Imobiliário residencial enfrenta "queda brutal" no mundo, diz FT

O setor imobiliário estava de boa saúde até ao final de 2021: comprar casa era mais fácil dado os baixos custos com o crédito habitação. E, em resultado, os preços das casas continuaram a aumentar, uma tendência que acelerou durante a pandemia. Mas, agora, o cenário é diferente. As famílias têm de lidar com prestações cada vez mais caras, dada a subida dos juros nos empréstimos da casa. E têm menor poder de compra devido à alta inflação que se faz sentir. Este cenário irá enfraquecer a procura de casas e, por conseguinte, abrir caminho para o arrefecimento do mercado imobiliário global, levando a uma queda da venda de casas e do preço da habitação.

A era dos empréstimos para a compra de casa mais baratos de sempre já terminou. E deixou um rasto de inflação pelo mercado residencial mundial. A alta procura de casas para comprar – alimentada pela facilidade de conseguir crédito habitação e acumular poupanças – foi desajustada à oferta existente nos mercados mundiais, levando a um aumento dos preços das casas em várias economias, sobretudo, nas mais ricas. Segundo aponta o Financial Times (FT), nos 38 países que compõem a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) - Portugal incluído - os preços das casas estavam a crescer, no final de 2021, ao ritmo mais rápido dos últimos 50 anos.

De lá para cá, o cenário macroeconómico mudou – e muito. Os países enfrentaram a chegada da pandemia da Covid-19 e, agora, têm o desafio de superar o choque económico provocado pela guerra da Ucrânia. Este cenário alimentou a subida da inflação mundial e desencadeou reações por parte dos bancos centrais, entidades que iniciaram a subida das taxas de juro diretoras, que acabam por influenciar a subida de juros nos empréstimos da casa.

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Preço das casas no mundo vai desacelerar já em 2023

Aos poucos, a crise está a enraizar-se no seio das famílias que veem o seu poder de compra reduzido, quer pela inflação e do custo de vida, quer pela subida das prestações da casa. Com o rendimento disponível a cair e os preços das casas em alta, a venda de casas tende a arrefecer. Até porque os preços das casas para comprar estão a subir a um ritmo mais elevado dos que os salários há anos em vários países.

Este cenário poderá ter um efeito posterior: a maior desaceleração do mercado imobiliário desde a crise financeira global. Quem o diz é a Oxford Economics: quase todos os países devem sentir uma desaceleração dos preços das casas em 2023. E este abrandamento nos preços deverá ser o mais generalizado desde, pelo menos, o ano 2000. Mais da metade dos países poderá ver uma contração total nos preços das casas, algo visto pela última vez em 2009, refere ainda.

"Esta é a imagem mais preocupante do mercado imobiliário desde 2007-2008, com os mercados entre a perspetiva de declínios modestos a mais acentuados", disse Adam Slater, economista-chefe da Oxford Economics. "O atual aumento das taxas de juro nos empréstimos das casas nas economias avançadas ameaça empurrar alguns mercados imobiliários para um declínio acentuado”, alerta ainda citado pelo FT.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) confirma esta mesma versão, indicando que o mercado imobiliário global está a viver um "ponto de inflexão". E explica porquê:  "À medida que os bancos centrais de todo o mundo apertam a política monetária para lidar com as pressões dos preços, o aumento dos custos de empréstimos e critérios [para concessão de] créditos mais rígidos, juntamente com as altas avaliações das casas, podem levar a um declínio acentuado nos preços das casas", afirma no seu relatório sobre a estabilidade financeira global.

E este "declínio acentuado" deverá ser generalizado. O FMI prevê ainda, num cenário muito adverso, que os preços reais da habitação poderão cair 25% nos próximos três anos nos mercados emergentes, em comparação com 10% nas economias avançadas. Em consequência do arrefecimento do mercado imobiliário, o setor de construção também deverá desacelerar.

