Cooperativas de habitação em Portugal: de onde vêm e para onde vão?

As cooperativas de habitação voltaram à mesa as políticas públicas perante a atual crise de acesso à habitação em Portugal, depois de estarem muito tempo “esquecidas”. Após o 25 de Abril de 1974, as cooperativas de habitação tornaram-se um instrumento importante de política habitacional para fazer face à escassez da oferta. Mas o setor cooperativo perdeu protagonismo a partir dos anos 80, quando o mercado imobiliário se profissionalizou, o crédito habitação se democratizou e a promoção privada ganhou escala. 

Descobre neste artigo de onde vieram as cooperativas de habitação e como é que, hoje, podem ajudar a criar mais oferta de habitação acessível para a classe média. A mediação imobiliária também pode ter o seu papel neste processo.

A história das cooperativas de habitação em Portugal

Comecei a lidar com a realidade das cooperativas em 1993, logo no início da minha carreira e com algumas transações feitas com o antigo Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado (IGAPHE).

As primeiras cooperativas de habitação em Portugal surgiram no final do século XIX. A Cooperativa Popular de Construção Predial foi fundada em Lisboa em 1894, seguida pela Cooperativa Predial Portuguesa em 1905. 

O objetivo principal passava por permitir que grupos de cidadãos se organizassem para adquirir terrenos para promover a construção de habitações a custos mais acessíveis. O propósito parece evidente, mas porque realmente surgiram?

As cooperativas nasceram como resposta às dificuldades de acesso à habitação por parte das famílias trabalhadoras. O modelo procurava reduzir custos através da organização coletiva dos futuros moradores, eliminando parte das margens de intermediação e promovendo a construção para uso próprio. Interessante o aspeto da libertação de custos da intermediação, tema que envolve também questões jurídicas referentes à transação.

O 25 de abril é sempre uma data importante para o país, e também para o imobiliário, pois é justamente no período após a revolução de 1974 que ocorre a maior expansão deste modelo em Portugal. O país enfrentava um forte défice habitacional e o Estado apoiou diversas soluções para aumentar a oferta de habitação. As cooperativas tornaram-se um instrumento importante de política habitacional, juntamente com outras iniciativas como o programa SAALA (nasceram do Serviço de Apoio Ambulatório Local, um programa estatal criado em julho de 1974 para resolver a grave crise habitacional em Portugal). No final desta década, existiam cerca de 200 cooperativas de habitação legalizadas em Portugal.

Mas a partir das décadas de 1980 e 1990, com o crescimento do crédito habitação, a profissionalização da promoção imobiliária privada e a redução dos incentivos públicos, verificasse uma diminuição do peso do setor cooperativo. Os projetos passaram a enfrentar maiores exigências técnicas, financeiras e urbanísticas e claramente, começaram a ser conotadas como uma habitação para pessoas carenciadas ou com claras dificuldades no acesso à habitação e até ao crédito habitação. 

A par da habitação social e a custos controlados, as cooperativas de habitação sofrem também da perceção de uma menor qualidade de construção, que por vezes não era perceção, era evidente, e foi neste âmbito que na altura enfrentei as maiores objeções para realizar transações.

Foto de James Colasacco no Pexels

Cooperativas da habitação não desapareceram – mas têm impacto reduzido

Apesar de o setor nunca ter desaparecido, o seu impacto na produção habitacional tornou-se notoriamente reduzido quando comparado com a promoção imobiliária tradicional. Contudo, com a crise da habitação em cima da mesa, o tema voltou a colocar as cooperativas no centro da discussão. 

Em 2023, foi lançada a iniciativa Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível, integrada no programa Mais Habitação. O objetivo passa por facilitar o acesso a terrenos públicos, financiamento e novos modelos de promoção habitacional acessível.

No futuro próximo, as cooperativas podem desempenhar um papel relevante na criação de habitação acessível para a classe média. Contudo, continuam dependentes dos mesmos fatores estruturais que afetam toda a produção imobiliária: acesso a solo; financiamento; custos de construção e rapidez dos licenciamentos. Assim, dificilmente serão uma solução única para a crise habitacional, mas poderão constituir uma importante terceira via entre a habitação pública e a promoção privada.

Segundo dados da CASES- Cooperativa António Sérgio para a Economia Social, em 2025, existiam 192 cooperativas de habitação e construção ativas em Portugal Continental.

Magnific

Vender casas de cooperativas através da mediação imobiliária: sim ou não?

No que diz respeito ao enquadramento legal na transação de imóveis de cooperativas através da mediação imobiliária, importa referir que o regime jurídico das cooperativas de habitação encontra-se essencialmente previsto no Decreto-Lei n.º 502/99. 

Uma cooperativa pode promover habitação para os seus cooperadores e, quando aplicável, recorrer a empresas de mediação imobiliária devidamente licenciadas para apoiar processos de comercialização ou transmissão de imóveis, desde que respeitado o enquadramento legal cooperativo e a legislação da mediação imobiliária.

