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Alemanha: preços das casas registam maior subida da última década

No primeiro trimestre de 2021, o preço das casas na Alemanha aumentou 9,4% face ao mesmo período do ano passado.

Preços das casas na Alemanha
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Autor: Antonio Martínez (colaborador do idealista news)

No primeiro trimestre de 2021, o preço das casas para comprar na Alemanha aumentou 9,4% face ao mesmo período do ano passado. Esta é a maior subida anual registada, pelo menos, na última década, segundo o Instituto Federal de Estatística (Destatis). E esta tendência ascendente parece manter-se por vários fatores, os mesmos que fazem do mercado imobiliário alemão um dos mais dinâmicos. Ainda assim, há cada vez mais especialistas a questionar o risco de bolha imobiliária no país.

O aumento é significativo em si mesmo e quando comparado com o trimestre anterior – isto é, nos últimos três meses de 2020 -, o aumento dos preços entre janeiro e março foi de 1,5%. O aumento homólogo no quarto trimestre de 2020 - de 8,7% - foi o segundo maior nos últimos dez anos.  E olhando para as variações homólogas dos outros trimestres do ano salta à vista que o aumento foi progressivo: no primeiro trimestre subiu 7,4%, no segundo 6,6% e no terceiro 8,3%. Estes aumentos estão também entre os mais elevados de sempre e são apenas comparáveis aos valores registados em 2016. É preciso recuar até ao quarto trimestre de 2010 - em plena crise do euro – para encontrar um período de evolução negativa - nesta altura os preços das casas caíram 0,5% em termos anuais.

O forte aumento dos preços fez-se sentir em todo o país, tanto nas grandes cidades como nas zonas menos povoadas. Embora as cidades com mais de 100.000 habitantes tenham liderado os aumentos (11,3%), as chamadas "sete grandes" cidades - Berlim, Hamburgo, Munique, Colónia, Frankfurt, Estugarda e Dusseldorf - não ficaram atrás, registando aumentos de 11,1%. Destacaram-se também uma evolução dos preços na ordem dos 11,3% das casas unifamiliares e bifamiliares em regiões pouco povoadas. Os crescimentos mais moderados foram registados em apartamentos situados em aldeias e pequenas cidades.

O mercado imobiliário alemão tem-se revelado dinâmico durante anos, tanto em termos de arrendamento como de compra e venda imóveis. E são muitos os fatores que justificam este dinamismo nos últimos anos: as baixas taxas de juro; a política monetária expansiva do Banco Central Europeu (BCE); a boa situação económica do país, motivada pela criação de empregos bem como o aumento gradual de salários registado na última década. Depois soma-se a falta de oferta de casas, uma realidade especialmente visível nas "sete grandes" cidades onde o sector não tem sido capaz de satisfazer a procura há anos. A coligação que governa o país bem tentou dar resposta a estas dificuldades comprometendo-se nesta legislatura (2017-2021) a construir 1,5 milhões de casas, mas este objetivo não deverá ser concluído com sucesso.

A este contexto somam-se ainda dois novos fatores. Por um lado, durante a pandemia da Covid-19 surgiram problemas de falta de materiais de construção e, consequentemente os preços subiram. Este cenário veio abrandar significativamente a indústria de construção alemã nos últimos meses, devido à falta de aço, madeira e isolamento térmico. Por outro lado, a lei que congelou as rendas em Berlim deixou um clima de incerteza no mercado durante meses. Esta conjuntura reduziu significativamente o mercado da oferta enquanto se aguardava uma decisão do Tribunal Constitucional, que só chegou em abril e que acabou por considerar ilegal a medida do governo local para regular os arrendamentos.

Por todos estes fatores, os preços estão a subir em flecha no mercado imobiliário alemão. Segundo o Deutsche Bank, a maior instituição financeira do país, nas "sete grandes" cidades os preços das casas subiram em média 123,7% entre 2009 e 2019. O menor aumento foi em Dusseldorf (97%) e o maior foi registado em Munique (178%). De acordo com o Global Real Estate Bubble Index 2020 do banco suíço UBS, Munique é a cidade de maior risco de bolha imobiliária do mundo, seguida por Frankfurt. Estas duas cidades alemãs estão à frente das capitais mundiais conhecidas pelos seus elevados preços imobiliários como Hong Kong (quarto lugar), Paris (quinto), Amesterdão (sexto) e Zurique (sétimo). O banco alemão de reconstrução pública KfW considera, ainda assim, que "de momento não há motivo para alarme" pela situação geral do mercado imobiliário, mas reconhece que há "provas de que se estão a formar bolhas especulativas em algumas regiões" e que "o risco de queda dos preços aumenta".