Quando um mercado residencial ganha força e os preços das casas sobem, começam a soar os alarmes. Estes são sinais de que o mercado está a ficar sobrevalorizado e a sentir uma forte procura para a oferta existente. Foi este cenário que se verificou na última década em várias cidades do mundo, especialmente no Canadá, nos EUA e em várias capitais europeias, que estão hoje em risco de bolha imobiliária, segundo analisa a UBS.
No Global Real Estate Bubble Index, publicado em outubro, a UBS analisa o risco de bolha imobiliária em 25 cidades do mundo – nenhuma cidade portuguesa foi selecionada para ser analisada no estudo. E concluiu que a principal causa do aumento dos preços das casas nos últimos tempos têm sido as políticas dos bancos centrais. “Condições de financiamento ultrabaixas e maior procura por construções novas levaram a que as expectativas de preços fossem cada vez mais altas. Em alguns casos, [os preços] foram superados nos últimos anos, o que causou um sério desequilíbrio”, referem no documento. Nos EUA, por exemplo, os preços das casas aumentaram quase 60% entre 2012 e 2019.
Durante a última década, o mercado imobiliário mundial teve um forte 'boom', que foi impulsionado nos últimos dois anos, durante a pandemia. Mas o cenário está a mudar rapidamente em 2022. As taxas de juros nos créditos habitação estão a subir. E os bancos centrais aumentaram os custos de financiamento nos últimos meses - por via da subida as taxas de juro diretoras - para combater a alta inflação nas principais economias. “Consequentemente, a vontade de comprar casa provavelmente vai sofrer. Nas cidades com forte crescimento populacional, o ajuste do mercado pode refletir-se numa estagnação prolongada dos preços nominais de compra e uma correção dos preços em termos reais. Na maioria das cidades onde se sentiu uma alta valorização dos imóveis, as correções de preços já começaram”, explicam desde a UBS. Um exemplo é Hong Kong.
Quais são as cidades com maior risco da bolha imobiliária eclodir?
Entre os 25 mercados residenciais do mundo analisados pela UBS, é Toronto, no Canadá, que tem maior risco de bolha imobiliária. Os preços das casas em Toronto têm subido de forma constante há vários anos. E o pior cenário possível é confirmar se que esta cidade canadiana está em risco de ver a bolha de preços estourar. A cidade vizinha, Vancouver, também está numa posição semelhante. Ambas as cidades apresentam uma alta qualidade de vida e uma grande indústria tecnológica.
Pelo meio, as cidades alemãs de Frankfurt e Munique também enfrentam um futuro incerto, já que a Alemanha está a viver uma crise económica, que pode desacelerar o mercado residencial em dois dos principais centros urbanos do Velho Continente. Nesta lista, Frankfurt é a segunda cidade com maior risco de bolha imobiliária e Munique é a quarta.
Outra das cidades que apresentam elevado risco de bolha imobiliária é Zurique. Esta cidade suíça, sede de muitas multinacionais, combina altos salários com preços das casas exorbitantes em comparação com outras capitais europeias. Amesterdão, na Holanda, aparece em sétimo lugar nesta lista.
Fora das fronteiras europeias, Hong Kong, a cidade mais cara do mundo para comprar uma casa, também enfrentou aumentos significativos nos preços das casas durante 15 anos, enquanto os arrendamentos e os rendimentos reais dos cidadãos permaneceram abaixo de 15%. “Dado o boom imobiliário de 15 anos, Hong Kong registou o crescimento de preços mais forte entre todas as cidades do estudo. No entanto, esta fase terminou em meados de 2019. Desde então, o mercado ficou amplamente estagnado como a falta de acessibilidade, problemas económicos e restrições devido à pandemia. Apesar de terem sido observadas várias grandes transações no mercado de luxo, Hong Kong registou uma correção nominal dos preços de cerca de 4% entre meados de 2021 e meados de 2022. Isso marca a mais fraca taxa de crescimento de todas as cidades analisadas e significa que o desequilíbrio declinou um pouco”, analisa a UBS na mesma publicação.
Mas o mercado residencial de Hong Kong permanece em risco de bolha imobiliária, uma vez que a alavancagem das famílias aumentou e os arrendamentos caíram mais do que preços das casas. “Olhando para o futuro, com as taxas de juro nos créditos habitação mais altas e uma perspetiva económica enfraquecida, provavelmente levará à deflação das propriedades. No médio prazo, uma eventual recuperação económica na China Continental poderia tornar-se num novo vento a favor de Hong Kong”, dizem ainda.
Curiosamente, as grandes cidades norte-americanas estão num nível mais baixo, com um risco de bolha imobiliária mais moderado. Miami (1,39) e Los Angeles (1,31) lideram este segundo grupo de cidades sobrevalorizadas. E Madrid (0,59), Nova York (0,59) e Singapura (0,50) fecham o conjunto.
No fundo da tabela estão as quatro cidades que apresentam menor risco de bolha imobiliária entre as 25 analisadas. E, segundo classifica a UBS, apresentam “valores justos”. São elas: Milão, São Paulo, Dubai e Varsóvia.
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