Nos longínquos anos 90, não me lembro de ter tido problemas em mediar imóveis de cooperativas. Contudo, o Decreto-lei que regia a mediação imobiliária era outro, e o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) - na altura Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI) -, não tinha grande imposição ou restrições. Já hoje, podemos ter um cenário diferente. 

Então, será que hoje os imóveis em cooperativa podem ser vendidos através da mediação imobiliária? Após consultar alguns juristas especializados no assunto, e pesquisando dentro dos diplomas legais, concluo que a Lei atual da Mediação Imobiliária não impede, por si só, a intervenção do mediador em operações promovidas por cooperativas, desde que o objeto da mediação seja uma operação imobiliária e que a remuneração não ponha em causa os princípios cooperativos. A dificuldade não é tanto jurídica, mas sim de enquadramento do serviço prestado. Para responder a esta pergunta, podemos distinguir três cenários distintos:

1. Cooperativa em regime de propriedade individual (o mais simples)
   Quando a cooperativa promove um empreendimento e, no final, transmite a propriedade dos fogos aos cooperadores ou cooperantes, através de escritura ou contrato equivalente, estamos perante uma transmissão de direitos reais sobre imóveis. O regime jurídico das cooperativas prevê precisamente esta possibilidade. Neste caso, considero perfeitamente legítimo existir mediação imobiliária. O mediador/agente pode ser contratado para: comercialização dos fogos; qualificação dos interessados; visitas; negociação; acompanhamento documental; coordenação até à escritura. Na prática, o papel aproxima-se muito da comercialização de um empreendimento novo.
2. Cooperativas em propriedade coletiva (o modelo que está a crescer)
   Aqui a realidade muda bastante. Em muitos dos novos projetos promovidos pelo Estado, municípios ou pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), a cooperativa mantém a propriedade do edifício e o cooperador adquire apenas um direito de utilização ou de participação, não a propriedade plena da fração. Neste cenário, tenho algumas reservas em falar de mediação imobiliária no sentido mais tradicional da atividade. Neste caso, o serviço deveria aproximar-se mais desta vertente: consultoria de acesso ao programa; qualificação dos candidatos; apoio documental; acompanhamento da adesão à cooperativa; explicação do modelo cooperativo. Ou seja, o profissional continua a criar valor, mas o objeto principal deixa de ser a venda de um imóvel, ou seja, a transação, aproximando-se mais de um serviço de consultoria imobiliária e não tanto de mediação imobiliária, saindo assim claramente do âmbito da mediação e talvez seja, por isso, que o IMPIC o possa não considerar.
3. O modelo que considero mais interessante
   Penso que existe uma oportunidade para criar uma figura intermédia. Em vez de o mediador ser apenas um agente imobiliário, pode tornar-se num Consultor Especializado em Habitação Cooperativa. Este profissional poderia, por exemplo, explicar o funcionamento jurídico da cooperativa, verificar a elegibilidade dos candidatos, analisar o enquadramento financeiro, acompanhar a entrada como cooperador ou cooperante, apoiar na escolha da tipologia e fazer toda a gestão processual. É um serviço muito semelhante ao que hoje se defende para a representação de compradores, curiosamente não muito bem interpretado pelo IMPIC.

Foto de Pavel Danilyuk no Pexels

As remunerações da mediação imobiliária em cooperativas…

A remuneração da empresa de mediação imobiliária é o ponto mais sensível. A verdade é que não me parece adequado replicar simplesmente uma comissão de 5% como acontece na promoção privada. 

Aliás, voltando ao meu passado, apesar de já nesta altura eu contratar comissão de 3% a 5%, quando se tratava de cooperativas, não se excedia os 3%, no caso do Estado, eram por vezes comissões fixas ou de valores abaixo do praticado no mercado. 
Esta prática tinha muito a ver com o propósito da solução imobiliária. Ou seja, a cooperativa não tem finalidade lucrativa, o objetivo é o de reduzir o custo final da habitação, logo qualquer custo adicional repercute-se diretamente no preço suportado pelos cooperadores/cooperantes.

Vejo soluções mais compatíveis com a lógica cooperativa: honorários fixos por processo; remuneração por candidatura validada; ‘fee’ de consultoria; avença de comercialização contratada pela cooperativa.

Em relação à mediação imobiliária, julgo que o futuro passa por deixar de perguntar se um mediador/agente pode promover as casas de uma cooperativa, e começar a perguntar como é que um mediador pode acrescentar valor ao processo cooperativo sem descaracterizar os princípios do cooperativismo.

A resposta está na representação, qualificação e aconselhamento, muito mais do que na transação tradicional. Aliás, esta análise pode dar origem a uma conclusão muito falada nos últimos tempos: se a mediação imobiliária evoluiu de simples intermediação para consultoria de compradores, também pode evoluir para consultoria de acesso à habitação cooperativa. 