Além disso, este cenário terá também influencia no crescimento económico global. Segundo prevê o economista-chefe da Oxford Economics, uma desaceleração no mercado residencial pode subtrair 0,2 pontos percentuais do crescimento global como resultado da redução dos gastos e outros 0,6 pontos percentuais devido ao menor investimento residencial.

Este panorama já é visível na China, onde a crise imobiliária se intensificou nos últimos meses. Em 2022, a economia chinesa cresceu ao ritmo mais lento desde o início dos registos, em 1992, excluindo o período da pandemia. A área de casas vendidas diminuiu 26% até setembro, em relação ao mesmo período do ano anterior.

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Créditos habitação mais caros: o maior fator de desaceleração dos preços

Segundo aponta o FT, o maior fator na desaceleração os preços das casas num futuro próximo é a subida das taxas de juros nos créditos habitação. E esta é uma realidade em várias economias, desde a Zona Euro, EUA, Reino Unido, Canadá, Austrália e Nova Zelândia:

• EUA: do outro lado do atlântico, a taxa de 30 anos estabilizou-se em cerca de 7%, mais que o dobro da registada no ano passado e a mais alta desde 2008, após uma rápida sucessão de aumentos de taxas diretoras pelo Fed.
• Nova Zelândia: os pagamentos das prestações da casa já subiram acima de 60% da renda média, estima Marcel Thieliant, economista da Capital Economics. E com a expectativa de que as taxas de juros subam ainda mais, o economista prevê uma queda de 25% nos preços das casas na Nova Zelândia em relação ao pico de novembro.
• Reino Unido: o mercado hipotecário foi abalado pela crise política causada pelos grandes cortes de impostos propostos pelo efêmero governo de Liz Truss. Entretanto, os mercados acalmaram com a nomeação de Rishi Sunak, o novo primeiro-ministro. Mas as taxas de juros ainda devem subir no próximo ano, passando dos atuais 3% para 4,6%. Neste país, os economistas preveem uma queda nos preços das casas em 2023, variando de 4,4% para Oxford Economics a 10% e 12% para a imobiliária Savills e a consultoria Capital Economics, respetivamente.
• Europa: o Banco Central Europeu (BCE) já subiu os juros diretores em 200 pontos desde julho até outubro e pensa continuar a fazê-lo. A questão é que as suas decisões têm impacto direto na subida da Euribor e, por conseguinte, nas prestações das casas das famílias que têm créditos habitação de taxa variável. Como estas subidas surgem depois de um ambiente de baixas taxas de juros, o regulador europeu estima que um aumento de um ponto percentual nas taxas de hipoteca corresponde aproximadamente a uma queda de 9% nos preços das casas e uma queda de 15% no investimento em habitação, após cerca de dois anos.

O aumento das taxas de juros nos créditos habitação reflete a subida das taxas de juros oficiais, que evoluíram acentuadamente à medida que muitos bancos centrais enfrentam a inflação a subir ao ritmo mais rápido em décadas. Os EUA, o Reino Unido e a área do euro, juntos, aumentaram as taxas em quase 900 pontos base. E os mercados aguardam um aumento de mais 400 pontos base até ao verão do próximo ano.

Já a maioria dos mercados emergentes avançou com aumentos os juros diretores ainda mais acentuados. O Brasil elevou as taxas agressivamente para 13,75% (estavam em 2% em janeiro de 2021). E na Hungria, houve um aumento de 12,4 pontos percentuais para 13%, afirma a mesma publicação.

"Regra geral, em cada aumento de 100 pontos base nas taxas de juros leva a um declínio de 1,5 a 2 pontos percentuais no crescimento dos preços das casas", diz Prakash Loungani, consultor do departamento de pesquisa do FMI, citado pelo FT.

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Onde é que a desaceleração dos preços das casas já é visível?

