudência, porém, tem lido “manutenção” como conservar, limpar e fazer pequenos arranjos, não como assumir automaticamente a compra de eletrodomésticos novos quando estes avariam sem culpa sua. Para que o arrendatário tenha de pagar substituições em caso de avaria por desgaste normal, o contrato tem de o dizer de forma muito clara e inequívoca; se a cláusula for genérica, a regra supletiva continua a ser a da lei: conservação e substituições necessárias para manter o uso normal ficam do lado do senhorio, e os danos por mau uso do lado do arrendatário.

Quando o equipamento avaria e é algo essencial (como a placa do fogão, o forno ou a caldeira de águas quentes) e o senhorio não reage, a lei ainda dá ao arrendatário alguma margem: em situações de urgência, pode mandar fazer o arranjo ou até substituir o equipamento e depois pedir o reembolso ou descontar o custo nas rendas, cumprindo certos requisitos (avisar o senhorio, guardar faturas, demonstrar a urgência).

No fim do contrato, o arrendatário tem de devolver não só a casa, mas também o recheio que lhe foi entregue – móveis, eletrodomésticos e demais bens –, salvo o desgaste normal, e pode ser responsabilizado se faltar algo ou se os bens estiverem danificados para além do razoável.  

Para evitar discussões nessa altura, é muito importante que, no início, exista um inventário anexo ao contrato, com a lista dos móveis e equipamentos e, idealmente, fotografias do estado inicial.

Quanto aos impostos, a Autoridade Tributária tem reiterado que a locação de 
imóveis mobilados para habitação é, em regra, uma operação única de 
arrendamento, isenta de IVA, mesmo que a casa venha com mobília e 
equipamentos e até, em certos casos, com água e luz incluídas num valor fixo. 

Na prática, o mais seguro para ambas as partes é um contrato simples onde se diga 
que a casa é arrendada mobilada, conforme inventário anexo, que a renda global 
abarca ambas as situações, e onde se esclareça, quem assume a responsabilidade 
por reparações e substituições. O resto resolve-se, quase sempre, com bom senso.