O valor deixa de estar apenas na transação e passa a estar na capacidade de orientar pessoas através de um processo jurídico, financeiro e habitacional que é substancialmente diferente do mercado convencional. Mas para isto acontecer, o diploma jurídico da mediação imobiliária deveria ser alterado, e não me parece que seja o caso da nova lei que aí vem.

Foto de Lucas Andrade no Pexels

Cooperativas vão voltar a ter solução para resolver a crise da habitação?

Posto isto, há uma questão que importa responder: podem as cooperativas de habitação voltar a ser uma solução relevante para a crise habitacional portuguesa? Há aqui várias vertentes a ter em conta. 

Como vimos, as cooperativas foram responsáveis por milhares de habitações em Portugal entre os anos 70 e 90. Entretanto, perderam protagonismo precisamente quando o mercado imobiliário se profissionalizou, o crédito se democratizou e a promoção privada ganhou escala. Recentemente, regressam ao debate público através da chamada "Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível", prevista na Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), que permite acesso a financiamento, terrenos e edifícios públicos e outros incentivos. 

O ponto que considero mais interessante é que as cooperativas não são uma alternativa apenas ao mercado, são principalmente uma alternativa à especulação. O objetivo não é o de competir com promotores privados de gama média ou alta, até porque estes estão cada vez mais focados num mercado de segmento mais alto, e não de volume.  

Portugal voltou a falar de cooperativas de habitação, mas ainda constrói pouco por esta via. O discurso já saiu do papel; os edifícios, nem sempre. Se quisermos ser mais rigorosos, o ponto da situação atual é:

• 870 fogos cooperativos concluídos recentemente no maior empreendimento do país (Vale Formoso);
• menos de 100 fogos encontravam-se efetivamente em fase de construção em 2025/2026;
• cerca de 700 a 900 fogos encontram-se atualmente previstos, anunciados ou em preparação através de programas públicos e cooperativos.

Um dado que considero ainda mais relevante, é que o problema não é o número de cooperativas. Existem atualmente 192 cooperativas de habitação e construção registadas em Portugal Continental (mais 21 com atividade secundária neste ramo), segundo a CASES. O problema é a escala de produção. 

Cooperativa de habitação WeBuild Castelo, em Setúbal Créditos: ERA

Falta construção de casas em escala nas cooperativas...

Nas décadas de 1970 a 1990, as cooperativas construíam milhares de fogos por década. Hoje, apesar do renovado interesse político, a produção efetiva resume-se a poucos empreendimentos e centenas de habitações em pipeline.

Portugal voltou a acreditar nas cooperativas de habitação. O que ainda não voltou foi a sua capacidade de construir à escala do que o país necessita. Apesar do número de cooperativas registadas, os projetos em curso não superam as centenas de fogos quando a necessidade nacional se mede em dezenas de milhares.

Assim sendo, na minha opinião, o objetivo é responder à faixa crescente da população que ganha demasiado para ter acesso à habitação pública, mas não o suficiente para comprar casa nas condições atuais de mercado. Trata-se da classe média que muitas vezes se encontra na "zona cinzenta" da procura de habitação.

Mas há um risco quando se fala das cooperativas como se fossem uma solução mágica, pois para funcionarem continua-se a precisar de:

• Terreno; 
• Financiamento; 
• Licenciamento; 
• Capacidade de gestão;
• Construção.

Nada disto desaparece por se chamar cooperativa. O modelo reduz, de facto, as margens de intermediação e elimina objetivos especulativos, mas não elimina necessidades e custos reais de produzir habitação em Portugal. 

Hoje, quando alguém compra casa, compra também o custo do terreno, o risco do promotor, a margem do promotor, o custo financeiro, a comercialização e a carga fiscal. Numa cooperativa, parte destes elementos desaparece ou reduz significativamente.

Não acredito que as cooperativas resolvam a crise da habitação, mas acredito que podem ajudar a resolvê-la. Não substituem o setor privado, não substituem o investimento, não substituem políticas públicas. Mas podem tornar-se uma terceira via entre a habitação pública e a promoção imobiliária tradicional, sobretudo, se conseguirem combinar três fatores: acesso a solo público, financiamento competitivo e gestão profissional. A própria Lei de Bases da Habitação reconhece o papel do setor cooperativo e prevê incentivos específicos para cooperativas dedicadas à habitação acessível.

Agora, há questões que deixo para reflexão: quanto custaria a habitação em Portugal se os futuros moradores fossem também os promotores do projeto? E se há 50 anos as cooperativas conseguiram produzir milhares de casas para a classe média portuguesa, o que mudou, entretanto, para que hoje representem menos de 200 entidades ativas e um peso quase residual na oferta habitacional?