Já há sinais de desaceleração dos preços das casas em vários mercados residenciais do mundo. De acordo com o FT, a inflação do valor das casas à venda já está a desacelerar na maioria dos mercados, incluindo Alemanha, China e Austrália, onde se registou a primeira contração anual. E segundo a Knight Frank, cidades na Nova Zelândia, Canadá e Noruega já estão a ver ajustes nos preços de dois dígitos.

Nos EUA, o crescimento anual dos preços das casas desacelerou de 16% em julho para 13% em agosto, sendo este o abrandamento mais rápido desde o início do índice, em 1975. A Capital Economics estima que os preços das casas nos EUA caiam 8% em 2023, face ao seu pico máximo. De notar que, as vendas de casas em setembro caíram para 24% em setembro e os pedidos de crédito habitação desceram para o nível mais baixo em 25 anos.

Na Zona Euro, os bancos rejeitam cada vez mais os empréstimos à habitação e apertam as condições de concessão. A procura por créditos habitação caiu no ritmo mais rápido numa uma década, de acordo com o inquérito sobre empréstimos bancários para o quarto trimestre. Em setembro, os novos empréstimos para aquisição de habitação caíram 30% em relação ao mesmo mês do ano anterior, refere o FT.

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Risco de desaceleração dos preços das casas é diferente em cada país

Apesar de se prever uma contração generalizada dos preços das casas, nem todos os países partilham o mesmo risco de desaceleração dos preços. Tudo irá depender da subida de preços nos últimos anos, a proporção de famílias com crédito habitação de taxa variável e dos níveis de endividamento. No Canadá, Nova Zelândia e Austrália todos estes indicadores estão em alta, colocando os países em alto risco de arrefecimento dos preços das casas. Por seu turno, a saúde financeira da Suécia e do Reino Unido também está dependente da subida das taxas de juros no curto prazo.

Entre as maiores economias do mundo, Yulia Zhestkova, economista do Goldman Sachs, vê um "risco maior de um aumento significativo nas taxas de incumprimento de hipotecas no Reino Unido". Os EUA também está em risco, dada o ritmo acelerado da inflação imobiliária no passado recente, juntamente com altas avaliações e aperto monetário agressivo.

Por outro lado, há países que não estão em risco, já que apresentaram ao longo dos anos subidas dos preços das casas mais modestas, avaliações mais baixas e níveis de endividamento das famílias mais contidos. Neste grupo está o Japão, Itália e França.

Créditos habitação novos de taxa variável Financial Times

É por tudo isso que, a nível global, os analistas estão otimistas de que, na maioria das grandes economias, o mercado imobiliário não sentirá uma queda tão profunda quanto a vivida durante a crise financeira, altura em que os preços das casas caíram 13% face ao pico de 2007 nos países mais industrializados.

E há fatores que atenuam a queda do mercado imobiliário global, diz o FT, como por exemplo:

• Mercado de trabalho: o desemprego é menor hoje do que na crise financeira e deverá subir menos, segundo o FMI. "Enquanto o desemprego permanecer baixo, há uma hipótese razoável de que os declínios de preços sejam limitados e os mercados 'congelem' em baixos níveis de negociação", diz Slater, da Oxford Economics;
• Taxas de esforço mais moderadas: em vários mercados, as famílias têm uma relação mais saudável entre a dívida hipotecária e o rendimento disponível, como é o caso dos EUA, Reino Unido, África do Sul, Espanha e Dinamarca.
• Menos créditos habitação de taxa variável: na Europa, a proporção de hipotecas de taxa variável caiu consideravelmente na última década, com taxas fixas a tornarem-se a norma. Isto é especialmente verdade na Alemanha, Holanda e Espanha. Também nos EUA, a maioria dos empréstimos é de taxa fixa.

Portanto, o mercado imobiliário "está a suavizar-se em todo o mundo", tal como diz Cristina Arbelaez, economista global do Morgan Stanley, citada pelo mesmo jornal. Agora, está-se a assistir ao início de uma “reversão” do boom imobiliário do ano passado. Mas “não é esperada uma repetição da crise imobiliária de 2006-2008”, reforça.